容积率1.6、绿化率40%！它才是“宇宙中心”最值得买的盘！

NO. 1｜壹

过去几年，深圳哪个区域房价涨幅最高？

一个是2016年就超越陆家嘴成为中国第一贵富人区的蛇口深圳湾。

比如经常被中介炒作的翡翠海岸，88平方米3房，2016年11月均价12.35万，总价1087万；2018年11月均价17.67万，总价1560万。2年时间里涨了近500万，涨幅高达43.5%；

著名的深圳湾壹号（900平双拼），2014年号称单套过亿，均价在12.6万/平；今天，深圳湾壹号的二手房均价已经高达22万/平，甚至有房源挂牌单价高达34万/平，总价要3.3亿。

另一个就是“专治各种不服”的宇宙中心龙华。

2016年的上塘地块地王，一夜之间，让原本是福田北的龙华，把福田变成了龙华南。现在，大家将龙华称为“宇宙中心”、“神区”。

从买房的角度来看，龙华也跑赢了深圳大多数区域。在2008年，龙华的二手房价7000块左右，但是现在二手房价格普遍在5.5-6万以上。10年时间，升值了8倍。

其中，红山片区作为宇宙中心的中心，房价更是一路水涨船高，领涨龙华。

例如，2013年开盘的莱蒙水榭春天六期，开盘时折后均价仅为2.5万元/平，5年后的今天二手房均价已经达到8.6万元/平；

今年7月开盘的金亨利都荟首府二期，在限价的情况下，备案均价仍然达到了7.9万元/平，2012年开盘的一期项目的二手价格更是达到了9.7万元/平。

其实你不用感到惊诧，这就是深圳核心区域优质资产的正常涨幅罢了。

无论是深圳地理中心的位置，与福田南山的极近距离，庞大的人口总量和人口增速，深圳北站的战略枢纽所在，深港城市中心连接的节点等等，龙华的这些优势都是其它区域难以比拟的。北站和红山区域，将成为深圳核心区的一部分，未来是和罗湖、福田、南山并列的。

而如果和隔壁的香港比，红山的房价还远远没有达到应该有的水平。

9月23日广深港高铁开通后，深圳北站到香港西九龙站只需要19分钟，但紧邻深圳北站的红山与香港西九龙周边最高房价却相差了10倍以上！

据了解，西九龙片区的滨海豪宅“凯旋门”曾放出一个天价房源，全景整层一共三个单位，约450平方米，售价达到4.8亿港币，即每平方米105万港币，创下西九龙豪宅总价新高。而去年，西九龙天玺还放盘一套售价2.3亿的高层单位，更是高达12万港币每平方尺，约120万港币/平方米！

而深圳北站周边在售的新盘，均价普遍在7-10万元，这与香港西九龙的最高房价相比，相差10倍以上。

可以预见的是，在粤港澳大湾区重大规划即将落地的当口，随着深港最后一英里大动脉的贯通，深港中轴沿线的人流、物流、资金流和信息流将加快流动，广深港高铁这条重要线路除了拉近深港距离，还会加速缩小两地房价的差距，两地房价必将逐渐被“填平”，沿线的物业可能“水涨船高”。

对深港两座大都市的居民来说，更好的教育，更好的医疗，更好的前景，都通过高铁实现了城市中心“点对点”的直接联通。

而近几年，深圳交通、人口压力不断加大，深圳中轴助力城市北拓扩容，红山站自然而然地成为了北站外溢商务居住承接地。华侨城、招商、龙光、中航、招商、莱蒙、金亨利、绿景等开发商的入驻，让红山片区成为了名副其实的居住密集区。整个红山片区，除了零星的工业分布，几乎都是由住宅和商业配套组合而成。

实际上，精明的香港客已经未雨绸缪，对于广深港高铁以及投资沿线物业给与了极大的热情。越来越多的香港人开始热衷于北上深圳购买交通便利的房产，高铁沿线区域正再次迎来港人置业热潮。

业内人士称，今年港人来深圳咨询买房的人数比去年同期增长至少三倍，红山深圳北站这样与香港交通接驳便利的区域更受香港人青睐。

NO. 2｜貳

而近期红山乃至整个龙华最受关注的楼盘，莫过于有龙华版欢乐海岸之称的红山6979公寓部分——红山壹品。

红山壹品位于龙华区红山地铁站，是招华6979项目的一部分。招华6979是4号线和6号线双地铁口物业，总建面约17万㎡，容积率仅为1.6，包含体验式公寓、购物街区、文化演艺剧场与现代展览馆，由两大央企招商和华侨城联手打造。

目前，深圳CBD正向北拓展，福田CBD和龙华纵向联合，囊括北站CBD，升级成为了覆盖人群更加广泛，城市功能更加完备的中央CAZ，是未来城市的价值核心集散地。

而由北站-红山组成的中央CLD，拥有完善的教育、文化、生态、商业、娱乐休闲等生活配套，正规划打造“两轴四片”的空间结构，构筑更为适宜居住的生活区。不夸张的说，这个中央CLD就是升级版的后海总部基地＋南山商业文化中心区＋欢乐海岸。

红山壹品正好处于中央CAZ与中央CLD交汇处，无缝接驳4号线及6号线，既能获得北站CBD大量白领、高管外溢的购房需求，同时又能畅享红山超级CLD完备的配套资源，是深圳最为稀缺的双地铁上盖综合体物业。

既有北站链接香港中心城区，又有大规模的文化、休闲娱乐配套。红山壹品楼下，是将于明年底开业的红山6979商业，被誉为上海新天地和南山欢乐海岸的翻版，周边还有九方、ATMall等约50万㎡的立体商圈。

6979的开业无疑会形成物业直接刺激，它对红山住宅和商业的拉动作用，就如同南山欢乐海岸、华润城万象天地、宝中壹方城对整个片区物业价值的拉动一样。

2011年南山地标欢乐海岸开业之前，旁边的中信红树湾二手房价只有5.3万/㎡；2013年欢乐海岸开业后，中信红树湾二手房价一下子达到了8万/㎡，今年更是一路涨到了13万/㎡，翻了一倍多。

在南山欢乐海岸的基础上，红山6979还承担着提升深圳北中心的城市服务功能。红山壹品周边打造了市政四馆，成为融合文化、艺术、体验、创意等元素的“艺术公园”，功能更加齐全，覆盖人群更广。

除了深圳规模最大、规格最高的美术馆——深圳市美术馆新馆，全市藏书量最多的图书馆——深圳市图书馆正在如火如荼地建设，还有展览馆、演艺馆、新华医院、第二儿童医院等等。

深圳人最为看重的教育资源方面，在之前公布的规划中，北站+红山片区规划了16所学校，其中幼儿园10所、九年一贯制学校4所、高中2所。

这样的高规格配套意味着，红山未来就是深圳中部相当于曼哈顿中城的核心区，也将是深圳又一豪宅区，未来的物业价值可以比肩海岸城和深圳湾大街。

而红山壹品是龙华地标红山6979内唯一在售的公寓。

整个红山6979建筑面积17万㎡，而公寓面积仅有4栋、3.3万㎡，这4栋公寓是整个红山6979里面唯一的可售“真公寓”。

作为整个红山6979地标内唯一可居住的建筑部分，红山壹品总共只有384套；三梯10户，总共仅13层，楼间距均超过30米，这可能是深圳现在和未来CBD核心最低密度的公寓。

此外，红山壹品还有：

超低的容积率：红山壹品全部楼栋高度均不超过50米，仅13层，容积率仅仅1.6，低于卓越前海壹号、东海国际、深圳湾壹号等高端在售公寓，甚至比香山美墅、兰江山第这样的高层和别墅豪宅还要低。

超高的绿化率：红山壹品的绿化率高达40%，居住空间融合了公园景观大道、台地式绿化广场、自由阳光草坪、镜面水景、阅读台阶等充满生态气息的环境设计。

超高的使用率：红山壹品的户型为类住宅设计，空间使用率高达80%，使用率甚至超过部分住宅，居住舒适度非常高。

更重要的是，在“商品房预售”仍然是市场主流的现在，红山壹品是深圳少有的现房销售的项目。和其他预售的项目相比，现楼买了即可居住，红山壹品的变现速度更快，转手效率更高，极大缩短了等待交楼的时间与成本。

据悉，红山壹品本次推出的是建面约70-130㎡2-4房的高端公寓产品，卖完将绝版。

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