维也纳房租贵？宜居不易居？可能是你白白多交了太多房租！

生活在维也纳的你，对这座城市有“家”的感觉吗？

每次回国或外出度假后回到维也纳，你有“回家了”的感觉吗？

其实，相对于其他欧美国家的首都或一线城市，住在维也纳的成本还没有那么高昂。

但要弄清楚自己究竟该付多少房租，复杂程度也许超乎你的想象！

经过几百年的发展，维也纳的房屋不动产无论是从风格还是用途上，都已经发展成“大杂烩”般得五花八门。

同样地，维也纳的租房条款、各种法律条文也始终不断增加，不少一百年前的条文至今仍有法律效力。

翻开这些条款，感觉就像只身闯入了热带丛林，如坠云雾。

但懂行的人告诉我们，一旦你能独辟蹊径地闯过这片丛林——把“家”安在维也纳的回报，是无法用金钱去衡量的。

首先，你需要搞清楚自己要租住的房屋类型和租赁关系。

因为这个直接影响到维也纳的房屋租赁法规（Mietrechtrechtsgesetz 简称MRG）是否完全或部分适用、还是完全不适用在你身上。

简言之，除了MRG完全不适用的第一种类型，

第二种 “Neubau”，指建于1945年或1953年之后的新房，部分适用MRG

第三种 “Altbau”和“Gemeindebau”，是指建于1945年或1953年之前“老建筑”或“市政统筹房屋”，MRG全部适用。

（具体法律条文分析，详见文末）

所以说，你的房东给你定房租的标准也可谓是五花八门。

很多时候，房东告诉你你每月必须交的房租金额，尽管那个数字被写在了合同里，它其实也并不合法。

维也纳的房东们并不严格遵守法律规定的房租上限和其他相关条款。

所以说，仔细研究一下你到底该交多少房租，其实很有必要。

根据公平、可比的市场价值，房东当然有余地根据自己出租公寓的位置和条件来设定租金高低。

然而，房东们很少会透露他们是如何计算出自己的房租的，所以在尤其是老房子的租赁过程中，租客们往往都付了远远高于法定基准租金的费用。（2017年4月公布的维也纳老建筑房屋基准租金是每平方米5.58欧元，小编按着标准算了下自己每月付的房租，足足高了一百多欧
）

很多人也不知道，如果你的租房合同是有期限的，房东还应该在基本房租里扣除25%之后再向你征收。

你到底应该付多少房租？

维也纳市政府提供了一个在线的计算器 wien.gv.at/richtwert/berechnung，

根据你的房屋设施（包括厨房是否有直接的采光通风、卫浴设施干湿是否分开等诸多细节条款）来仔细定义你的基准房租。

如果算下来你发现房租交多了，你可以向维也纳当局的仲裁委员会（Schlichtungsstelle）申请对你的房租进行审计（Mietzinsuberprufung）。

在规定期限内，就会有一位政府官员来你家里审计你到底应该交多少房租，并把调查结果发给你和你的房东。

于是，会发生以下三种情况：

1. 房东接受政府提出的基准租金，审查并退还你此前五年内超额支付的房租，并且今后按照政府提供的基准租金收取房租。

2. 房东和房客各让一步，按照接近政府基准租金的金额签订新的租房协议——这其实是大家选得最多的。

3. 房东拒绝接受政府的基准租金价格。此时，仲裁委员会的决议无效，房客可以上诉到法院，尽管作为房客你很可能胜诉，但这往往耗费巨大，耗时甚至可达数年之久。

房租的上涨和通货膨胀息息相关，但高额增长都需要通过仲裁委员会或法院批准。

想要穿越维也纳纷繁复杂的租房条款丛林，并非易事，那就让《维城》为你带一段路，毕竟，想到能以合理的价格住在世界上最宜居的城市——一切努力都是值得的。

奥地利租房法律解读

对租客的法律保护

• 《房租法》（Mietrechtsgesetz-MRG）

租房人（租客）和出租人（房东）分别有着不同的权利与义务，具体取决于对《房租法》的适用。根据《房租法》第一条规定，主要分为以下三种情况：

• 完全适用（Vollanwendungsbereich）：既有房租价格保护（Preisschutz）又有租赁关系终止保护（Beendigungsschutz-Kündigungsschutz）

二战前的老房子（Altbau）

• 部分适用（Teilanwendungsbereich）：仅有租赁关系终止保护

非政府补助新房（nicht gefrderte Neubauten）和私人产权新房（Neubauten in Wohnungseigentum）

• 完全不适用（ausgenommen）：没有房租价格保护以及租赁关系终止保护

2001年12月31日后签立租房合同的单户或双户独立住宅（Ein- oder Zweifamilienhuser）和营业场所（Geschftsrumlichkeiten ）

根据2015年《房租法修改法案》（Wohnrechtsnovelle 2015）规定，自2015年1月1日起，房东对出租房屋内一并出租的热设备的维护义务（Erhaltungspflicht）被重新扩大释义。也就是说，房东自此对房屋内一并出租的热设备，例如热水器等，承担维修和调换义务，其中不包括租客自行调换或新购置的设备。这项维护义务对2015年1月1日前签署的租房合同具有一样的法律效力。

• 租赁关系终止保护（Beendigungsschutz-Kündigungsschutz）

这里说的终止保护是指房东不得单方面终止租赁关系，即解除租房合同，除非有符合法律规定的重要理由：

• 不使用房屋

• 将房屋完全转交于他人（例如转租）

• 不合理高价转租

• 租客死亡且没有合法的继续承租者

• 未按时缴纳房租

• 存在明显不良使用房屋的情况

• 房东自己需要使用该房屋

• 房屋拆迁

• 阻碍低标准房屋的改造

租房合同的期限

• 有期限的租房合同（befristeter Mietvertrag）

有固定期限的租房合同在完全适用和部分适用《房租法》的情况下，必须符合最低承租期限（Mindestbefristungsdauer）为3年的规定，并且在延长此合同时，也须遵守为期3年的最低延长期限（Mindestverlngerungsdauer）。

有固定期限的租房合同到期后若未进行契约延长或契约消除，则自行延长3年；3年期满后若还是未进行任何契约延长或契约消除，则视为无期限合同继续延长下去。

租客在承租满1年后，且遵守解约期限（Kündigungsfrist），一般为提前3个月，即至少住满16个月的前提下，具有不可剥夺、不受限制的权利，令其可以在此后任意一个月的月末之前，通过书面或诉讼的形式，提出解除租房合同的要求。此规定也适用于合法延长后的租房合同。

• 无期限的租房合同（unbefristeter Mietvertrag）

通常无期限的租房合同的解约期限为提前1个月。

主要租赁（Hauptmiete）和转租（Untermiete）

• 概况

主要租赁是指租房合同是由找房者（Wohnungssuchenden）与房子产权所有人、公寓产权所有人、整栋房子的租用者或还未完成土地登记的房屋产权所有人之间直接签署的。

转租是指租房合同是由主要租房人（Hauptmieter/in）与找房者之间直接签署的。

• 主要租房人的转租权利

房东只有在以下情况下可以禁止主要租房人行使其转租权利：

• 转租整套房屋，即主要租房人已经不再使用该房屋

• 主要租房人以不合理的高价转租房屋

• 房屋内的居住人数因转租导致超负荷（berbelag）

• 次承租人，即转租房客（Untermieter/in）扰民

• 次承租人的法律地位

次承租人与主要租房人享有基本一样的解约限制保护权利，而当主要租房人解除其与房东的租赁关系时，转租关系在通常情况下也将随即停止消失，但主要租房人须及时尽到告知义务。

房屋产权所有人的更迭原则上不影响转租关系。

大部分《房租法》中对租房人权利的规定，例如关于维护改善的工作、物业费结算审查等，都只是针对主要租房人的，而作为次承租人则需要尽到配合义务。

租房的初始成本

• 押金（Kaution）

押金的作用是确保房租的给付以及对房屋使用损耗赔偿的保障，一般情况下为三个月房租（冷租加上物业费再加上10%的税金）。房东可以通过储蓄或者开具金额两种形式征收押金，在退回这笔押金前，房东须确保其符合储蓄存款的利息生利，且与自己的其他财产隔离以保证其在遇到破产清偿程序时的安全性。

注意：租房人须在租房前以及房屋交付时，通过照片或接收房屋状况明细（bernahmeprotokoll）记录下房屋的具体状况，以便在退租时尽可能多地退回押金。通常情况下，若房屋在退租时仅存在“正常使用损耗（Gewhnliche Abnutzung）”，房东须接受并将押金本金连同利息一并退回。

• 中介费（Provision）

若通过中介介绍最终成功签订了租房合同，则需要额外支付一笔中介费，这笔费用通常由租房人承担。

房租：冷租加上物业费（不含税）

注意：中介费不存在提前按比例给付，类似情况只能在房东已确认授意将房屋出租给中介费给付人的情况下产生。

• 转让费（Ablse）

完全适用《房租法》的情况下是禁止收取转让费的！

例外情况：合法的投资补偿（Investitionsablse-Investitionsersatz）—— 根据《房租法》第十条规定，租房人在租房合同续存期间对房屋进行投资的，可以在符合一定具体条件下，于租赁关系解除时向房东索取一部分的投资补偿。

注意：须通过具体的收据或者发票来进行主张！

• 房租（Mietzins）

房租通常由以下部分组成：

• 冷租

• 物业管理费和公共开支（例如垃圾处理费、水费、清洁费等）

• 可能产生的公共设施费用（例如电梯、整幢房子的供暖系统等）

• 可能产生的与房屋一起出租的家具费用

• 10%税金

还可能产生的其他长期开支：

• 燃气费和电费

• 电话和通信费

• 网络、电视和无线电信息费

• 房屋保险费

• 房租预付款（Mietzinsvorauszahlung）

房东只有通过相应的租房合同协议才可以向租房人要求收取房租预付款，且必须明示出这笔预付款项对应的具体时间段。而在这段时间结束后，租房人必须支付全额房租。

举例说明：2年的房租预付款为3.488,30欧元，即每个月145,35欧元，则2年以后的月房租金额应为之前的月租加上145,35欧元。

• 订立租房合同产生的费用

• 租房合同的合同费应该由谁承担？

房东可以和租客商议约定由谁来承担，通常情况下都由租客承担，但因有契约自由原则，也可以由房东承担此款项。

订立书面租房合同以及续约合同都是需要另行向相关税务机关（Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel）支付一定费用的。即房东有义务自行计算这笔费用并在一定期限内（通常为合同签订日起第二个月的前15天内）向相应的税务机关对交易注册进行申报告知。

• 具体费用怎么算？

无期限的租房合同：三年房租总收益的1%。

举例说明：若房租为每月1.000欧元，三年的房租总收益为36.000欧元，则需要向税务机关缴纳的这笔费用为360欧元。

有期限的租房合同：合同期限内房租总收益的1%，但不得超过三年的房租总收益。

举例说明：若房租为每月1.000欧元，租房合同期限为18个月，这18个月的房租总收益为18.000欧元，则需要向税务机关缴纳的这笔费用为180欧元。若房租为每月1.000欧元，租房合同期限为60个月，这60个月的房租总收益超过了三年的房租总收益（36.000欧元），则需要向税务机关缴纳的这笔费用依旧为360欧元。

进入已有租房合同

• 租赁权的转让

在完全适用《房租法》的情况下，主要租房人在离开房屋时，可以在特定条件下将此房屋的租赁权让渡给他的特定亲属：

• 直系亲属（例如：孩子、孙子、父母等）

• 配偶

• 养子女

• 兄弟姐妹

• 主要租房人死亡

在完全或部分适用《房租法》的情况下，截止主要租房人死亡时仍与其共同生活且对此房屋有迫切需求的以下亲属可以继续获得承租权：

• 直系亲属（例如：孩子、孙子、父母等）

• 配偶

• 养子女

• 兄弟姐妹

• 合法同居者

在完全不适用于《房租法》的情况下，租赁权可以被继承。房东和死者继承人双方也都有权选择解除租赁关系。

• 重新定房租

若租赁权转让给的对象为配偶、同居者或未成年子女，则房东不得提高房租。其他情况下房东可以向新进入的租客适当提高租金，但每平米使用面积不得超过3,43欧元/月。当未成年子女成年后，房东也可以适当提高租金。

• 更多和房屋租赁相关的信息可以访问以下网站加以了解：https://vki.at/wohnen

• 也可拨打热线电话进行咨询：01/588 77 - 0

• 更多法律方面的信息可以前往奥地利各州的相关机构进行咨询，列表如下：

https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/21/Seite.210300.html

奥地利老公寓（Altbauwohnung）租金大起底！

所有奥地利老公寓（Altbauwohnung）的租金都必须严格符合法定的房租上限（Hchstmiete）和房租标准值（Richtwertmietzins），若租金开得太高，很可能面临租客的申诉和高额的退款罚单哦。

怎么样的房子属于老公寓（Altbauwohnung）？

若房屋的建造许可（Baubewilligung）颁发日期在1953年7月1日之前即算作老房（Altbau），若该房屋由出租产权公寓构成，则建造许可颁发日期在1945年5月9日之前的皆属于老房之列。

例外情况（Ausnahme）

• 若整栋楼房受历史文物保护（Denkmalschutz），则其中的公寓房可以不受老房租金限制的约束。但此类房屋也可能存在例外中的例外，即若该类房屋在二战时期曾受到了损坏，后经政府维护整修重新投入使用，则仍须遵守租金限制的规定。

• A类或B类公寓，且居住面积超过130平米的，亦可属例外情况不受老房租金限制的约束。

老公寓（Altbauwohnung）在《房租法》（Mietrechtsgesetz-MRG）中的适用

奥地利的老房（Altbau）都属于《房租法》中完全适用（Vollanwendungsbereich）的范畴，主要包括以下领域：

• 租赁关系终止保护（Kündigungsschutz）

• 房租价格保护（Preisschutz）：房子租金（Mietzins）的高低受法律规定限制

• 物业管理费的合法定义

• 维护义务的分配

• 押金方针

• 租赁期限的规定

• 物业管理费的审查权

• 近亲优先权

• 房屋投资费用补偿以及转让费的规定

老公寓的房租究竟该如何来定？

首先要明确的一点是，这里所指的房租仅仅是冷租（Kaltmiete），即不包含物业管理费（Betriebskosten）和暖气费（Heizkosten）等其他额外的消耗费用。

• 老公寓的法定租金上限（Hchstmiete）

所有在1994年3月1日之前签订的老公寓租房合同（Mietvertrge），租金需按照类别（Kategoriemiete）来设定具体上限，共分为A、B、C、D四类。

• A类：与B类最大的区别在于是否提供中央供暖（Zentralheizung）。

其他设施：例如适宜使用的房屋状况、居住面积至少30平米、独立房间、厨房（至少配有水槽和炉灶）、前厅和符合时代的卫浴设施。

A类房屋房租不得超过3,60欧元/平米。

• B类：与C类最大的区别在于是否配备有符合时代的卫浴设施。

B类房屋房租不得超过2,70欧元/平米。

• C类：适宜使用的房屋状况、花洒和室内厕所。

• D类：缺少花洒或没有室内卫生间，或两者皆无法使用。

C类和D类公寓房租不得超过1,80欧元/平米，其中D类不适宜使用的公寓房租不得超过0,90欧元/平米。

注意！房屋状况应按租房合同签订之时为准，且不得以承租人对房屋状况作出改善为由提高房租价格。

该房租标准可随消费价格指数的上涨，经司法部作出相应调整。

• 老房的房租标准值（Richtwertmiete）

所有在1994年3月1日之后签订的老公寓租房合同（Mietvertrge）都须按房租标准值（Richtwertmiete）来定具体租金。

该标准值（Richtwert）相较于上述分类租金而言存在一定的弊端，它的基数相对较高，且每个联邦州都有权根据各自的具体情况自行拟定这一标准。也就是说，对该标准值而言并不存在一个法定的上限。这就意味着对于每一套房，在结合考虑其屋内的各项赠贬值因素后，都会产生一个独一无二的房租标准值。这一繁复的体系令租客在没有专业帮助时根本无法得知房租的金额是否合理、合法。它的优点在于给限期租房合同（befristete Mietvertrge）设置了25%的租金折扣（Abschlge）。

各州参考房租标准值如下：

维也纳（Wien）：5,58欧元/平米

布尔根兰州（Burgenland）：5,09欧元/平米

克恩顿州（Krnten）：6,53欧元/平米

下奥州（N）：5,72欧元/平米

上奥州（O）：6,05欧元/平米

萨尔茨堡（Salzburg）：7,71欧元/平米

施蒂利亚州（Steiermark）：7,70欧元/平米

蒂罗尔州（Tirol）：6,81欧元/平米

福拉尔贝格州（Vorarlberg）：8,57欧元/平米

注意！在上述房租标准值的基础之上，还可根据老公寓的实际房屋状况，提高或降低房租金额。

例如：公寓位于无电梯住宅楼的二楼以上、住宅楼内不配备地下室、住宅楼内过于破旧等都可能导致降低房租金额。

公寓含阳台或平台、公寓内铺设高级地板、公寓安装了保险门、公寓内含两个浴室或配有完备的电信安装接口等都可能导致提高房租金额。

如果觉得自己的租金付高了该怎么办？

• 承租人保护协会（Mieterschutzverband：http://www.mieterschutzverband.at）和承租人协会（Mietervereinigung：https://mietervereinigung.at）都可以免费帮助大家索讨回多付的房租费用，仅需支付会员费和入会费。

• 一些专业的商业机构例如Miete runter（http://www.mieterunter.at）、Mietenchecker（https://www.mietenchecker.at）、Mietfuchs（https://www.mietfuchs.at）、Mieteretour（http://www.mieteretour.at）、和Mietheld（https://www.mietheld.at）也可以提供相关的有偿服务。

• 维也纳：MA50&MA25

MA50

地址：Muthgasse 62，1190 Wien —— Dezernat I - Mietrechtsgesetz

电话：+43 1 4000-74498

邮箱：ks@ma50.wien.gv.at

MA25

地址：Maria-Restituta-Platz 1, 1200 Wien

电话：+43 1 4000-8025

邮箱：post@ma25.wien.gv.at

房租审核程序的期限（Fristen für berprüfungsverfahren）

• 无期限租房合同（Unbefristete Mietvertrge）

签订租房合同起的3年之内

• 限期租房合同（Befristete Mietvertrge）

租赁关系结束后的6个月内

维也纳地区租金在线计算器：

https://mietervereinigung.at/706/MietzinsrechnerModule

https://www.wien.gv.at/richtwert/anfrage/

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（以上内容由欧洲时报中东欧版IAmInSofia编译，资料参考自维城栏目《陈博士信箱》，图片来自网络，转载请注明EuroNews。）