市场观察丨低密住宅面积越来越小，终极置业者该如何选择？

新一线城市发展，住房升级背景下，成都这两年冒出了不少低密居住产品，但京沪深来蓉的专家却认为：低密成色依然不足，能满足高端客户置业的低密产品，并不多。

他们何出此言？

低密住宅面积趋小

终极置业这个局怎么破？

低密产品，大致涵盖洋房、叠拼、联排、独栋等。百度百科将之定义为：“改善型住宅，是用来享受生活的居所，是第一居所。” 也就是说，低密住宅，是我们越过山丘之后，用以承载人生情怀的终极置业选择。

不妨先用这个标准，看一下目前成都市场上的在售低密产品。

今年6月，位于新津的双珑原著叠拼入市，主力面积约149㎡。对应的，各大媒体也默契采用了“最低169万买叠拼”作为这批产品入市的传播爆点。

后面陆续如高新区的北大资源颐和翡翠府，主力户型也在150㎡左右，最低190多万买城市叠拼；双流蛟龙港的万科第五城，172万起，更是把联排总价下探到200万级别。

到最新推售的万科·君望府（万科·翡翠公园类双拼别墅产品），建面约141㎡，总价最低252万。

几乎没有什么例外，中原地产、中成房业等数据同步显示，目前成都100㎡-200㎡小面积、低总价的低密产品正在成为交易宠儿。开发商们也乐得向改善人群传递一种高性价比的“中彩”惊喜。

但敏感一点的人，或许会发现，现在的低密产品味道变了。

你能说上述产品不算低密吗？它是。但它一定不再是最有价值的那个“低密”了，因为它不能匹配“终极置业”这个概念。

低密市场，其实永远是少数人市场，这个市场的成交规则有很多：尊贵感，名利场，社交，认同，隐私，儿时夙愿。要实现这些规则的人，一定要有足够的出价能力，即与之匹配的身份。

入门级低密墅居

难以转化高端客户

往后看20年、10年，我们对这个概念会更加清楚。

成都锦绣花园

1992年，一句“开奔驰汽车，住锦绣花园”的广告语，风靡全成都，让老地产人现在回想起来都唏嘘。彼时能住进锦绣花园别墅里的人，都是“江湖大佬”。

后来的上河城、清华坊、河滨印象、金林半岛也是传颂至今。置业顾问介绍上述项目，会将“这套住的是某某某，那套住的又是某某某”作为宣传说辞。那些某某某，都是有头有脸的人物，比如王健林。至今，上述房产，都鲜有二手房出手，纵使有业主因个人原因转让，二手单价也达到了10万/㎡。

产品舒适，圈层稳定，遇到之后，就再也舍不得换房，才是终极置业。

眼下当道的小面积、低总价的墅居业主，人生确实小有成就，但他们一定不能全然代表“成都低密的主力享受者”。这类产品是垫垫脚就能实现的改善，面积改善外，还包括面貌、面子的改善。但其业主一定在期待，完成这个阶段的住房跨越之后，还有能力享受到更高品质、更高水准的居所生活。

而对于高端客户而言，对这类入门级、阶层过渡级的低密产品，他们的接受度就非常低。

为何如此说？目前在推的联排或叠拼等低密产品，面对的无非是两种人群，一种人垫垫脚改善，掏出两三百万，就已差不多掏光了所有的钱；还有就是能掏500万的人，而能迈过500万这道坎的群体，大概也不难掏出1000万。

但对真正有出价能力的后者而言，但凡他们的房子住得还可以，在终极选择出现之前，他们就不会换房，毕竟成都限购背景下，房票异常珍贵。

低密不会消失

它注定只属于少数高端人士

所以，真正的“终极置业”住所，阶层上，它是成功者和上流社会的专属品；时间上，它是人生后半段的战利品。

眼下的联排或叠拼，面积趋小化、户型设计集约化，其不断下探的总价空间，就如同曾经高高在上的BBA豪华座驾一样，正逐渐面向中端市场敞开心扉，走入寻常百姓家。

我们无法评价这种变化是好是坏，但高端人士来说，他们确实为此苦恼：好似低密的真正价值正在消失，但一个终极墅居产品，对他们来说，又是必需品。

这个虽然已处在一定高度、但仍具有交际向心力和财富企图心，充满知性主义的群体，需要墅居为他们提供两个非常重要的点：一是更丰富的生活空间和场景，实现社会、社交、家庭的从容协调，更用来寄存一些兴趣、梦想甚至情怀；二是在一个高品质的圈层里，完成平等互利的沟通往来。

这两点诉求看似简单，实则却为终极居住别墅设下了不少“隐形准则”，我们不妨对照看看：

• 要求对城市优质地段的绝对占有。靠近城市中心、毗邻交通枢纽、配套完善，处在城市经济增长极之上的别墅产品，才能更高效帮助业主协调生活；
  

• 要求产品尺度把握恰当，300㎡左右的空间形态最佳。不是庞然大物无节制的大，但也不能有丝毫四世同堂的局促感。同时，功能分隔、私密性，社区配套、楼间距、景观和建筑的融合度等等，都需要计算进来考量；

• 要求开发商建造功力，包括主动筛选业主，并提供的精细化服务。不得不承认，价格是一个门槛，大致来算，500万前后，是两个不同的财富阶层。除了价格，通过精细化服务供给，也能实现一定程度上的谈笑有鸿儒、邻里有序、三观一致。

更细化的准则还有很多，总结起来即是：成就一套终极居住产品，天时地利人和，缺一不可。

但有一个客观情况要明确，城市土地越来越稀缺，城市中央再出现低密独栋，基本已不可能。对高端人士而言，如果有城市核心的独院联排，那将是最佳的终极置业选择，否则就只能退而求其次，等待二手旧房。

眼下天府新区保利天空之城即将推售的独院纯联排别墅，就是一场“星星之火”。据悉，这是目前成都保利体系内，最高端的墅居产品。联排建筑面积约290㎡，实得400多㎡，另外有花园赠送（最大面积130㎡左右）。

了解内情的业内人士分析表示：“这或许会解决高端人士的终极墅居困惑，甚至成为一个家族传承家族文明、延续世代荣耀的重要载体。标准的城市联排，但是只有50套，数量有限，除了考验支付能力，还要拼运气。”

位于天府新区核心区，占地的千余亩保利天空之城，是保利地产成都“南图”第二个黄金十年的起飞地，一亮相，就备受瞩目。整个操盘思路是按照PPP模式来走，即在依托天府新区的国际规划，政企合作，保利与区域各类高端产业形成联动，带给成都的，是国际视界、融合共生，城市更新。

这批联排产品具体资料还未披露，但值得我们期待，毕竟，针对这批产品，保利认为：真正的终极城市低密产品不会消亡，它其实永远是少数高端人士的市场。