海淀四道口限竞房来了!最新消息独家奉送

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  海淀四道口地块,是海淀唯一一个三环内的限竞房,同时又是北京建筑面积最小的限竞房地块,加上海淀群众超高的购买力,关注度极高。

  近期,严肃君拿到了一张四道口小区规划图。等了这么久,废话不多说,重点在下面。

  01

  4栋住宅楼 不到200套

  

  我们先关注几个数字:

  总建筑面积31272平,相当于4个正规足球场那么大,可以说很袖珍了。

  溢价率高达33%,开发商天恒以16.5亿的价格拿下,折合楼面单价68873元/平。一般来说,土地的溢价率越高,开发商的利润越少。

  自持比例36%,地块内还有1370平的回迁房(16套,合计每套85.6平),还建5945平米的地上商业用房,除此以外还须保留用地内的3棵古树。

  在这些条件的限制下,严肃君一直好奇四道口地块的规划,看到这张楼栋分布图,一切都有了答案。

  从小区规划图上看,整个小区的北侧为物业用房、还建+自持商业,南侧为4栋住宅楼。

  限高60米,住宅楼大致在17层左右

  受“7090”限制,加上16套回迁房,可售套数不会超过200套

  受制于地块形状,住宅楼没有正南正北排列

  从回迁房的单套面积上推算,主力户型大概会做85平左右的两居或三居

  均价85373元/平,最高销售价格不能超过89642元/平,以85平为例,总价约726万商贷首套首付290万

  再来看一眼周边,铁道科学研究院80平三居单价11.6万、房龄在30年以上的老小区明光村小区、大柳树甲17号院的三居,单价也在8万7。一二手房价格倒挂明显,四道口地块价格并不算高。

  据说,开发商得到明年才能卖了

  02

  学院南路的日子

  

  配套的意义,直接关乎咱们日子过得舒不舒服。

  四道口地块位于海淀二环与三环之间,被众多大学环抱,距离“宇宙中心”五道口直线距离也就只有4公里。

  周边大学多有什么好处?美食肯定少不了!严肃君如果住在这,估计又得胖出新高度,orz……

  

  北京三环内的小区配套都比较成熟:

  教育资源:四道口地块属于北下关街道,幼升小对应的学区看下表,海淀目前的升学政策为多校划片。其中中国农业科学院附属小学的本校部是区重点

  大型商超(直线距离2公里内):西直门凯德mall、枫蓝国际购物中心、大钟寺国际广场

  医院(直线距离2公里内):北京天健医院、解放军火箭军总医院、安定医院、北京大学口腔医院

  休闲:北京动物园、北京海洋馆、紫竹院公园、各大院校操场

  交通:项目距离最近的地铁站是13号线的大钟寺站,直线不到1公里,步行时间可控制在20分钟内自驾上二环、三环也很方便

  

  对于位于城里的四道口地块来说,门前不堵车应该就算胜利。学院南路横穿直通北京北站的铁路,过火车时需要等个1分钟左右。

  项目距离铁路和地铁线不到300米,小区与铁路之间规划为绿化公园。目前该路段没有设置隔音屏障,小区最东侧的单元楼,噪音影响会相对严重。

  03

  或是第一个官方摇号的限竞房

  从2016年9月开始,北京拍出的限竞房地块,只有5个项目在四环内,被封之为“五大天王”。

  坊间传言,价格位列第二名的四道口地块,或成为第一个由官方主导摇号的限竞房。

  除了四道口,“老大哥”东城永定府,以最高单价89068元/平稳坐第一宝座,但是否会转共,存疑。

  佑安府被封为丰台最牛的限竞房,传言小高层的两居很难买到,这个月就要开售叠拼产品。

  壹西贵就在西三环边上,位置没的说,但是由于户型奇葩,网友吐槽其为“咦~稀贵”。目前还没有售楼处,开盘时间待定。

  金融街·融府是三环边最便宜的限竞房了,除了已知的小区规划、户型信息以外,其它的都还不知道。

  严肃君也将持续关注。

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