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南都讯 记者孙雅茜 为加强土地用途变更和容积率调整管理，更好地盘活和推动存量用地二次开发利用，5月30日，深圳市规土委发布了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（征求意见稿），第一次面向社会公众、相关部门等公开征求意见。经研究讨论，结合反馈意见进行修改后，深圳市规土委于11月5日再次发布《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（第二次征求意见稿）（下简称《办法》）。
《办法》重点针对变更为居住类的用地，第一次提出了“可销售人才房”概念。同时，考虑到用途变更前后土地价值的差异，兼顾企业利益保障，该版《办法》对于由商业、服务业用地变更为居住用地的，允许原土地使用权人按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。依据该版《办法》，由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的，原土地使用权人交回法定图则已规划的城市基础设施和公共服务设施用地后，剩余用地按生效法定图则确定的容积率核算建筑面积，并全部建设为可销售的人才住房，其中需建设的商业部分按照有关管理规定建设和销售。
深圳市规土委表示，为保证方案的科学性、合理性，既利于扩大住房供应又能兼顾原土地使用权人利益的实现，我委进行了不同方案的测算，并明确了可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定。
该版《办法》第十一条规定，完善用途变更后可继续开发建设的建筑面积的核定依据。针对原土地使用权出让合同未约定建筑面积的情形，此次修订根据《深圳城市规划标准与准则》分类规则，明确商业服务业用地容积率按照2.0核定，城市基础设施和公共服务设施用地等其他用途用地容积率按照1.0核定。
同时，对于原土地使用权出让合同约定用途经生效法定图则变更为多个不同用途地块的，该版《办法》明确按照生效法定图则规划的各类用途用地比例核算相应的原土地使用权出让合同约定建筑面积。
此外，该版《办法》还增加了法定图则规划落实的例外规定。依据该版《办法》，已出让未建用地经规划变更用途后，生效图则规定的容积率可能低于原土地出让合同约定的容积率，导致按照法定图则规划继续开发建设的建筑面积低于原土地使用权出让合同约定建筑面积。基于节约集约用地原则，《办法》对此特殊情形提出相应处理路径，对于原土地使用权出让合同约定建筑面积的超出部分，除按规定扣减地价外，不再做任何补偿。
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