任志强房价预测背后：花百万养专业团队，有一个REICO工作室

任志强退休前是国有企业华远集团总裁、华远地产董事长。从规模上讲，在全国房地产公司里，华远地产不算大。从个人财富上讲，任志强是替国有企业打工的，远谈不上房地产行业里赚钱最多的人。任志强应该是经济界和房地产届最富有争议的人物。任志强针对政府对房地产业的宏观调控多次撰写万言书，以尖锐的言论著称，他是地产界抨击政策声音最响亮的人。

有人说他说话直率，敢说敢言，是社会公知，赞誉他是任大炮。当然，也有不少人厌烦他，说他是任大嘴，是开发商的代言人，甚至在演讲中向他扔鞋子。2007年年中，有一家国内媒体发起了一项“全中国最该挨打的人” 的调查，最后的统计结果显示，任志强排名高居第三。

不知大家注意到没有，任志强无论在采访中还是在演讲中还是在媒体上发表文章，里面都有大量的数据。也就是说，自称“预测房价十年都很准”的任志强发表的言论实际上并非单纯的敢讲，并非一些人认为的胡咧咧。其对房地产的研究背后，有 海量的大数据支撑。而这显然不是任志强个人靠单打独斗能胜任的，这么多数据，他个人无论如何是搜集不到的。

我们随便举一个例子。任志强在7月份接受采访的时候用大数据来证明自己的观点，他在采访中说：中国整个房源，商品房占30％，其余的是公房、分房、保障房等等；面积超过100平的房源只有40％；北京，70％的房子没有电梯，更有超过70％的房子没有洗浴间。这些数据就直接表明商品房还有很大的需求，还有不少购房者会追求生活品质的提升而选择换房子，所以其中的需求还是很大的。他还表示，那些整天叫嚣着房价要降，房地产行业要完的人，都是杞人忧天。从采访中可以看出来，任志强对各种房地产数据是信手拈来，对各种数据烂熟于心。

任志强对中国和世界各地城镇化的数据也很熟悉，而城镇化的数据正是支撑他看多房地产的关键数据支撑。他曾经表示，中国要想实现小康和现代化的目标，至少城市化率的水平应在70%以上，否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。但中国的真实城市化率水平极低，正是因为户籍制度的限制造成的。目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%。长远来看，中国的城镇化空间仍然巨大。2016年中国城镇化率约 55%，而美国和日本分别在 1940年和 1955年达到了56.5%和56.1%，且距离美国目前城镇化率 82%、日本的 91%仍有较大差距。美国方面，城镇化发展过程中形成了一系列都市圈/城市群，如以纽约为中心的东北部大西洋沿岸城市群、五大湖沿岸的芝加哥—匹兹堡城市群等。经济输出和人口聚集相辅相成，加上产业外迁、交通建设日益成熟和一系列联邦住宅政策鼓励之下，城市群拉动卫星城快速发展，主要体现在城镇化加速阶段。大都市圈的资源聚集是促进城市群日益成熟，并形成多中心城市空间的均衡结构，目前美国七大都市圈贡献全国一半的 GDP。

那么人们不禁要问，任志强房地产研究背后会不会是一个研究团队？事实正是如此。任志强对中国房地产政策研究有着非常的嗜好。任志强此前在接受媒体采访时称，我身后有一个庞大的研究团队，他们是在分析经济规律的基础上得出结果的，所以我才能得出正确的结论。“如果是我一个人，我说的还能算？我主要是将研究数据告诉大家，十年来的房产调控政策就是让房价涨。如果没有这些数据、经济规律做基础的话，说房价要涨，那是瞎猜。”

任志强介绍，他对房地产的研究是从1993年公司股份制之后开始的，而有组织投入大量精力与经费的研究则是1998年房改之后。任志强所说的专业团队是指REICO工作室。任志强背后有一个强大的研究团队——REICO工作室。演讲时，任志强各种数据脱口而出，让很多学者汗颜。任志强此前在体见面会上称，我们有REICO工作室，有几家企业和联盟、商会共同出钱，还有万科每年出钱，共同研究，现在准备把钱都弄到一块，工作室也弄到一块，做一个研究院。

在近20年前，任志强就觉得独立作战已经不行了，开始聘请了专业团队进行专门的研究，每年数百万的投入坚持了数年才有了各种成果。2003年，他牵头与几家企业联合成立了研究机构，专门研究房地产的数据。“从房地产行业来说，我敢说，中国最系统的房地产数据研究机构是我们的。”任志强表示。他的地产界朋友、生意伙伴、SOHO中国董事长潘石屹以前与人PK，会发短信求助任志强，向他索要数据。曾经多次和任志强一起参加论坛的中坤集团董事长黄怒波说：“任志强确实比很多专家比如易宪容、谢国忠等要强，那些专家没有数据支持，而任志强有。”

“应该说，任志强对于中国楼市看得非常清，属于一个非常直率、不做作的房地产研究人员。加上其本身就是一个地产开发商，所以很多观点的提出是非常具有务实性的。该团队的研究报告非常严谨，在业界有很大的影响力”上海易居研究院研究员严跃进称。

另外，任志强嗜读书，号称一天看六万字。平时手头至少有十几本书，晚上睡觉有空他就看。另外，在飞机上，他也基本不睡觉，都在看书。任志强的同事说，他蹲监狱的一年多时间，也没耽误读书，把《法学概论》读得烂熟，一些法律条款从头到尾能背下来，还养成了法律思维。任志强读的书有多少，他自己也没统计过。不过有个事儿似乎能说明问题：2010年春节前，他将部分书拿到公司，开了个对员工开放的图书馆。