尴尬商圈再遭“夹击”成都能坐实“零售第三城”?

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  世邦魏理仕最新数据显示,截至2018年第二季度,成都的零售物业的存量约700万方,仅次于北京和上海。

  数据层面,成都已经是中国的“零售第三城”,商品零售总额增速也排名全国前列,甚至论“国际品牌渗透率”,成都已经超越了洛杉矶,排全球第19位,成为国际品牌进军中国内陆市场“首站”。

  但东客站、龙潭寺、犀浦、茶店子…成都的不少次级商圈仍存“尴尬地带”。

  以东客站商圈为例,区域内已开业的商业体仅鹏瑞利东站迎个、阳光100米娅中心、荣盛香榭兰庭、佳年华广场,且其中不少是多次延迟开业时间。而上述商业体多是社区底商,购物中心仅有今年6月开业的东站广场。

  实际上,东客站作为成都主要的交通枢纽之一,预计到2030年,年旅客发送量将达1.37亿人次,日均发送量将达到37.6万人次,区域内也有约30000户住户,并不缺乏预期消费力。

  是什么原因造成成都商业的“尴尬地带”?成都商业的真实状况和趋势又是怎样?

  网易房产(公众号wyfcsc163)专访世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南,进行深入分析。

  三级商圈深化 次级商圈受“夹击”

  “成都的一些次级商圈,常住人口众多,交通网络完善,商业却迟迟未成型。”世邦魏理仕认为,这是造成“尴尬”的重要原因。

  而这背后,由于成都各层级商圈分化日渐明显,一些次级商圈也或受到的“夹击”。

  在10月23日世邦魏理仕发布的《中国重点城市零售物业租户普查报告|2018成都》上,通过调查537万平方米零售商业、超过10,495家品牌门店数,报告指出,成都三级商业市场格局逐渐明了——

  从2015年到2018年,近郊商圈购物中心陆续开业,大幅压缩次级商圈各个购物中心的辐射地理单位外延性;同期,核心商圈进一步加密。因此,次级商圈购物中心辐射地理单位受内外挤压、大幅缩小,商圈面临转型调整期。

  江南认为,核心商圈在地标项目带动下人气陡增,辐射范围随地铁网络加密延伸逐步扩大。商业开发重心下沉至一圈层近郊区域,主打家庭消费,弥补区县商业空白。次级商圈在另外两商圈夹击中,亟待调整和突围。

  新零售与地铁是市场新动力

  如何调整和突围?世邦魏理仕认为,新零售和地铁,是目前成都零售商业市场的两大新动力。

  报告显示,随着电子商务对实体店的冲击,以及成都消费升级趋势日益明显,过去作为购物中心传统主力店的百货商店,最近十年的衰减趋势严重。

  2016至2018年间,成都核心商圈中服饰比例下调,化妆品、电子产品进驻购物中心开设独立门店,网红餐饮受追捧;

  次级商圈中,“去百货”更加明显,相反,盒马鲜生、超级物种等新零售,以及一些体验业态逐渐填补进来,带动收益增长;

  而近郊商圈仍处于起步阶段,短期调整有限,家庭消费与儿童业态占比高于市场均值。

  此外,次级商圈商业要依靠的重要因素则是地铁。

  “次级商圈的交通条件远胜于近郊商圈,甚至有些商圈还有地铁接驳,地铁对零售市场能产生巨大影响。”

  报告显示,有地铁接驳的购物中心地下楼层引入大型主力店的概率明显高于无地铁接驳的物业。此外,服饰品牌更愿意进驻有地铁接驳的地下空间。

  江南认为,展望未来,体验业态扩张势力将延续,业态创新是生命力,科技融合提升业态体验感,同质化经营可能面临风险;餐饮业态未来不会有大面积扩张,业态调整加速行业优胜劣汰,精细化、场景感及网络属性更加凸显;然而大型传统主力店将继续退租,新零售超市加速布局市场,抢占市场份额。

  以下为采访实录:

  问题1:从全局来看,成都大型购物中心的零售物业无论从面积还是数量来看都是占比最大的、请问成都市场上零售物业为什么有这么大的需求量?

  江南:主要原因是因为人多,喜欢买的人多,喜欢买了再买的人更多。从两个端口来分析,一个是输出端口,报告中指出了成都的一个数据,国际品牌的进入速度,成都已经超过了洛杉矶,在中国来说,成都排名第四。第二个原因在于,成都本土消费意识特别强,所以说,有人愿意买,那么卖的人也越多。对于未来的发展方向,我们现在还不敢断言,但是有一点是肯定的,会越来越好,消费形态也会越来越多。

  而且成都的地理优势跟其他城市不太一样,成都只可能是一路向南,通过整个人民南路的交通优势,和它的消费时间,是非常方便的,集中式的消费群,再加上供求端对这个市场的看法,这个方向没有错,未来可能会变化的是消费的产品和消费品牌,但不会变的是消费者结构。

  成都零售物业市场“兼容并蓄”

  三级商业市场格局奠定

  问题2:根据报告,发现市场上购物中心近年来的业态发现了七大发展新趋势,您认为其中最突出的趋势是什么?

  江南:在成都市场上最突出的一点是所有新进来的事物发展都不错,没有马上被枪毙掉的,在成都对这块的接受性比较高。

  在全国市场来看,你会发现,有些局部性的区域会产生一些地域排他性,比如说,在重庆,你要做餐饮类的东西,口味这个东西很难去做推广。

  但是在成都,不管是从餐饮、零售、科技还是护肤品等,还是韩国的、日本的、欧式的,从女性角度、男性角度,国内品牌或者国外品牌,基本上都有各自生存的空间,但是至于怎么做好,那产品必然是核心竞争力。

  在西北,你很少听到一家做面做的很好的台湾或者香港的品牌去进入西安市场,但是在成都,就拿太古里的商业来说 ,我记得没错的话,做得很好的有三家餐饮品牌,全是外来品牌,而且也是首次进入成都,他们可能是来自香港、台湾、深圳或者上海这些地方,所以说在成都,无论是餐饮还是零售角度来说,与成都这个城市的气质是一致的,具有包容性。

  问题3:最近这两年有数据显示成都的商业发展的很好,在有些方面甚至可以赶超北上广一线城市,那么在零售市场的话,相比于一线城市成都呈现出了什么样的市场格局?

  江南:我个人觉得为什么都说成都的商业发展的越来越好,是因为它的空间够大,往回看几年,在没有太古里、ifs的时候,谁会拿成都和一线城市来比,成都之所以这几年有如此大的升级空间,就是因为这两者,他们的品牌和级别把成都商业的整个水平提高了。

  我觉得现在去对比北上广,成都还是存在着差异,这个不仅是从房地产行业来说,一个一线城市的指标要从很多方面来评估,比如人口、科技、经济、政策等等,成都市场目前的消费能力比较旺盛是事实,但是能给到这个市场的满足点,不能单一的去看有多少品牌的进入,还有每个区域的文化差异。

  成都,目前的二绕已经修好了,那说明成都也会逐步向外去拓展,现在发生变化最大的在次级商圈,不在核心主流商圈,未来的商圈也会逐步往外拓展,未来也会有更多新的品牌,或者更有领导力的购物中心地产商进入这个城市,因为成都这个城市真的做的好的很多都来自外地,成都本土做的好的百货,你看看还有么?上海、深圳、重庆这些地方都有,但成都的本土百货,除下个月开业的仁和春天4号地,其他基本没有了。

  那说明,本身政策就是吸引好的东西来,只可能越来越好的东西进来,越来越多的东西进来,这个城市的发展才会愈加繁荣,但是成都有这样的空间,但不能说现在是最好的时间。

  主力店——“去百货化”大势所趋

  “互联网+零售”开启市场新维度

  问题4:从租赁需求端来看的话,体验、餐饮这两个业态的占比越来越大,扩张速度也越来越快,按照这种趋势发展下去的话,对租户市场会有什么影响?

  江南:对租户市场最大的影响不在于甲方的需求,有很多时候在于政策的导向。现在国家非常提倡大家去创业,很多年轻人会选择门槛低的创业首先就是餐饮业,只要你有一道菜做的很好,一杯酒你调的不错,你可以不断去包装它;

  第二,就是餐饮业比较灵活,投入少,但产出很快,方便年轻人以此来创业,如果不行可以去转型,做酒不行做奶茶,奶茶不行去做面包,其实门槛不高,但是要做好,门槛比较高。

  为什么会有这么多东西出来,因为消费者吸收到的渠道信息更广,我们以前可能要从报纸等纸媒上看到这些广告,但现在,消费者可以从线上、线下、传统的和互联网平台上搜集到信息,那么选择性变得更多,降低了消费者消费成本。这些新的东西,是需要时间来印证。

  报告也有指出,以前两年,餐饮业最受欢迎的种类有韩式咖啡,这两年已经从市场往外退了,你会看到沙拉等健康的餐饮进入。

  第一不管市场如何去改变,给他一定的时间和周期;第二,每一个产品都是需要市场去验证的;第三,即使得到了验证,也需要一个合理与合适的平台给它做输出。在成都市场上,总的行业内,商场只有这么大,不会改变,开发商拿地开发的成本越来越高,人工成本也越来越高,所以他需要获得资金的渠道、周期、时间也不会改变,大的业态种类不会改变,唯一能改变的是这些业态的某个品牌。

  问题5:报告指出,零售业态在三级圈层是呈递减的状态,但主力店是相反的,您觉得是什么原因呢?

  江南:最主要的原因就是资金,主力店要的钱是最多的,时间最长的,租金最多的,你在春熙路拿地的成本和在龙泉驿拿地的成本肯定是有差距的,所以说,你能在春熙路开店付出的代价,和你在三圈层开店的代价也肯定不一样,我们报告中的泰森多边形,你看到的是以一个商场为基础点看到的情况,那么所有商场都铺满了,你会看到商圈为基础点形成的泰森多边形的情况,就会从中间慢慢往外移。

  为什么盒马鲜生第一个店没有开在春熙路这样的核心商圈,为什么开在次级商圈,因为发展的会越快,利润也会越大,品牌端这样去想,商户端也会这样去想,我给你一个店铺、或者我给你三家店铺,你的生意也会不一样,这样也会增加丰富度。

  核心商圈没有机会拿到更多土地资源的时候,只能丰富场内的丰富度,唯一的办法也就是切铺,把大变小,增加出租率,商业的模式就是如此,所以主力店很火品牌的就在二级商圈,在二级商圈你会看到很多西部区域首店,成都首店之类的。

  但就零售业态来说的话,很多好的品牌进入成都,第一步是占领核心商圈,第一个是广告效益,第二个是插旗,江湖地位立在这里,第三是这些业态会有新的轮换。探索完这个市场,收回大数据以后,他们会去精准的布局其他点位,ifs的喜茶就是个例子。未来好的品牌进入成都,第一步也一定会是在春熙路这些核心商圈,但是他们真的要去降低成本,把产品扭转起来,真正的去占领市场的话,一定会往外去辐射。


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