燕郊楼市沉浮录：房价“腰斩”，投资客被套牢，开发商资金链吃紧！

作者 / 李夏

编辑 / 邢昀

楼市浮沉，环京体会最深刻。

在中国房地产市场中，环京区域的走势历来都是风向标般的存在，而距天安门直线距离仅30公里的河北省燕郊镇则是环京典型代表。在政府、开发商、投资客及“刚需族”的四方角力下，燕郊楼市近十年来像坐上了过山车。

这片面积仅105平方公里的京郊小镇，不仅是资本家和韭菜们的“赌坊”，更是几十万“北漂”们不分昼夜奔走往返的家，在这里每天上演着他们有关“房”事的喜怒哀乐。

01被套牢的投资客

“我是一路见证了燕郊的房价变化，2004年，燕郊大概均价在4千元/平米，2015年涨到1.5万元/平米后，之后仍一路飙升，到达顶峰是在2016年的3.5万元/平米。短暂的狂欢后，今年又跌至1.5万元/平米左右。”张燕告诉市界。

14年前，张燕只身来到燕郊做起了房产销售顾问。2006年，嗅到燕郊楼市“商机”的张燕，在同事们的怂恿下用自己工作两年的积蓄，支付了位于燕郊潮白河孔雀城一套房子的首付。

燕郊地理位置图示

紧接着，张燕又进行一连串的操作。在2012年房价上涨两倍时张燕进行了抛售，随后转手又投资两套房。三年后，张燕底气十足的购买了自己人生中的第三套房子，按2016年房价最高峰计算，张燕跻身千万富翁。

“在燕郊从事售楼业务的同行，差不多每个人手上都有两三套房子，有的甚至买了五六套，这都是很正常不过的。”张燕告诉市界。

同时，张燕讲述了自己初到燕郊时邻居的故事：邻居是东北人，因为儿子在天洋城物业工作，在2009年以开盘价4千元/平米购买了天洋城的一套房，后高价卖出，净赚60多万元。

2015年，张燕的邻居又以1.5万元/平米的价格投资了小区另一套房子，瞅准时机，在2016年燕郊房价最高峰以3.5万元/平米的价位卖出，一进一出又净赚了200万。随后，在大厂换了一栋别墅。

依靠房产投资一夜暴富的人在燕郊不是少数，而这些财富故事也吸引更多人涌入这个“赌局”中。环京一轮轮房价波动中，“张燕”们的命运也发生改变。

2016年下半年开始，北京楼市开始遭遇监管。到2017年3月，认房又认贷的北京楼市“317新政”出台；3月22日，环京廊坊市闻风而动，主城区、北三县（三河、大厂、香河）、固安及永清限购，外地户籍限购一套且提高首付比例；4月5日，三河出台限购实施细则，进一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限购升级，外地户籍需有3年社保或纳税证明，限购一套，本地户籍限购两套。隶属于廊坊“北三县”的燕郊也受到这一系列政策的影响。

限购政策一出，手持大把现金的投资客们一夜间失去了购房资格。需求端的刚性压制和对调控加码的预期让燕郊楼市成交量迅速萎缩，历经观望、对峙后房价开始下行，不少销售顾问被市场套牢。

“现在，楼市不景气。大家压力都很大，有的在高点附近买的，光月供一个月都得4、5万元，想卖也卖不出去。”张燕无奈说道。

02刚需族的幻想与纠结

“北漂”小伙小志曾庆幸自己在燕郊房价上涨前搭上这趟末班车。

时间回溯到2011年。“那时我刚到北京工作，每个月的收入就是3、4千块钱，和女朋友租房住过地下室，也住过厨房间。”小志回忆道。

因为女友是河北三河市人，一直以来，小志对燕郊房价颇为关注。而北京市区的房价太贵，两人最终决定在燕郊买房。

2014年3月，决策层提出京津冀一体化方案。2015年，河北各地开始承接北京外迁产业。“受政策影响，2015年燕郊房价大概涨到1.5万元/平米，我们当时看了好几个楼盘。最终决定买天洋城的二手房，1.4万元/平米，小区绿化、交通都不错。”小志说。

天洋城坐落在燕郊繁华地带，周围配套商城及大型超市，被称为中国温哥华国际社区。小区门口设置了直达首都CBD国贸的公交站，不少像小志一样的“北漂”都选择在这里购房。

天洋城小区

与此同时，通州成为北京副中心的消息，更让燕郊这个与通州隔河相望的河北小镇躁动起来。2016年北京楼市一路走高，带动燕郊房价升温。小志的房子在2016年一度涨到3.5万元/平米。彼时，小志曾提议把房子出售换套大的。但是妻子不同意，她认为，凭借区位优势，房子还会继续上涨。

然而，受2017年限购政策影响，刚需族小志仅有的这套房产价格也跌至购房时的价格，当初纸面资产膨胀带来的幸福感顿时消失。

“仿佛买房就是幻梦一场，一切都回到了原点。”小志感慨道。

今年以来，小志的朋友李雷看到燕郊的房价跌入谷底，开始蠢蠢欲动，同为刚需族的李雷拖着小志数次前往燕郊各售楼处奔波咨询。

但由于限购要求，李雷只能购买商住房，这让他很纠结，“现在政策收紧，燕郊房价走向还不很明朗，商住房可能价位还会跌。我不知道现在是不是抄底的时候？”

03开发商资金链吃紧

“自2014年开始，燕郊镇再没有批过70年产权的地。目前市场上都是40年产权的公寓或商住房。整个燕郊，乃至整个北三县，房子库存仅有一万多套，每天看房的人还是很多。但受大环境影响，观望的人多，出手的很少。”某燕郊本地开发商投融部小周对市界介绍道。

作为燕郊本地人，加之父辈在廊坊有较多的金融关系，2012年一毕业，小周直接被本地某大型开发商招至投融部。

入职后的小周在部门经理的带领下直接负责了公司某地块的在建工程融资业务，“虽然业务存在一定风险，但是当时燕郊的房价一片牛市，不止信托、私募和投资公司，甚至很多银行都在变相投钱”，小周还介绍，当时北京奥运会以后，人人看好房地产市场，大量热钱涌入，燕郊有家开发商还是畜牧业起家的。

同样，燕郊2017年的政策也让开发商一夜回到了解放前，更为可怕的是，高额的负债率，直接导致开发商资金链危若累卵，随时可能崩盘。

按照政策，商住房首付金额不得低于50%。今年开始，燕郊不少开发商曾进行过一系列营销活动，即买家只需先支付房价的10％，1到2年内还清剩下的40％首付款即可。也就是说，为了及时回笼资金，开发商为买家先垫付40％。

“之前着急去库存吧。但这样的活动仅持续了几个月，开发商觉得风险太大了，现在已经停了。”小周说，“现在开发商资金链普遍吃紧，融资成本直线上升，就这样能融到钱的也算烧高香了。”

04楼市没有终点

10月19日上午，市界走访了位于燕郊北城几家开发商的新楼楼盘，售楼中心大厅几乎空无一人，不少身着统一制服的销售顾问都颇为“无聊”，聚在一起聊天，还有的低头玩手机。

在嘉都销售中心，一位销售顾问表示，目前出售的是新开发的四栋楼，均价在1.2万元到1.6万元每平米。当市界提出对房价下行的担忧时，这名销售顾问则表现的比较激动，反复说道，“燕郊房子现在真是最低价了，再不买就晚了”。

嘉都楼盘售楼中心 （摄影：李夏）

一位房地产业内人士认为，环京楼市最直接的价值就是解决北京刚需。尽管现在被严格调控，价位下跌，但潜力还是较大的。尤其随着二胎政策的放开，一些家庭住房升级以及度假地产的需要，如果政策稍有松动，必定迎来一波高涨。

燕郊当地一名资深楼市观察者告诉市界，环京购房者以投资类为主，买房更应该关注区域板块的发展价值。

“最大的优势就是距离北京城市副中心近，且这个区域具有很强的人口虹吸效应，如果按圈层来讲，是北京城市副中心向外扩展的第一圈层。但由于燕郊等地可开发土地有限，后期承接的新进人口势必会挤压到临近的区域。”该名楼市观察者说。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受媒体采访时则表示，受限购影响，目前环京区域符合购房资格的群体大幅减少，基本依靠本地化需求维持，如果调控不放松则环京区域房价可能在第四季度继续探底。

环京楼市没有终点，而让房子真正回归居住，还有一段很长的路要走。