十月楼市再降温，表现不及2018年月均，大规模打折曾引老业主不满

2018年楼市“金九银十”成色不足已是行业共识。

克而瑞研究发布的报告显示，刚刚过去的10月里，市场供应量仅为2028万平方米，环比下降43%，同比增长18%。成交量为2302万平方米，环比下降6%，同比增长了9%。本月整体成交表现不及2018年月均，供应和成交均双双回落。

其中，一线城市降温比较显著。北京、上海、广州三座城市成交面积环比下降幅度分别为45%、28%、59%。与2017年同期相比，广州下降15%，北京上海分别增长6%和53%，而29城平均增长9%。这是因为去年9-10月房地产调控政策密集推出，在限购、限贷背景下成交量大幅缩水。

房企方面，10月份50家主流房企单月销售金额为6640亿元，环比减少4%，同比增加31%。主流房企为了销售回款，在9月和10月进行了比较大规模的打折促销，同时也引发部分老业主不满，维权的声音此起彼伏。

数据显示，碧桂园10月份销售额为595亿元，同比上涨5%。重回单月销售第一的位置。碧桂园近日刚刚发布了前十月的销售简报，前10月，共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币4,559.9亿元，同比增长34.91％。

2018年8月碧桂园总裁莫斌表示，碧桂园不追求销售规模，从此以后只对外公布权益销售额，不再公布与联营公司的共同销售数据。房企们普遍采用合作拿地等进行扩张，销售数据一般会采用共同销售数据。此外，莫斌还表示，这是导向问题，碧桂园要做自己的事，不要搞虚的，要做有质量的发展，不要做有规模的发展，这是对社会的承诺，对自己的承诺。

但从克而瑞发布的数据来看，碧桂园前十月销售额已经累计突破6000亿元，继续保持行业第一的位置。十月份，恒大销售额为530亿元，同比减少6%，累计销售额为5011亿元，居于第二位。而高喊“活下去”的万科，今年以来同比销售数据一直保持在10%左右，远低于同行。但十月份却实现销售额518亿元，同比增长41%。

近日，新华社多次发文重申“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”，政策依旧保持高压。企业想在最后两个月逆势上升，实现销售额并不容易。

值得注意的是，11月2日央行发布了《中国金融稳定报告（2018）》，其中提到了要防范房地产领域的不当和过度融资。报告显示，2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，比上年上升1.9个百分点，其中有26家资产负债率超过 85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到7~8 倍，严重违反了自有资金购地的要求。

房地产行业的风险会通过多种方式影响金融体系，因此报告建议要对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等的房地产企业进行融资限制，并严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强房地产开发企业购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。 这对部分处于扩张期的房企来讲，无疑又是一记重击。