董事长一年不到两次被协查 81%股权被质押的皇庭国际风险几何

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  小规模房企皇庭国际(000056.SZ)步入多事之秋。

  10月17日,皇庭国际公告董事长郑康豪因个人原因被有关机关要求协助问询之后,股价迎来了连续四个跌停。截至10月24日收盘,皇庭国际股价已经下跌了34%,市值从110.45亿元下跌至72亿元,蒸发超过38亿元。

  

  这是郑康豪不到一年内的第二次被协查。乌云密布之下,皇庭国际开启了向政府求助、46亿资产证券化融资、鼓励员工买股并兜底、大股东宣布增持不少于1亿元公司股份等自救模式。
一年两次失联与市值被腰斩

  10月18日,皇庭国际再次发声,目前公司已收到实际控制人郑康豪家属的回复及由郑康豪签署的日常公司经营事务的审批决策文件,郑康豪仍然可以处理和审批公司的相关事务,履行公司董事长的职责。

  郑康豪怎么了?皇庭国际一内部人士10月24日在接受《投资者报》记者采访时宣称,目前公司只能与郑康豪家属沟通,无法直接与其本人联系。也就是说,郑康豪目前尚处于不自由状态。记者曾多次拨打郑康豪本人手机并联系皇庭国际董秘曹剑,但均被拒绝接听。

  失联、被协查是郑康豪去年至今的“主旋律”。2017年11月15日,皇庭国际宣布,董事长郑康豪因个人原因正被有关机关要求协助调查,公司无法直接与其取得联系。为了保证公司日常经营正常进行,公司董事、总经理陈小海代行董事长职务,直至郑康豪能正常履行职务为止。

  一直到今年2月28日,皇庭国际再次宣布,目前公司董事长郑康豪先生已经正常在岗履职。总经理陈小海先生不再代行董事长职务。

  不到一年时间,两次失联被协查,上一次失联超过4个月,此次要多久?外界无法预料。

  如果把郑康豪两次失联对公司与投资者所造成的损失量化的话,以皇庭国际在去年10月31日~今年4月13日停牌期间的收盘价13.27元,到10月24日收盘价6.14元计算,公司股价腰斩了一半,市值从156亿元缩水至72亿元。

  救市三步曲:
求助政府、员工与个人增持

  在宣布郑康豪失联同时,皇庭国际透露称,“公司了解到深圳市政府驰援本地上市公司相关政策,并已与深圳市国资部门进行积极接触和了解,目前已提交相关申请资料,希望深圳国资系统予以一定的支持,如有进一步确定性进展,公司将及时进行披露。”

  求助官方尚未得到回应之际,皇庭国际10月22日发布公告称,收到公司第一大股东深圳市皇庭投资管理有限公司提交的《关于鼓励内部员工增持公司股票的倡议书》。皇庭投资及其关联公司承诺,全体员工在2018年10月22日至11月21日期间完成净买入皇庭国际股票,连续持有12个月以上,且持有期间连续在皇庭国际履职的,该等皇庭国际股票的收益归员工个人所有,若该等股票产生的亏损,由皇庭投资及其关联公司对亏损部分予以全额补偿。

  10月23日晚间,皇庭国际再次发布公告称,公司第一大股东深圳市皇庭投资管理有限公司拟自2018年10月24日起6个月内增持公司股份,拟增持股份的规模不少于1亿元。
紧绷的资金链与81%股权被质押
今年上半年,皇庭国际实现营收4.57亿元,同比增长58.46%,归母净利润实现1.01亿元,同比增长3.50%。营收细分的话,金融业务贡献1.84亿元、物业租赁业务贡献1.16亿元、物业管理业务为9622万元、其他业务为6000万元。

  值得关注的是,虽然皇庭国际经营性净现金流为8282万元,但筹资活动产生的现金流量净额与现金等价物净增加额分别为-4.44亿元、-1.38亿元,公司称,主要是本期偿还部分到期借款所致。截至上半年,皇庭国际总债务为78亿元,接近去年全年,创近年新高,其中短期借款有7.7亿元、一年内到期的非流动负债为9.35亿元、流动负债总计为22.9亿元,而公司的货币资金仅为6亿元。

  最新的融资正在进行。皇庭国际18日晚称,拟通过中国银行间市场交易商协会发行资产支持票据进行融资,总规模不超过46亿元。募集资金将主要用于偿还债务、商业物业装修升级改造及补充流动资金等。

  更大的风险还在于大股东郑康豪的股权质押。皇庭国际中报披露,皇庭投资、皇庭产业截至上半年被质押的股票为2.42亿股、2.29亿股。截至目前,皇庭国际实际控制人郑康豪及其控股公司所持股份总数约为5.8亿股,占公司总股本的49.33%,也就是说,郑康豪持有的股权有81%被质押。
轻资产模式不被看好

  发展轻资产运营方式,是皇庭国际近年来公开提及最频繁的方向。

  商业地产是皇庭国际最核心的资产,也是融资的源泉。在最近46亿元的资产证券化融资中,就是以公司位于深圳核心位置会展中心对面的皇庭广场作为基础资产。按皇庭国际设想的逻辑链条是:“拓展新商业项目-管理运营提升-稳定现金流-资产证券化-新项目拓展”。

  但发展轻资产模式至关重要的资金管理问题,显然不被市场看好。对皇庭国际有长期跟踪的广发证券房地产行业首席分析师郭镇对《投资者报》记者表示,“皇庭去年宣布要做一些长租公寓、商业项目,方向是对的,但结果并不好,主要原因是跟公司能力相关。因为轻资产运营很重要的是资金获取,但现在融资成本和资金回报率都非常高,要想继续做更难了。”

  “像皇庭国际这样小规模的房企,如果现在还想去做轻资产运营,是没法做的。如果去一二线城市好的地段拿一块地,随便弄个几万或十几万平方米,总投资都要三四十亿元。周期来看,开发要三年,运营还需要三四年,至少要6年不挣钱,光利息就很难受。对他们来说,最现实的路径是守住现有的商业地块,慢慢做,或者是找机会一次性卖掉。”奥陆资本总裁兼投资总监、原花旗银行董事总经理蔡金强也向《投资者报》记者强调。

  截至目前,皇庭国际在珠三角地区、中部地区和长三角及成渝地区运营十个以上的商业地产项目,管理面积超过100万平方米。■

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