在上海全市范围内限预售证价格的情况下，地价却没有任何下调的迹象，也就意味着开发商能够获取的利润率逐步下降，甚至陷入亏损的局面。
上海出让的住宅地块中，普遍要求配建占总计容建筑面积5%的保障房，15%自持租赁住宅，仅靠80%可售部分支撑，绝大部分开发商测算下来的项目利润是无法覆盖掉自持部分的成本的，也就意味着拿了一个项目还要自己投入真金白银来自持一部份住宅，短期的利润为负…
这是当前上海出让的住宅地块中普遍存在的问题。
此次，奉贤南桥出让一幅住宅用地，楼板价21000元/㎡，同样面临类似的问题。
奉贤区南桥新城10单元07A-02区域地块
占地：29804.4㎡
容积率：2.26
建筑面积：67358㎡
总价：141452万元
起始楼板价：21000元/㎡
配建保障房：5%
配置租赁住宅：15%
竞拍时间：2018年11月26日
扣除保障房及租赁住宅后，可售部分楼板价：26250元/㎡，地块西侧在售项目毛坯36700元/㎡….妥妥的亏
无疑，对于大部分开发商来说，即使放开“招挂复合式”竞拍的模式，公开自由竞拍该地块，对于现金流的压力也是十分巨大。
纵观上海全市，从嘉定新城到青浦新城，松江新城再到该地块所在的奉贤南桥新城，随着轨道交通的开通，确实为各大卫星城带来了潜在的大量刚需客群以及未来可以看的见的地铁上盖综合体配套。
但是，人为控制房价的前提下，在地价上不做任何松动，确实成了套住开发商的“紧箍咒”。短期看基本无解。摆在各大开发商面前的选择无非两条，要么放弃竞拍，等待地块松动，要么抱团联合，在短期无利润的情况下，做大上海市场占有率。
回到本次奉贤南桥地块，从地理区位，产品及客户的三重视角剖析
地块紧挨5号线奉贤新城站地铁口，出门即地铁，交通便捷。距离南桥的标志性作品“上海之鱼”直线1公里距离。地理位置堪称南桥新城最佳之一。
回到地块的限制条件上看：
1.地块限高80米，容积率2.26
2.住宅套数下限： 561套
3.中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80.0 %,计 53886.35 平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：高层住宅建筑面积不大于100平方米）。
综合地块的限制条件看，未来小区将主打26层左右的高层产品，且80%的户型面积在100㎡以下。
刚需首置型客户将主导整个项目，从周边在售项目看，除了南桥老城区地缘性刚需客群外，5号线沿线的交大，颛桥，莘庄甚至是徐家汇刚需及投资客导入也将占据高比例。
高地价下的限房价矛盾如何破局，大大考验各大房企的操盘能力。从年初纠结如何打破“招挂复合”的竞拍门槛，到年末的面临高地价下利润为负的尴尬，上海的市场已经不再适合所有房企。
本次同时还有另外两幅南桥新城地块出让，共同关注。如图：
本次11月竞拍的3幅奉贤南桥住宅用地，楼板价16671-21000元/㎡。
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