阜阳土拍流拍、挂牌出让已不再稀奇，总之，阜阳目前的土拍局势就是，誓要一冷到底!
11月份第一场土拍，3宗地块二次有的甚至三次流拍!11月8这次挂牌确认，也似乎在证明阜阳的土地市场将继续“凉”下去!
一、阜阳土拍：城西、园区2宗地均地价成交，阜阳楼市真的冷却下来了
11月8日土拍，阜阳成功出让2宗地块(包含一宗科研用地)，共揽金7.37亿!
土拍成交详情
1、白马集团370万元/亩摘得阜阳颍州区西湖大道南侧城泉路西侧[2018]-71号商住用地，总价86820.87万元，溢价率2.78%，居住用地成交楼面价3083.33元/㎡。
2、复旦大学科研机构以62万元/亩摘得阜阳合肥现代产业园区合肥大道北侧、华山路东侧FHKY1801科研用地，总价6165.47万元，溢价率3.3%，成交楼面价 620元/㎡。
众所周知，颍州区[2018]-71号地块在10月26日拍卖转挂牌，11月8日，白马集团以高于起拍价10万/亩的价格成交!
阜合园区FHKY1801科研用地仅以高于起拍价2万/亩的价格成交，可以看出，这宗地块是专门为复旦大学科研机构预留的，属于政府招商引资的!
土地的挂牌以及流拍说明目前阜阳土地市场因参拍的房企不足，或者是土地未达地价而产生挂牌或流拍的现象!
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然而，颍州区[2018]-71号地块起拍楼面积就已经高达3000元/㎡!房企考虑到利润空间问题选择放弃加价而造成挂牌出让，这也说明开发商拿地越来越谨慎!
房企对地价的谨慎，以及对地价的预期，能“低价捡漏”是最好，看来阜阳的楼市真的冷却下来了!
二、流拍频发溢价率走低，土地市场持续降温
目前，大环境下的土地市场均属于“寒冬”！据中原地产研究中心统计，今年9个多月里，宅地流标已剧增，同比上涨148%;土地成交溢价率持续低位，85%的城市溢价率出现了下调。零溢价成交地块增多，三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数的59.2%。
土地市场持续降温背后，是房地产市场的逻辑和预期在改变。伴随碧桂园降速、万科喊出“活下去”等标志性事件，楼市销售下滑，房企资金压力增大，拿地热情不再。
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中指院研报称，随着政策调控不断深化巩固，房企拿地更趋于理性，楼面均价及平均溢价率呈下滑态势。龙头企业放慢拿地节奏，选择观望，而大部分中小型企业要面临的或许是资金压力持续看涨的问题。
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融资困难、资金回笼周期延长、负债率上升，开发商的生存环境进一步的压缩，高溢价、频拿地阶段已经过去。
近年来，银行对房企信贷申请的门槛及监管进一步收紧，多数房企融资受限，43%的房企融资额同比有所减少，比上半年有所减少的企业进一步扩大。
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除了融资困境和明显上升的资产负债率，房企还遭遇了新房限价等政策的冲击。新房限价环境下，市场房价将没有能力支撑过高的地价，房企资金回笼周期加长，这也影响了房企的拿地情绪。
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此外，近年来土地出让结构也出现重大改变，“竞自持”、“限房价竞地价”等新出让方式开始试水，一些城市的住宅土地出让条件变得苛刻。
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苏宁金融研究院高级研究员左俊义认为，在新房限价环境下，随着新房价格进行相应调整，开发商融资难和融资成本提升，楼市调控增强土地出让条件缩紧，土地流拍案例增加是必然现象。
三、传递哪些信号?房企趁机低价储地，房价还要跌!
未来至少1年的房价已经定格，局势也已经清晰明朗：
1、开发商不像以前抬高价抢地
在如今的土拍现场，开发商为了优质地块疯狂加价的局面再难见到。 而且，如果地块需要配建大量公共设施或其他，成本较高的话，房企则会慎之又慎，几乎是不会高价拿地。
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一是楼市加码调控改变了开发商预期，二是开发商融资困难、现金流紧张，还受限价影响，三是楼市整体遇冷，大部分高价项目都在打折优惠促销，导致房企对后市信心不足，贸然抬高价无异于搬起石头砸自己的脚，大家都不傻。
2、房价将跌回市场合理预期
按照阜阳楼市大部分楼盘的定价规律，定价与周边持平是常规操作。但是如今，一路之隔就有这么大的价差，再把价格备的与人家持平怕是说不过去，而且对跑量还没有任何益处。
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所以我判断，地价低的地块，本身需要配建的设施有很多，成本就比较大，而且地块又具有较大体量，不排除未来会找寻合作分担风险。
备案价格方面，肯定会比周边高价盘稍低！即使，这些项目最终备案价与周边平齐，按照现在这个市场行情，也一定会打折出售。
3、地价预期走低，是房企积极囤地的好机会
一直以来，房企囤地都是逆周期拿地。市场上行卖房、市场下行囤地，以此迅速扩张，到市场回暖才有房可卖。
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如今地价预期降得太明显，光是看溢价率就行了，几乎都只有20%、40%，再也不见前期动不动上百的溢价率。
在进入第四季度之后，受行业周期性影响，再加之需要完成年度供地指标，推地的节奏应该会重新加快，房企“捡漏”拿地的机会也会随之增多~
万途营销总经理孙宜庆认为：冬天是打猎的好时机。对于目前手上有资金的房企，其实现在是很好的一个布局阜阳的机会。今天拿地的房企，应该说拿到都是赚到！
4、刚需抄底时间也来了
理性讨论的话，一般房企猛抄底囤地的时期，就是刚需抄底买房的时机。
除了年底即将有大波房企推出优惠房冲业绩之外，现在阜阳市场上很多高价盘日子难过，尤其是价格虚高、飘到天上去的项目，骨折卖房不是没有可能！
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此外，一大波性价比高的限价盘也要收割，也有回款需求，毕竟有回款才能接下来更好的囤地保命。所以，接下来，有钱、有房票的你就是王者了！好好挑，一定有意外惊喜！
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