科学城全面4万+！新货解渴市场or收割韭菜？

来源：网易房产

萝岗的科学城板块近两年“零新盘”，一手市场基本靠少数以前的大盘在“清库存”。

由于货量紧缺，新房早在去年就涨破4万大关，把刚需买家甩在身后，而与此同时，二手房源多数房产证未满两年，交易需要缴纳重税，无形中抬高了置业门槛，因此在过去两年，科学城板块作为曾经萝岗的“粮仓”，几乎从刚需买家的视野中消失。

直到近期，位于科学城板块的暹岗村启动新一轮旧改，新建的200万平大盘——大壮名城亮相，才终于打破了板块一手市场长达两年的沉寂，但对于这样一个名不见经传的开发商打造的“巨无霸”，买家真的信得过吗？

而经历了广州楼市这一波猛涨，这个项目到底是“解渴市场”还是“收割韭菜”？网易房产实地暗访，带来最新消息。

暹岗村旧改项目，总占地面积43万㎡，计算容积率总面积150万㎡，总投资120亿元，由大壮集团和暹岗社区共同开发，整体分成两部分，其中，A区是村民复建安置区，也就是回迁房，总建筑面积89万㎡，而B区是融资区，也就是商品房，总建筑面积61万㎡，回迁房的体量占整个项目6成，是商品房的1.5倍。

而B区的融资区，对外销售的项目名就是大壮名城，总共包括3期住宅和2个商业广场，首期规划有11栋32-34层高层住宅，小区内配套有文化室、老年之家、居委会、肉菜市场等公建配套设施，由于体量大，采用由南向北逐期滚动拆迁的模式，分三期进行改造。

项目位于萝岗开泰大道以北、科丰路以西，靠近萝岗万达广场，地铁方面，周边共有3条地铁线4个站点分布，分别是6号线的苏元站和暹岗站，7号线2期的科丰路站和21号线科城广场站。

但目前已经开通的只有6号线，可直达天河客运站，7号线2期最快也要等到2022年，21号线年底通车，但科城广场站飞站不停，全线开通预计是明年年中。

自驾方面，周边有多条道路接驳广园快速，往返市区还可以走开创大道转华观路上环城，或者转广汕公路。

作为科学城板块的核心地段，项目的路网已经非常发达，但是考虑到广园、环城等的塞车情况，通勤时间也不算短，小编经历过早高峰时段的华观路，同样是堵车重灾区，基本上从项目到珠江新城需要预留30-40分钟的车程。

配套方面，目前板块内有萝岗万达广场，大壮国际广场、高德汇购物广场、萝岗奥园广场、敏捷广场、飞晟汇广场、锐丰广场、绿地中央广场等综合体，大壮名城最靠近萝岗万达广场，应该是未来主要的消费场所，如果日常买菜，未来依靠小区内部配套的肉菜市场，但由于小区没有规划街商，便利度会受到影响。

另外，虽然项目旁边就是中山大学岭南医院，但这是目前整个科学城唯一的三甲医院，近年来虽然附近多个大社区陆续交楼入住，岭南医院的床位已经非常紧张，而且据附近居民介绍，岭南医院的科室不全，比如儿科急诊就没有，平时还是经常要往市区大医院跑。

除了交通和配套，大壮名城标榜的亮点还有学位。根据最新消息，黄埔区政府、华南师范大学和暹岗村已经正式签约，将在暹岗社区旧村改造地块，合作共建“华南师范大学附属黄埔实验学校”、“华南师范大学附属黄埔实验学校幼儿园”， 位置就在大壮名城小区里面，共设幼儿园36个班，九年一贯制学校72个班，预计2021年秋季开始招生，预计学位5000个。

因为还没建成招生，具体招生地段无法确定，不过既然建在小区里面，大壮名城业主的学位应该跑不掉， 但目前科学城板块口碑和师资比较好的学校其实是香雪小学和玉岩中学，因为萝岗“小升初”采取电脑派位，而香雪小学对口的中学也正好包括玉岩中学，所以片区买家目前更看重的是香雪小学的学区房。

根据销售介绍，大壮名城预计11月开样板房，明年初正式发售，首期最先卖的是A6和A7栋，这两栋位于小区西南角、位于两条道路交叉口，不仅地铁，噪音大，三梯六户，33层高，户型包括71平两房、93和101平三房，122平四房。目前没有户型图，没有样板房，只能在现场看模型。

小编了解到，最难买的是120平四房，2栋楼只有1个梯，33套，货量最大的是100平三房，总共有5个梯，占比接近一半。 最舒服的肯定是122平四房，双阳台对流，带入户花园，其中大阳台连着书房，采光好，厨房够大，缺点是1间次卧在入门处，私密性不好。▼

101平三房同样是双阳台，带入户花园，但小阳台是在厨房里的生活阳台，通风采光不如四房户型，公卫干湿分离，但其中1个次卧面积略小。而93平的竖厅小三房，基本是这个户型的缩小版。▼

此外，93平还有1个横厅小三房的户型，比起竖厅，优点是阳台采光面更大，而且主卧有空间可以做成衣帽间，缺点是厨房偏小。▼

开头就说了，科学城板块这两年严重缺货，目前在大壮名城周边，还有一手房源在售的就只有保利罗兰国际，而且都是大户型，均价在3.3-3.8万/平左右，小户型只有内部转名，而且房源在小区内位置差。

而根据大壮名城的销售介绍，目前旁边的新福港鼎峰也有部分内部转名的房源，均价已经去到4.2万/平，言下之意，大壮名城不会卖得比这个价低。小编整理了周边3公里内次新二手房的价格表，大家可以作为参考。

在二手都全面破4的情况下，大壮名城卖4万+已经无悬念，但从居住的舒适性来看，夹在一片商业区中又挨着大批回迁房的大壮名城，未必有上面这些小区舒服，毕竟像新福港鼎峰、岭南山畔等，个个都是有名的豪宅盘。

最后科普一下项目的开发商——大壮集团，这家企业原本经营服装和纺织品生意，发家于潮汕，2010年才迁到广州，2011年前后开始参与暹岗村旧改，目前在广州仅有的项目就是大壮名城旁边的大壮国际广场，楼体外墙为土黄色，大门是大型金色雕塑，浓浓的“土豪风”。

本期推荐：

拆出来的土豪村：最高1户赔了100多套房，周边房价破4万

广州11月开盘预告：16盘入市，纯新盘增城南沙最多！

凉凉？广州4宗地底价成交！有地块曾流拍7次没人要

9成用地被国企哄抢！详解南沙这个厉害的片区

单合同之下广州楼价涨？最全！各区市场动态都在这里

跑赢平均薪资！程序员工作3年就能在广州买房？