"深圳楼市坚冰松动：十月量价齐跌 有投资客月供撑不下去了"

"

《投资者报》记者 谢莹洁 高方方

“金九银十”已谢幕，传统的销售旺季并未如期而至，开放商主动降价、打砸售楼处的消息却此起彼伏。

与之相对应的是，历来坚挺的深圳楼市迎来了拐点。中原研究中心数据显示，十月份入市的17个项目合计共推出了10600套入市房源，而整体去化率却不足三成。

具体来看，10月全市一手房成交均价为5.41万元/平，环比下降9元/平，成交套数为1835套，环比下滑18.35%；二手住宅价格为5.25万元/平，环比下滑0.73%，成交量3787套，较上月下滑23.5%。自此，二手住宅价格连续三个月下滑，价格趋势由升转跌，一二手住宅价格走势背离现象基本扭转。

业内人士指出，在供需关系变化加剧下，深圳房价或将进一步下跌，今年仅剩的两个月，部分开发商面临资金及业绩压力，或将采取“以价换量”的措施，但成交量难有大幅突破，深圳楼市仍将处于高位盘整阶段。

一二手房量价齐跌

由于深圳上半年新房入市步伐缓慢，“金九银十”期间，深圳市场供应推盘量几乎呈现井喷的状态。截至10月底，深圳住宅产品的备案量达5263套，较9月增加46%，创下今年单月新高。

与密集的推盘供应量并行的却是冷淡的市场。中原研究中心数据显示，10月份深圳仅成交1835套新房住宅，环比减少18.4%，成交面积178221平方米，环比减少19.1%，平均到每天成交量不足60套。

新房均价也出现下跌，10月全市一手住宅成交均价为54071元/平方米，环比下降0.02%、9元/平方米。尽管楼市转冷趋势在均价上并没有太大体现，但真实的市场中已出现了降价。位于深圳龙岗区的远洋新天地二期推出了特价房；坪山区的泰富华悦都会，也在国庆期间推出了60套房源清盘，部分低于3万元/平方米。

二手市场表现同样暴露了楼市真实行情。10月份的成交量环比大跌17.6%，创9个月以来的新低，10月深圳二手住宅价格为52481元/平方米，环比下滑0.73%。《投资者报》记者走访得知，深圳二手楼市出现了多例业主降价，南山区部分房源降价10%-20%依然难成交。

图片：近期深圳二手房价降价幅度

开发商加速推盘

市场冲击之下，深圳楼市库存压力显现。截至10月31日，深圳新房住宅库存量为26869套，而新政发布的7月31日，新房住宅库存量为24094套，短短3个月增加了2775套。一边是需求端的观望，一边是供给端的扩大，深圳楼市彻底进入了买方市场。

尽管库存量在上升，面对趋严的楼市调控政策，以及资金和业绩的多重压力，开发商依然不得不加快推盘速度。据美联物业全国研究中心统计，截至10月底，深圳住宅产品的备案量达5263套，全市10月份共有18个项目入市销售，其中住宅和公寓产品的总推售量高达9977套。

推盘量还将进一步加大。美联物业预计，深圳11月或有21个新房项目入市，而且由于近两个月开发商推盘速度明显加快，预计在今年剩余的两个月里，深圳一手住宅的网签量将上升，且受年底冲刺业绩的影响，部分开发商或将采取“以价走量”方式进行推盘，新房价格或迎来低水位。

深圳中原研究中心分析称，年底开发商迫于资金压力和年底业绩压力，许多捂了很久的现房、准现房项目纷纷推出，部分开发商提前推出新盘增加销售量，新房访客量有所提高，但是成交转化率不高，预计后期开发商将保持快速的推盘节奏，新房成交量将有所回升，二手房成交量将维持低迷。

楼市拐点已至？

深圳楼市历来被称为全国楼市的风向标。但近两年几番调控，都只是短暂性起效果，投资客依然热情不减，十月楼市惨淡情况是否预示着楼市拐点已至？深圳楼市未来趋势如何？

在美联物业深惠总经理江少杰看来，这种情况只是一个开始，到明年过年前都不会有太大的改变，预计深圳会跌20%左右，核心区域房价也不能幸免，将跌10-15%不定，偏远区域会跌破20%的可能性很大。如今已经是全球房价都在下跌，主要是外部因素影响。现在香港也是跌势明显，预计会比2008年还要惨一些，持续性还会更久一些。

财经评论人陈小瑛指出，明年的行情肯定会比今年差，今年调控升级后，市场的需求又被限制住了一部分，被动在减少，人都是买涨不买跌，刚需们也会跟着观望不入市，进一步导致需求减少；市场的供给在增长，明年新盘入市量肯定比今年多，目前上市的去化速度这么慢，会慢慢积累，库存就会逐渐变多，逐渐转变为买方市场，供过于求。二手房市场，有限的需求会有部分涌入新房市场，进一步减少二手房买家，买家少了后，卖家急于出手，只能降价，特别是那些手头资金不足的投资客，月供撑不下去了，就只能抛售。（思维财经出品）

",