房地产的中场战事:正荣地产(06158)等6家跻身千亿房企俱乐部 品牌房企市占率3年翻一倍

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10月中国房地产销售数据出炉,6家房企成为千亿俱乐部成员,成功晋身“新一线”房企之列。

据克而瑞数据10月销售数据显示,TOP50房企中,共有5家房企已完成全年销售目标,分别为龙光地产(03380)、新城控股(601155.SH)、中国金茂(00817)、正荣地产(06158)、中梁地产,其中龙光在9月份就已完成全年销售目标。

截至今年前10月份,共有6家房企新晋“千亿俱乐部”,分别是富力地产(02777)、泰禾集团(000732.SZ)、正荣集团、中国金茂、金科股份(000656.SZ)、中梁地产等。在这其中,正荣地产最值得瞩目。

数据显示,在多数房企销售环比下降的前提下,正荣地产以19.64%的增速位列房30强的前10名之列,并提前两个月完成全年销售目标,同时以1030.5亿元的销售金额,挺进房企前20强。作为对比,2017年正荣地产销售额为701亿元。

时值楼市调控寒冬,中小房企纷相卖身甚至破产之际,千亿房企俱乐部的扩容,意味着中国房地产面临一个10年最大的变局:房地产将成为一个低速增长市场经济,房地产的集中度将进一步抬升,未来市场份额将向千亿房企、品牌房企靠拢。

“千亿俱乐部”继续扩容,6家企业成功晋级

从销售金额入榜门槛来看,百强房企各梯队入榜门槛较去年同期继续提升,TOP20至TOP50梯队房企竞争更为激烈。截止10月末,TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅均在50%左右。

这几组数据的异动令人深思——房企分化格局加剧,一股中型房企冲刺的力量正在向上涌动。

历史需要做一个比对,方能得到一个成就的坐标。8年前,即2010年万科成为中国房地产史上第一个突破千亿的房企;2013-2015年长达三年时间,千亿房企数量停留在7家;但是2016及2017年,千亿房企一举跃升至12家、17家;截至2018年前10月份,千亿房企已扩容至24家。业内人士预计,2018年千亿房企数量或突破30家。

当千亿以上、500亿-1000亿企业数量稳步增长,实现稳中有进,同时300亿-500亿、100亿-300亿阵营数量则略有减少,意味着TOP30房企集中度进一步增强,市场资源和份额将向大型品牌房企进一步聚拢。

如2015年,TOP30房企的集中度为26.6%,2016、2017年集中度分别达到29.4%、38.4%;截至2018年10月份,TOP30房企的集中度已高达48%,较去年同期增长8个百分点;TOP50房企的集中度为58%,较去年同比增长10个百分点。

正荣地产的发展节奏

2018年10月,百强房企单月业绩较9月环比降低10.5%,销售减速较为明显,但是正荣10月销售较9月环比增长约20%,从今年前10个月来看,正荣的销售额去化率令人欣慰,且目标完成率也是同行中表现较好的。

正荣地产于今年1月16日登陆港交所主板,并于今年5月纳入恒生综指,6月被纳入港股通,创下了内房次新股纳入恒生综指及港股通的最快速度。

上市至今正荣地产股价表现出良好的抗跌性,截止10月31日,正荣地产股价上涨21.85%,而同期恒生指数下跌20.29%,恒生地产指数下跌20.46%。

(行情来源:富途证券)

回过头来看正荣这些年的发展,从2014年到2017年,正荣地产营收增长了5.58倍,净利润增长了25.4倍;再到如今,提前2个月完成2018年全年销售目标,这些都离不开正荣优质的土储、开发经营能力以及产品力。

正如管理层在今年的中报业绩会上表示,目前公司的签约毛利率已达到25%以上,这就意味着未来公司利润率将会有较大的提升空间。

根据2018年中报披露,截止6月底,正荣合同负债为405.83亿元,约为2017年营收的两倍,未来业绩增长确定性强;拥有总土储达到1974万平方米,按照保守估计,取2017年签约均价1.85万/平计算,其货值逾3650亿,归属股东净资产约107亿元,即按NAV(净资产价值法)估值,此时的正荣也颇具成长力及投资价值。

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