对标港铁 京投发展开启全国化扩张

（图片来源：全景视觉）

经济观察网 记者 谢敏敏 “黑河-腾冲线以东的地区都有想法和规划，而且我们最近在密集地跑一些城市，跟这些城市的地铁公司沟通，取得了比较积极的成果。”京投发展（600683.SH）总裁高一轩对经济观察网说。

京投发展是一家以轨交车辆基地一体化开发为主营业务的房企，目前在北京开发了三个轨交车辆基地一体化项目。

所谓轨交车辆基地开发，是TOD模式的细分领域。轨交车辆基地是指供城市地铁或轻轨车辆停放、检修、试车、清洗等的配套基础设施，而轨交车辆基地一体化开发区别于站点开发或轨道沿线开发，是在其盖上和周边内外部区域进行综合开发，形成住宅、零售、办公、酒店等功能为一体的大型城市综合体。

2018年，京投发展正式开启全国化布局。按照高一轩的说法，过去十年，京投发展形成了独有的商业模式——TOD智慧生态圈，未来十年希望以这一商业模式为抓手，进行大规模的复制和扩张。

抢食TOD蛋糕

在北京从事TOD开发，京投发展拥有先天的背景优势。

根据公开资料，京投发展的大股东是北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”），为北京市国资委出资成立的国有独资公司，京投公司是北京市地铁的业主单位。京投发展是京投公司旗下市场化房地产二级开发业务的唯一平台。

“我们应该是所有上市和非上市的企业里，在内地唯一以这个为唯一主业的房地产开发企业。”高一轩表示，京投发展一直的对标对象是港铁公司，希望成为亚洲轨道物业专家。

据介绍，轨交车辆基地一体化开发是TOD领域中相对小众的一种开发模式，因此竞争不算十分激烈，但这一模式对专业技术要求非常高。

“在开发过程中，有一些和传统房地产开发区别巨大的核心技术，举几个例子：一个是结构上的，一般的房地产项目开发红线就是一个圈，而我们的红线是外部一个大圈，因为底下要停车，所以里面还有小圈，能够盖楼的面积比较小。我们现在已经具备了在轨交车辆基地上做整体开发的能力。这牵扯到结构转换的能力，有很多房企是盖不出来的，这是一个核心技术。第二个核心技术是减振降噪，我们拥有33个自主研发专利。一些开发商如果想做同样的开发，有关减振降噪方面的一些技术产品，还需要从我们这拿。”京投发展总策划师戴嘉宁介绍。

为了抢食TOD蛋糕，京投发展还提出了“TOD智慧生态圈”的商业模式，是在以轨道物业开发为代表的综合开发范围内，以智慧思维和科技为主要工具，实现人文、自然、产业等生态价值共存与提升的一个闭环系统。

“对城市而言，TOD智慧生态圈可以盘活轨交车辆基地周边闲置土地；对地铁而言，可以优化地铁基地空间结构，反哺地铁建设。”高一轩说。

全国布局

虽然这一市场尚属小众，但高一轩表示，轨交车辆基地一体化开发拥有巨大的市场空间。

根据其提供的数据，目前国家发改委正式批复的有轨道交通的城市是50个，全国大约有500个左右的车辆基地，按照每个车辆基地50万平方米规模计算，全国有2亿平方米的开发容量，“按平均可售物业预期单价每平方米2万元计算，未来可开发的轨交车辆基地市场规模将达到4万亿元，这也是一个非常重要的蓝海。”

在北京市场深耕10年之后，2018年京投发展正式开启了全国化布局，意在将触角延伸到更多城市。高一轩表示，京投发展之所以开展全国化布局，也是希望通过全国市场的庞大体量对抗商业模式的长周期风险。

“目前我们在无锡、西安、郑州等地都在和当地政府以及城市地铁公司洽谈。”戴嘉宁表示，未来京投发展将重点布局京津冀、长三角、大湾区以及中西部的重点城市。

高一轩透露，从黑河到腾冲这条线以东的地区均在京投发展考虑范围内：“中国人口密度最大、产业结构最好、经济活力最强的这些城市，包括一些在建的其他轨道站点项目和新零售对接的一些办公项目，我们也会把TOD智慧生态圈内的相关产业内容进行导入。”

谢敏敏经济观察报记者

地产部记者
关注地产，常驻上海。