防控长租公寓风险关键在资金池

文/周闵禾

近日，上海长租公租市场再次传出消息，老牌公寓运营商寓见疑似遭遇资金流危机，遭到上海华瑞银行发公函询问贷款安全，数万名交了押金、背负分期贷款的租客则面临被收回房源甚至上征信黑名单的危险，而退还租金、免除租金贷等租客诉求尚未得到正式回应。

由于业务长期亏损，以及内部管理漏洞滋生的贪腐现象，再加上被开除的员工争夺客户，传播不利舆论，公司发生挤兑，最终资金链断裂，导致鼎家爆雷，数千名租户及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。4月，上海爱公寓因为现金流断裂被迫出售股权，最终被中元世家以1.2亿元收购。

其实，这些爆雷现象都是长租公寓资金池风险暴露的结果。长租公寓的盲目金融化，让原本一个个租赁企业纷纷变成了标准的金融企业，而由此带来的资金池底下蕴含着巨大的风险，现实的租金变成了稳定的预期，产生的贷款资金通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以用于各种用途，这个风险就如气球，终会爆炸，只是时间问题而已。

笔者认为，长租公寓的资金池风险是该行业过快金融化的恶果，这将如蛀虫一般，直接影响该行业的未来健康发展，对长租公寓资金池进行有效管理，关键在于如何解决租金贷。

租金贷通俗点说，就是长租公寓平台以租客租金的稳定性作为筹码，从第三方贷款平台获取到贷款，之后用贷款去进行投资活动赚取高额利润，而租客也就变为了贷款人，租客的租金也就变性为了还贷，一旦长租公寓平台投资行为出现问题，那么由此产生的问题是连贯的，从贷款平台到租户，以及房主都会受到牵连。

租金贷来源于资本目标与现实不一致。资本的目标在于快速获取收益。资本的本性就是逐利，而逐利就意味着缩小一切可能产生的成本，包括时间成本。快速的资金回笼是资本最爱的事情，而回笼的速度与金额决定了资本的热情，资本的热情也决定了被投资企业能活多久。

由此环环相扣，原有的长租公寓变成了资本的投机赌博角斗场。而长租公寓的现实就是回报期较长，时间成本较大。房主将房屋挂在长租公寓平台上出租，而租客也将租金交予平台，这就意味着，真正的现金来源只有租客源源不断的稳定的租金收入，由此产生的时滞让长租公寓公司赚钱变得非常艰难，他们只能通过差价，即租金与拿房成本之间的差价获利，过低的拿房成本会丢失房源，过高的租金会丢失租户，利润空间的狭窄再加上回报周期过长，使得传统的长租公寓行业难以满足资本的要求。

俗话说，“打蛇打七寸”，对“租金贷”监管的关键在如何管控资本。

根据之前《关于规范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》，这些长租公寓服务商及其高管不少都涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为，长租公寓服务商与贷款机构签署的合同涉及非法侵占他人财物。

笔者以为，可将“租金贷”进行合理的调整，既然租金的稳定性是天生的优质投资品，那么我们完全可以通过精细化的管理，利用科学规范的手段让其实现证券化，脱离第三方网贷机构，而成为一个规范的证券产品，或者将这种地下形成的隐性债权债务关系通过债券的管理机制，在编写合同时将债务关系也进行详细说明，在保障双方信息对称的情况下，变成合法的债权债务关系，让一切暴露在阳光下，之后建立完善的信息披露机制，促使资金适用方采用合法合规的方式将资金用于理性投资，获取收益，相信通过这种方式可以既满足当前长租公寓领域亟须资本输血的需求，也能够管控如洪水猛兽般狂热的资本。长租公寓的资金池必须严管起来，以免重蹈覆辙。

（作者系财经专栏作家）

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