市场遇冷 开发商跟投机制变"催命符" 有员工亏损3000万

房子降价,购房者可以去售楼处拉横幅,跟投的房企员工赔了钱,该找谁?前两年那些年薪上亿的区域总裁、营销总们,今年过得还好吗?

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  张心梦 | 发自北京

  曾经被视作房企“规模杀手锏”的跟投,在市场下行的重压下或许正在变成催命符。

  基于利益风险共担原则的跟投机制,在房企中,尤其是大型房企被广泛应用。2016年市场火热,一些房企区域营销总收入甚至过亿,跟投机制功不可没。跟投一方面增强了员工积极性,另一方面也让公司在规模竞争中争取更大赛道。

  但在房子不好卖的光景下,跟投也许正在悄然变成一纸催命符。近日,一位业内人士向地产壹线表示,房企高管频繁变动,其中主要原因之一是,“跟投的项目都亏了,再不走连家底都没了。跟投几百万算常态,甚至有的离职那个月还要跟投70万。”

  过去几年,在一批龙头房企带动下,加上扩张生存的压力裹挟着,一批中小型房企提出了“千亿”计划,而跟投和股权激励成为他们留住、激励人才的重要手段,据悉,包括近日正在冲击IPO的中梁、祥生等房企均在内部开展跟投机制,当然,也不是所有企业都在实行跟投,最近上市的美的置业目前暂未实行跟投。

  
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  万科厦门白鹭郡项目 员工跟投全军覆没

  此前,万科厦门白鹭郡项目由于身陷“五折促销”和“降价退款100万元”一系列传言一度成为“网红项目”。之后又有传言“白鹭郡项目因降价对前期业主退款”,后被万科辟谣。

  据媒体报道,开盘近一年的白鹭郡开盘推出的204套精装交付的别墅,卖了一年多,去化不到100套。9月,白鹭郡推出107套特价房,滞销的的房子去掉了精装修,车位以及电梯,交付标准降为毛坯交付,价格相应的降到275-300万的总价。

  舆论关注点普遍聚焦在购房者与开发商在“降价赔偿”之间的拉锯战,但冰山之下,开发商内部也出现裂痕。一位接近该项目的人士透露,万科厦门白鹭郡项目,有很多员工进行跟投,由于项目去化情况不好,并且价格下降,所以员工跟投几乎全军覆没。

  另外,一家在福建当地的龙头房企,因项目去化不理想,且房价下跌,该房企的某位城市营销总经理跟投亏损达到3000万,而普通员工也普遍亏损在10-30万之间。

  目前房企制定跟投制度时,一般都会涉及跟投人员范围、跟投资金占比、利润分配方式等内容,涉及到具体内容方面则各有差异。有的企业跟投额度大一点,有的小一点。一般来说,项目不同,跟投回报也不一样,通常来讲,对普通跟投员工而言,年回报率在20%到100%之间,比普通的理财产品年化收益要高得多。在市场上行时,回报率是有保障的。

  但是在一些跟投机制不完善的房企中,一些热销项目通常由集团自己跟投,而对于一些不好的项目规定由区域公司的管理岗强制跟投。可以说,在市场好的时候,跟投就是“火上浇油”,市场不好的时候,跟投就成为“绵里藏针”。一位一线营销人则直言,“收入低就算了,搞不好打工要把自己家底赔光。”

  厦门当地一位开发商表示,“一批前几年高价拿的地王,现在市场不好,一旦入市都是亏,以某房企在厦门翔安的地王为例,一旦开盘就会亏损30亿。”另外,即使在行情好的时候,房企员工跟投所赚的钱也并不是立马兑现,“其实都在集团里面滚,出不来,纸上富贵,只有离职了才能拿出来,有的甚至离职了都不一定能拿到手,因为项目去化不理想。”

  
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  跟投弊端显露 房企为何依旧“执迷不悔”?

  如果说“激励员工”是跟投机制设定的初衷,那在员工纷纷因跟投选择离开的时候,房企为何还在坚定执行这项政策?

  结合最近一批房企的“标准动作”或许能得到答案。据不完全统计,今年以来已有39家上市公司大股东或实控人发出兜底式增持倡议,房地产企业目前也有多家企业做出了兜底的保证,其中包括阳光城、泰禾这两家近年来增长迅速的房企,而这两家房企也已经在内部实行跟投制度。

  除了兜底式增持外,还有房企纷纷开始了回购自持,包括恒大、金茂、新城发展、龙湖、禹洲地产、佳兆业都在近期进行了股票回购的操作。

  “鼓励员工持股是明面上的要钱,可给可不给;跟投却是强制的,有的杠杆加到难以想象,如果停了,很多项目都进行不下去。”一位房企内部人士表示。相比于人员流失的损失,“现金流断裂”应该是开发商更加不能承受的灾难。

  尤其对于一些刚加入千亿规模冲击赛道的“新选手”来说,跟投的力量更是不可小觑。以复制碧桂园模式著称的中梁为例,内部实行“阿米巴模式”,即通过“事业合伙”、“费用包干”、“成就共享”、“项目跟投”和“专项激励”等模式激励,和职业经理人一起分享发展的红利,内部跟投杠杆倍数超过四倍。

  另外包括祥生、新力地产和福晟内部也对项目进行跟投,以刺激团队积极性。“对于一些新上市或者即将上市的房企,融资不容易,尤其是现在资本市场普遍艰难,因此强制内部员工跟投就不仅仅是‘激励’那么简单。项目较多的大型房企,跟投收益相对平衡。但是项目单一的小公司,一次跟投对于员工可能就是灭顶之灾”,一位房企内部人士表示。

  但是即使在跟投最盛行的时期,也不是所有龙头房企都看好这一政策。龙湖董事长吴亚军就曾公开表示,拒绝跟投。当时有媒体向她提问,“龙湖为什么不做跟投,向一线人员做更多的倾斜?”吴亚军的解释是,“在行业上行周期,跟投模式激励是很充分的,但是在下行周期,它对于职业经理人的保护却是不够的”。

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