恭喜龙华!上海版“红山6979”卖18万一平,住一晚3000

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  前几天,龙华红山6979的公寓部分——红山壹品开盘了,有朋友问,对这个项目的前景怎么看?

  淘哥的回答是,红山是深圳下一个核心区,相当于10年前的后海。

  至于说前景,则取决你看得有多远。

  你知道吗?上海版的“红山6979”周边,无论住宅还是公寓,价格要18万左右,酒店客房一晚3000块。

  如果你现在只看1个月、两个月,自然战战兢兢,惶惶不可终日。如果你看5年、10年,你会很兴奋。

  而淘哥是个喜欢登高望远的人,淘哥认为现在是对优质资产进行战略配置的好时机。

  NO. 1|壹

  深圳版“上海新天地”该如何估值

  

  

  红山壹品楼下,即是红山6979商业,据了解预计将于2019年年底开业。

  如图,红山6979位于龙华区红山地铁站,并紧邻规划中的深圳美术馆新馆和深圳图书馆调剂书库。
占地面积约11万平方千米,总建筑面积约17万平方米,容积率仅为1.6。
其中包含体验式公寓、购物街区、文化演艺剧场与现代展览馆,由两大央企招商和华侨城联手打造。
规划低密度生态组合,开放式的院落布局,汇聚购物、餐饮、文化、娱乐、教育、服务配套等多元业态,致力于打造深圳最具体验感、文化感的潮流中心,引领城市生活新风向。是深圳北周边区域瞩目的商业综合体项目。


  

  红山6979 效果图

  

  红山壹品下面就是红山6979,效果图

  淘哥认为,红山壹品最大的价值就在于——红山6979。

  淘哥的粉丝应该对龙华很熟悉了,资料性的抄来抄去的内容,淘哥这里就不浪费大家时间,讲讲不一样的东西。

  对于红山6979,坊间有两大比喻:龙华版“南山欢乐海岸”、深圳版“上海新天地”。

  1、淘哥带大家先来看看“南山欢乐海岸”的情况。

  南山欢乐海岸也有公寓,叫“蓝楹湾度假公寓”,名字叫公寓,实际是临湖别墅,当初以“华会所钻石会籍转让”的名义卖承租权和使用权,目前二手市场查不到价格,但可以肯定的是,这是深圳最贵的别墅区之一,不逊色于华侨城波托菲洛纯水岸的临湖别墅。

  去年,有媒体报道,华侨城临湖别墅有个成交,买家是某上市公司老板,刷新了深圳住宅最高成交记录。

  

  租金怎么样?南山欢乐海岸里面还有万豪行政公寓,淘哥在携程查了下,127-160平米的两居室的套房,每晚房价大概是3440起,三房是5800一晚。

  

  2、南山欢乐海岸的售价、租金情况有了参考,上海新天地呢?深圳的朋友可能不太情况,淘哥也带大家看看。

  

  如图,紧临上海新天地旁边,西侧有华府天地公寓,东侧有一个翠湖天地御苑。

  链家上的价格,华府天地是17万-19万平米的价格,大平层公寓,在售的两套房,一套是5100万,一套是8500万。

  

  翠湖天地御苑也差不多,16万-17万的价格,123平米才能做两房两厅,价格去到2000万以上。从单价看,华府天地公寓,明显比翠湖天地御苑这个住宅要高,面积段也更大。

  

  同样,上海新天地周边的公寓租金如何?我们同样看看酒店的价格,淘哥选取了上海新天地旁边的安达仕酒店和朗廷酒店。40平米的客房基本市2500-2800元一晚,大一点的套房是3000-4000元一晚。

  

  

  总结一下,

  1、南山欢乐海岸,“蓝楹湾度假公寓”别墅,深圳最豪的临湖别墅,基本属于非卖品,价格可比的是纯水岸别墅(去年成交一套3个亿,单价54万一平米)

  万豪行政公寓,127-160平米的两居室的套房,每晚房价大概是3440起,三房是5800一晚。

  2、上海新天地,华府天地公寓,17万-19万平米的价格。翠湖天地御苑,住宅,16万-17万的价格,123平米才能做两房两厅,价格去到2000万以上。

  距离上海新天地不远的安达仕酒店和朗廷酒店,40平米的客房基本市2500-2800元一晚,大一点的套房是3000-4000元一晚。

  当然啦,这里采取的都是五星级酒店的价格,不能直接和公寓比,但也有很大参考价值,因为很多公寓投资者就是拿来做中高端酒店。

  淘哥告诉你,以南山地标欢乐海岸旁边的中信红树湾为例,2011年欢乐海岸开业之前,中信红树湾二手房价约5.3万/㎡,而2013年,欢乐海岸开业后,房价攀升至8万/㎡,今年中信红树湾二手挂牌价更是去到了13万/㎡,整体涨幅高达145%。

  

  

  NO. 2|贰

  红山的前景令人兴奋:这里就是南山福田

  

  问题来了,红山6979被誉为龙华版“南山欢乐海岸”、深圳版“上海新天地”,那么,这里应该估值多少钱。

  看红山的前景,取决你看得有多远。对于红山如果你看5年、10年,你会很兴奋。

  淘哥的观点是,红山+深圳北站,将与福田南山并肩,成为深圳核心区的一部分。言下之意就是,红山6979长期看,对标“南山欢乐海岸”、“上海新天地”,并非痴人说梦。龙华人民要有这个自信。

  淘哥认为,在粤港澳大湾区时代,深圳的城市格局将升级,深圳未来将是”一个核心+东西两大中心“的格局。

  深圳原来的“2个主中心+5个副中心”格局,只能说是小深圳时代的产品,已经不适应大湾区大深圳时代的定位,需要进行升级,升级后将是一个核心+两大中心格局。

  淘哥简单画了画,深圳未来核心区的范围,可能就是下图。

  

  

  一个核心:罗湖、福田、南山、前海和龙华,这一块原本就连在一起,根本不需要再分开划分。原来把前海中心和福田罗湖中心,分立为两大中心是没必要的,原本就是一个整体。

  两大中心:西部中心(大空港+沙井),东部中心(龙中+坪山),这东西两大中心,将承担大湾区时代,深圳辐射东西两翼,辐射大湾区其它城市的重要功能。

  

  北京新一轮的城市整体规划也是按照核心+中心划分,而没有按照此前主中心+副中心的分类方法,淘哥觉得,深圳最新一轮的城市总体规划也会如此考虑。

  

  注意,淘哥认为龙华北站和红山区域,将成为深圳核心区的一部分,未来是和罗湖、福田、南山并列的。

  龙华的核心区域毫无疑问是北站CBD+红山。去年龙华区曾经为北站CBD举办举办过一次国际设计大赛,对北站CBD的最新定位是“超级城市门户”,是看齐深圳湾超级总部基地的。

  目前,深圳北站规划为超级总部基地之一,将建设约550万㎡商服建面,正全面打造大型CBD。福田CBD向北拓展,囊括北站CBD,对原有的CBD区域进行了全新升级,形成新的CAZ(Central Activity Zone)中央活动区。

  

  深圳北站CBD+红山,就是升级版的后海总部基地+南山商业文化中心区+欢乐海岸。或者说福田CBD南区(商务)+北区(文化配套)

  这里很多配套和规划,不是区一级的,而是市级的。例如美术馆、图书馆、第二儿童医院都是市级配置,招华6979被誉为深圳版的上海新天地、学校也是市一级的名校,例如深圳高级中学北校区、深圳外国语龙华校区。

  

  这些市级的配套,已经在事实上承认了龙华中心的市级地位,大家想想看,深圳原关外哪些区,拥有这样的市级配套,只有龙华红山和北站这里有!也意味着,龙华看齐福田和南山是有现实基础的。

  龙华红山还是香港——河套——福田CBD——龙华这一深港黄金中轴上的重要节点,9月22日,广深港高铁香港段正式通车,从深圳北站出发一站约20分钟可达香港西九龙,而红山紧邻深圳北站,一站地铁即达。

  虽然高铁仅20分钟距离,然而房价却相差很大,目前,香港西九龙最高成交单价约100万/㎡,而红山最高9万/㎡,西九龙房价相差10倍

  

  淘哥觉得,广深港高铁香港段开通后,深圳北站片区具备后发优势,受到利好比福田更大。

  

  淘哥此前一直很奇怪,深圳北站商务区为何久久不开展大规模动工建设,早早就被列入了深圳十三五重点建设片区,但动静一直不大,可以说被大空港抢了风头。

  现在看来,这未尝不是好事,想清楚一点、想透一点、规划超前一点,要建就要建设世界第一流的城市中心商务区。不要浪费了这么一块宝地,不要留给历史遗憾。

  红山壹品产品亮点

  1、现楼。

  实地探访发现,红山壹品公寓已经全部建好,已经是现楼。相比预售的楼盘,现楼买了即可居住,极大缩短了等待交楼时间与成本,也能更早走出限售时限。

  2、6979唯一可售部分。

  整个红山6979建筑面积17万㎡,而公寓面积仅有4栋、3.3万㎡,这4栋公寓是整个红山6979里面唯一的可售“真公寓”。总共只有384套,未来商业街区将与红山壹品公寓无缝连接。

  3、与现在众多超高层公寓不同,红山壹品全部楼栋高度均不超过50米,仅13层,整个公寓的容积率仅仅1.6。

  4、超高的绿化率,红山壹品的绿化率高达40%。

  5、实用率高,70多的2+1房,90多的三房,120的大四房,层高3米,实用率约80%,类住宅设计,淘哥看了这么多公寓,这算实用率和舒适度最高的之一。

  6、红山壹品三梯10户,楼间距均超过30米,通风采光良好。

  

  样板房 效果图

  

  样板房 效果图

  
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  由陶文杰创办,15年深圳房地产从业经验,历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

  曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟,世界顶级商学院,宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修,并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产,曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

  淘哥深耕深圳房地产,以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地,见多识广,过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻,为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有790多位资深投资者。

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文杰淘楼

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