买受人明知无预售许可证而签订合同，合同无效后双方责任如何划分

基本案情：

1、2005年12月29日，张三与甲开放商公司签订《联建协议》约定：张三已经充分了解甲开放商公司目前未就所建商业及住宅用房取得销售许可证,张三购买甲开放商公司某处房屋，并就交房事宜进行一系列约定;

2、合同签订后，张三按月支付了一部分购房款；

3、2008年7月，甲开放商公司诉至法院，请求确认《联建协议》无效，法院判决《联建协议》无效。

争议焦点：

案涉合同无效后，合同双方当事人如何承担合同解除后的赔偿责任？

裁判理由：

本院认为，双方当事人签订的《联建协议》已被相关生效民事判决确认为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，甲开放商公司在未取得商品房预售许可证的情况下，对外销售房屋，理应承担主要过错责任。从双方签订的《联建协议》所载明的内容看，张三已经充分了解并体谅到甲开放商公司未就所建商业及住宅用房取得销售许可证，故张三对甲开放商公司在出卖本案房屋时尚未取得涉诉房屋预售许可证是知晓的，张三对由此可能导致合同无效所产生的风险应有所预期，故本院判决认定张三承担合同无效后30%次要责任。

关于张三主张因房屋价格上涨所产生的信赖利益损失问题，本院认为，本案房屋、商铺价格涨跌系由房地产市场所决定的，双方签订《联建协议》时无法预期，故张三主张因房屋、商铺价格上涨，甲开放商公司应赔偿其该信赖利益损失，缺乏法律依据，本院不予支持。

相关法条：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《中华人民共和国合同法》

合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

相关案例：　　

（2012）苏民申字第517号

实务建议：

商品房预售合同是开发商与购房者在房屋尚未建成前所签订的协议。根据法律规定，开发商预售商品房需要取得商品房预售预售许可证，在审理过程中仍未取得预售许可证的，预售合同无效。而合同无效后，首先双方应当互相返还已取得财产，对于损失，双方按照过错比例承担相应的赔偿责任。

通过本判例可以看出，在签订商品房预售合同时即使买受人明知开放商没有取得预售许可证的，开放商也要承担主要责任。一般此种情形下，开放商与购房者之间的责任比例为7:3；对于购房者不知情的，开放商则要承担全部的损失。

关于商品房增值的部分，根据法律规定，要求一方承担损失的前提是双方在签订合同时能够预知到的损失。房屋价格的变化是市场经济调解的结果，合同订立时无法预知，故对于增值部分，购房者无权要求开放商赔偿。