楼市大逆转正在发生：北京房价已现“实质性”下跌！

版权： 来源 综合 楼市资本论 ID:loushizbl、21世纪经济报道（ID：jjbd21）记者 宋兴国

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笋盘茂盛！海淀学区房跌至3.6万/平，北京楼市下跌绵绵不断！

楼市资本论小编发现一条中介发布的海淀特价房的信息，折扣力度之大，十分惊叹！其位于海淀知名学区旁，150平米全款550万，每平米的价格是3.66万。这个价格称得上标准的笋盘。

好几位朋友得知消息后，立马就拉着全家三代人一起去抢盘了。

这样的二手房价大幅下挫情景，会仅是个例吗？不是。

楼市资本论看来，在最强楼市调控政策背景下，“金九银十”热闹情景早已恍如隔世，加之新华社再次明确“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”，已经有人坐不住了，肯定还会有一批人资金链紧绷的坐不住了。

未来的一段时间，相信会有更多的类似笋盘抛向市场。

海淀调查：学区房笋盘正层出不穷

楼市资本论就先挑大家比较关注的海淀区先说。

科技是第一生产力。海淀区作为北京科技创新的策源地，成为创富精英最为集中的区域。此外，知名高等学府林立，得天独厚的教育资源，也是海淀区的一块金字招牌。

文章开头提到引起热议的特价房即位于海淀。楼市资本论随后也细查了下，新康园小区最近成交的几套房，除了一套大面积216平米户型的单价到了3.8万，其他单价都在4.5万左右。再早些时候，基本上是稳定在5.5万左右的。

确实如中介所说，新康园一套房比近期市场价低100万，比房价在高点时低了近300万。

从5万到3万6，一路下滑，难以想象海淀区学区房会有这样快速调整的价格。也难怪房友看完回馈消息说，好几拨人都去，户型很好，虽然房东要求全款，但估计应该也会很快成交。

虽然从近期数据看，海淀区的二手房从成交量到成交价都在向下走。但是从区位优势、教育资源、创新产业综合来看，海淀区既有中关村科学城建设的利好，还有创新科技产业、互联网公司等高收入群体的密集分布，再加上强大的教育资源，生态环境也好，区域价值十分优越。

楼市资本论认为，最近重点可以关注中关村、学院路、西北旺、上地以及西二旗等优势板块的房子，有看好的或者类似特价房，千万别错过。

一句话，上车海淀楼市的机会绝对是跌出来，要不然放在寻常时节分分钟多出一、二百万溢价哪里买的起。

朝阳调：知名楼盘从12万到8万跌超30%

在帝都，向来不服海淀的就是朝阳。

朝阳区不服海淀区是有理由的，长期以来朝阳区GDP就一直和海淀区不向上下总是分列第一二名，远超其他城区。两区的人口数量、产业结构也比较相似。海淀科技创新产业强，朝阳则现代服务、金融、文化创业和高精尖产业多。海淀有中关村，朝阳有CBD，海淀有西二旗，朝阳则有望京。除了确实在教育资源方面弱于海淀，朝阳还真是堪称北京第一大区。

楼市资本论了解到，海淀有特价房直降100万，朝阳区也毫不示弱，有CBD后花园之称的双井地区，房价最近回调的也十分猛烈。

就拿比较知名的首城国际来说，链家APP显示2017年3月份成交的66.7平米一居总价728万元，单价接近11万。记得这一波高点时还有挂牌12万的。

现在呢，同样的户型最近成交价为553万元，单价已到了8万左右。一年半的时间缩水175万元，降幅近30%！

数据显示首城国际目前整体均价在8.3万左右，昔日10W+豪宅的辉煌已经远去。

其实不单是首城国际，临近的另一知名大盘珠江帝景（朝阳数得上学区房），也没好到哪里去。

数据显示，珠江帝景小区参考均价为8.1万元。楼市资本论翻了翻历史成交记录，发现同样也是在去年2月分时价格最高，不论一居室二居室还是三居室户型，从70多平米到160平米成交单价都在10万以上。换句话说，到现在也都跌了20%，每套总价也跌了200万左右。

楼市大逆转正在发生：北京房价已现“实质性”下跌！其他一线城市也快了？

专家分析数据认为，目前一线城市的房价已经出现了明显回调，特别是处于一线城市郊区、没有相关配套的房产，房价下跌明显，未来一段时间可能还会有下跌空间。

一线城市楼市正在进入下行周期。

数据显示，今年前10月，北上广深四个一线城市的住宅供应量明显增加，而市场需求却在调控抑制、信贷收紧、预期向下等多重因素影响下持续低迷，观望情绪浓厚。

同时，企业在资金压力下加快了推盘力度，部分远郊新房降价促销的新闻时有传出。而在市场成交走势和市场预期互相影响下，二手房市场亦受影响，业主信心松动，议价空间进一步加大。

供求关系逆转

一线城市的市场供求关系正在发生逆转。

2017年加大土地供应的一线城市，在2018年开始形成大规模上市。中原地产的一份数据显示，截至今年10月末，北上广深四个一线城市在2018年已供应住宅类土地227块，建设用地面积113.53万平米，规划建筑面积可达2363.24万平米，两个数字均已超过了2016年全年供应。

而需求层面，在持续不断的政策补丁、与市场预期向下的共同作用下，观望情绪越发浓厚。易居研究院的数据显示，1-10月份，一线城市新建商品住宅成交面积累计同比下降9%。而10月单月来看，一线城市成交面积环比减少38%。