立冬时节看楼市：楼盘去化率大降，刚需这次不再相信“狼来了”

霜降才过没几天，立冬马上就来了，季节更迭是自然规律，但对于今年的楼市来说，却显得有点不平凡。

房企现金流遭遇压力，万科高呼“活下去”，为了6300亿回款可以把一切工作往后推。各城市的城郊楼盘开启降价潮，精装改毛坯、促销特价各种手段层出不穷。土地流拍愈演愈烈，从一二线城市向中西部小城市蔓延。

站在立冬时节的开端，楼市的寒意非但没有散去，反而又继续变冷的趋势，除了以上的回款、降价、土地流拍等几个因素外，楼盘去化率的大幅下降，让未来更不乐观。

据克而瑞城市机构开盘监测数据，在刚刚过去的十月份，有17个城市新开盘或加推盘去化率普遍下降，既有京沪深这样的超一线城市，也有成都、合肥、济南、长沙等热门二线城市。

成都10月去化率为62%，较三季度下跌高达33%，长春去化率40%，下降达28%，宁波、常州、长沙降幅均在25%以上，可谓是“寒风萧瑟一时起，热门城市全入冬”。

众所周知，楼盘去化率一直是开发商最倚重的指标，也是楼市热度的鲜明反映。

在去年行情火热的阶段，各城市楼盘首开平均去化基本都在80%以上，回款加快让开发商更任性的拿地，但到了今年十月份，刚开盘的去化率一旦低于50%，随着时间推移，必然越来越难卖。

原因很简单，一个项目在开盘之前，必然经过了大量的宣传和筹备，包括认筹等环节，这种情况下销售状况不佳，必然会影响整体销售进度。

对于刚需族来说，今年以来，听说过太多“狼来了”的故事。

上半年的博鳌亚洲论坛上，经济学家管清友称“买不起房就多买两套”，经济学家樊纲在某节目上称买房要动用“六个钱包”，他们都在述说房价这次“狼来了”。

随着彼时成都、杭州、西安等地出现排队买房的现象，置业顾问和开发商也在渲染未来房价上涨的预期，他们也在讲述房价要涨的故事，可惜在各城市精准调控的影响下，楼市气氛迅速回归理性，这次“狼并没有来”。

如今，随着量价双降、去化率大降、房企以价换量等现象频繁出现，刚需此时再也不会相信房价“狼来了”的故事，房企能够全身而退已经是万幸，毕竟“金九银十”都没能让房价再回巅峰，立冬时节还能再掀起什么风浪吗？