从“流拍”到“抢拍”，如何看透这盘棋？

今年的冬天，似乎比往年来得都要早！

回想一年前，“金九银十”时节，大家还沉浸在看房买房中，累并快乐着。

而今年，“金九”泡汤，“银十”更是被全国各地掀起的降价维权潮淹没。一时间，全国各地一片冰冻！

然而，就在“银十”的最后一天，北京市场传来了久违的，丝丝暖意！

1

10月31日，首开金地挥金49.8亿，一日连拿朝阳两宗土地！

这两宗土地位于北京市朝阳区崔各庄乡，分别为2909-0603、2909-0604地块。

2宗土地皆是限竞房地块，溢价率分别为17%，26.92%，销售均价不得超过78148元/㎡（含全装修费用），最高销售单价不得超过82055元/㎡。

从区位来看，它们均位于北五环北侧，紧邻地铁14号线善各庄站，且邻近望京商圈。无论是交通、还是生活配套，都十分齐全。

拿周边新盘、二手项目作对比，这两块地3.8万左右的楼面价，78148元/㎡的均价，也是利润满满了。

而八万二的最高限价，明面上更是给未来留足了预期。

开发商都是逐利的，也是精明的！

开拍当天，各路大佬闻“利”而来，其中包括招商、金茂、金辉、新城控股、首开+金地联合体等5家单位，6家房企。

经过激烈的厮杀，首开金地联合体最终打败各路大佬，以总价49.8亿元将这两块地收入囊中！

有数据显示，今年前三季度，北京土地市场共成交土地44宗，其中，住宅用地28宗。供应量一般。

但从四季度开始，北京土地供应开始“井喷”。

北京市国土资源委员会官方网站消息显示，10月19日至23日短短4天时间，北京公开挂牌17宗经营性用地。

而今年11月26日，北京将有12宗住宅用地扎堆出让，成为北京历史上出让住宅用地最多的一天。

供地节奏提速之后，年末北京土地市场大概率又将会迎来一波“抢地”热潮。

2

前三季度，北京土地市场出现的，是接二连三的流拍：

1月25日，丰台白盆窑两宗共有产权房用地，限价43000元/平米，以价格过高而流拍！
1月30日，丰台区卢沟桥乡小瓦窑村一限竞房地块，最高销售单价57097元/平。这让房企觉得无钱可赚，最终，以流拍收场！
4月24日，门头沟、房山青龙湖2块限竞房用地，因地块过于偏远，流拍！
6月27日，朝阳区推出的化工路甲1号多功能地块，因无人报名，出现流拍！

究其流拍原因，大多是开发商觉得利润空间受到严重挤压，没钱可赚。

我们以丰台白盆窑两宗共有产权房用地为例，这2宗地块规划建筑面积分别为16.35万平方米、13.18万平方米。

根据北京国土局此前的挂牌信息显示，这两宗地块的起拍价高达50.58亿元和41.78亿元。

两宗地块的起始楼面地价接近3.2万元/㎡。其中共有产权房的销售均价被限定在4.3万元/㎡（含全装修费用）。

▼流拍地块位置

这种地方，周边二手房均价也就四五万，你一个共有产权房，却定4.3万的均价。如此高的起点，试问，这样的房子还有谁会去买？

更关键的是，这两块地的总价都太高了，这可是40亿、50亿的真金白银啊。如果钱少还能陪着玩玩，可这么高的门槛，实在玩不起！

而朝阳化工路甲1号多功能地块，起始价36.04亿元，建设用地面积33133.96㎡ ，规划建筑面积不超过129222㎡，50%自持20年，起始楼面价约2.79万/㎡，出让年限为商业40年，办公50年。

该地块流标主要原因是受到北京土地市场商办地块严格管控的影响，起始楼面价过高，要求一半自持20年，周围全部为保障房用地，邻近东南五环，开发商盈利前景不太乐观。

所以，流拍，也就成了情理之中！

不仅是北京，2018年上半年，全国各地都出现了大规模土地流拍，流拍宗数合计超过800宗。

可到了第四季度，画风陡然一转，“流拍”居然变成了“抢拍”，这其中究竟发生了什么？

3

让我们把目光再次转向8月10日太原的那场“史诗级”土拍。

这场土拍，政府拿出热点区域的8宗地块，起拍价合计130.82亿元。

本以为会上演众多大佬争破头的精彩大戏，没想到，轰轰烈烈的开场，最后却不得不潦潦草草收尾！

这让太原“彻底失了面子”。

时隔75天，太原决定，在哪里跌倒，就在哪里站起来！

10月26日上午，太原将这8块地降价22.8亿，再次开拍（底价108.017亿）。本次开拍，只邀请了一家房企——华侨城。

开拍仅仅一个半小时，华侨城就以116.017亿总价将这8块地揽入怀中！

如此默契的配合，着实看呆了众房企，更看呆了大批吃瓜群众！

这降价后的8宗土地，其他房企不想抢吗？想！那为什么不抢？因为没钱！

逐利的开发商，一旦看到利润，但凡还有点现金流，立马就扑上去了，北京朝阳崔各庄这2块地就是最好的例子：

周边2个限竞房项目北京院子二期、瑞悦府，不足7万的均价，再加上过硬的品质，一入市就遭疯抢，如今基本去化完成。
再看附近新盘，一个比一个高端，总价少说也得1500万起步，中粮瑞府更是4900万起步，这显然不是普通人能考虑的。
周边二手房呢，望京金茂府均价11万，金茂悦8.8万，臻园9.3万。
就连中海拍的共有产权地块，售价也还72370元/㎡呢。

所以，这2块均价不得超过78148元/㎡,单价不得超过82055元//㎡的限竞房地块，看上去利润还是很可观的。

如果运气好，说不定还会再现北京院子二期和瑞悦府当年的盛况......

这么一看，5家单位、6家房企争抢，也就不足为奇了。

接下来，新挂牌的17宗土地，不出意外，也会出现“抢拍”。

而之前那些流拍的土地，都怎么办了？

据笔者观察，要么是转成限竞房地块（原来是共有产权的）重拍，要么降价重拍。

4

为什么第四季度，突然加快了土地供应？这其中，又是怎样的一盘棋？

一个原因是，需要完成今年的供地计划。

根据《北京市2018年建设用地供应计划》，2018年全市建设用地计划供应总量4300公顷，其中，住宅用地1200公顷，与2017年基本持平。

但截至目前，北京市前三季度土地市场总体供应情况不容乐观，住宅用地供应量较去年同期明显减少，更是出现了7宗流标土地。可以预见，今年北京市的供地目标完成压力较大。

第二，是不可或缺的土地财政。

北京作为一线城市，虽然对土地财政的依赖没有那些二三线城市严重，但也扛不住接二连三的土地流拍啊。

第三，土地供应量增加，商品房供应就会加大。对于房地产市场来说，缓解了供需结构，楼市就能回归平稳。

政府加速土地供应，从根本上来说，是为了让房地产市场更健康发展。

虽然近期土地供应加速，但是同去年相比，量价仍然处于低位。统计数据显示，与2017年同期土地收金1959.55亿元相比，今年以来北京土地出让金仅为868亿元，同比减少了53%。

但按照目前的供地节奏来看，2019年上半年，大概率会继续保持，2019-2020年，商品房库存或达阶段性新高。

也许有人会说，库存大了，按照正常的逻辑，接下来就该去库存了啊。根据之前的经验，“去库存”一旦落子，房价就要开始抬头。

如今，还是这样的吗？

笔者只想说，棋局的规则变了，玩法变了，结局自然也就变了！

2014年，楼市像今天一样冷，一二线房子无人问津.....2015年，库存达到了阶段性新高。

于是，国家开始了“涨价去库存”，借助行政、金融、货币全面放松，才有了那波波及全国的房价大涨。

但是如今，行政，会放松吗？金融、货币会放松吗？

10月29日，新华社发文“绝不允许房地产调控半途而废，前功尽弃”，为政策走向彻底定调！

11月2日，中国人民银行发布《中国金融稳定报告（2018）》，其中透漏关键信息——房地产去杠杆势在必行。

由此，政策、金融，2子已然落定。接下来，这盘棋已全在自己掌握。

5

最后，总结一下本次增加土地供应的逻辑：

低溢价在先，给未来留足了预期，也给了开发商喘息的机会。

只有握手言和，才能互利共赢！

商品房供应量增加，房地产市场就有了实现平稳运行的基础。

等这批房源集中入市之时，这盘棋的3个最重要的棋子——政策、金融、货币，全掌握在自己手里，一将一闲，如何落子，了然于胸。

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