复盘金九银十:强者恒强 到底什么盘才会热销?

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  金老板在今年9月初就已做过预判,““金九”已来 “金九”未来”,应该在金九后面加上银十,这样就更全面了。

  

  9、10月共52盘先后开盘,认筹总表一览

  已来的意思是今年9、10月不负众望,推盘量达到了预期,共计52盘,两个月推盘总套数达到了14677套,不可谓不高。

  未来的意思是真的没有到来,为何?从认筹数据上就能看出,市场上已表现出了供大应求的局面,多数楼盘开盘销售并不十分理想,如果再加上今年前8个月的续销盘,可谓是有些惨淡。

  1、强者恒强

  不得不说,今年市区盘以及热点盘非常抢眼,这是属于他们的高光时刻。

  按照认筹比来看,有11个盘超过了多人选一套房的局面,占据了总开盘量的21%。与今年7、8月认筹比占总开盘量的40%相比,下降了19个百分点。这也说明,市场上热盘正在减少,或者说热盘开盘数量逐渐减少,再或者说行情和预期逐渐下降

  

  认筹率超过1的项目共有11个,最后的崇明因推盘量大列入其中

  从上表中可以看出,出现多人抢一套房的多数都是市区高价或改善盘,原因无非是这些项目占据着市区稀缺景观、教育资源,地段不可再生以及限价下的房价低于市场预期等因素,因此得以热销。

  同时也能看出,上海郊区有3盘上榜,分别是崇明城桥镇的海上壹街区、东亚威尼斯公馆以及奉贤南桥的阳光星期8。首先崇明海上壹街区项目处于崇明新城范围内,属于崇明核心区,板块内多年无新房供应,早已供不应求,且该盘占据了先发优势,因此该盘推出市场反响强烈。

  在同一板块的东亚威尼斯公馆虽然没有达到认筹比超过1,但因推盘量巨大,且处于后发,按照此种认筹情况,也实属不错,因此被纳入到了热销盘行列中,如果东亚威尼斯公馆入市时间早于海上壹街区,或许认筹比更加可观。

  奉贤南桥阳光星期8一直是南桥热销盘,地段、交通都属于奉贤第一梯队,每次开盘去化都不错,而且本地客需求极大,因此得以热销。

  不难看出,热销盘全部占据着稀缺的地段、景观或者市场空缺资源,因此得以热销。

  2、苦了多数的刚需盘、郊区盘

  上海市场今年发生的明显变化是,刚需盘以及郊区盘都没有从前去化理想。

  如今的市场,刚需盘、郊区盘似乎不受待见,并不是因为价格高所致,而是5年社保把广大刚需族拒之门外了。同时也有部分刚需人群会被市场所左右,如今楼市依旧处于下行趋势,部分刚需族会倾向于持币观望,也因此这种刚需盘、郊区盘去化不理想。

  

  其实,该种趋势从今年7月份就已开始,加上7月之后,供应量不断加大,前期续销盘持续增多,随着时间推移,恐怕认筹会更加偏低,或许该种趋势会持续到年底。

  3、最近热卖的都有哪些盘

  分析了如此之多的认筹情况,也反映了当下市场,从近几个月成交数据中也能看出,成交排名前10的项目,也多以热点盘为主,比如前滩的中粮前滩海景壹号、东方逸品、晶耀名邸等,在8-10月的成交帮但中均有上榜。

  

  8月成交前10项目汇总

  

  9月成交前10项目汇总

  

  10月成交前10项目汇总

  其次热点盘如滨江公园壹号、TODTOWN天荟、金地天地云墅、西虹桥壹号、森兰名轩、同济融创玫瑰公馆、徐汇公园道壹号等项目也分别在8-10月上榜。

  不过从成交套数来看,近3个月的成交正在逐渐减少,这或也佐证了前文提到的认筹情况正逐渐下降。

  另外值得一提的是,近3个月上榜中的前10名单中,个别远郊新房表现不错,尤其是奉贤海湾三次上榜,其中两次上榜被凤凰城天境霸占,一次为临港蓝湾诚园,成交情况都比较理想。

  两盘的成交均价均在2万/平出头,价格上具有极大优势,与此同时,板块内新房也长期处于稀缺状态,且两项目在社区品质上的打造也比较出色,其中凤凰城天境由碧桂园操刀,而临港蓝湾诚园则由绿城操刀,价格+品质,具有了极大优势。

  崇明的海上壹街区以及金山的朱泾名园也同样如此,在板块内供应不足的前提下入市销售,成交都比较理想。

  由此可见,如今的市场除了一些自带光环的项目外,郊区项目虽然整体认筹及成交低迷,但若在价格优势的基础上,有一定的品质也同样可以得到客户的认可,就像奉贤、金山、崇明这样的地段,也可以实现热销,这才是真实的市场。

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