华侨城频繁抛售资产 欲输血文旅地产？

加速布局文旅产业的央企华侨城，又开始“卖卖卖”了。

10月19日，深圳华侨城房地产有限公司（下称“华侨城”）在北京产权交易所公开挂牌出售旗下子公司上海华合房地产开发有限公司（下称“上海华合”）50%股权及相关债权，这是半个月内华侨城第4次披露资产转让信息。

而在售卖资产的同时，华侨城另一边也在不断拿地。半年报显示，2018年上半年，华侨城通过市场竞拍、合作拍地、股权收购等多种方式，获取了济南章丘项目、天津西青精武项目、杭州丁桥项目、重庆悦来项目、蓬莱尚岛项目等一批优质资源，共支付地价款127亿元，支付股权投资款74亿元。耐人寻味的是，上述项目普遍为文旅项目。

业内有观点认为，华侨城此举或是剥离不良资产，为其文旅战略调整做前期铺垫；也有观点认为，是国资委对央企负债率要求所致。《投资者报》记者致函华侨城未能获得回复。不过，从其所拿项目来看，华侨城抛售资产背后或是为文旅地产输血，加速布局文旅地产。
频繁抛售资产

10月19日，华侨城在北京产权交易所公开挂牌出售旗下子公司上海华合50%股权及相关债权，转让底价暂未公布。

上海华合成立于2016年7月26日，由华侨城和华润置地（上海）有限公司共同出资设立，各占比50%，旗下负责开发的项目为2016年华侨城与华润置地联合拿下的天目社区C070102单元33-02街坊地块商住办项目。

克而瑞显示， 33-02街坊地块已于2017年开工，竣工时间预计要到2020年，预计总投资额45亿元。此外，据媒体报道，2018年上半年，华侨城、上海华润还为上海华合拆借了10亿元。

上海华合并不是华侨城今年以来拟出售的第一个项目资产。在此之前，海南华侨城实业有限公司（下称“海南公司”）100%股权及相关债权、泰州华侨城有限公司（下称“泰州公司”）部分资产、成都天府华侨城湖滨商业管理有限公司51%股权、成都地润置业发展有限公司51%股权、成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司（下称“安仁仁里”）100%股权、成都安仁华侨城仁嘉文化旅游开发有限公司（下称“安仁仁嘉”）100%股权、深圳市协豪房地产开发有限公司（下称“协豪地产”）100%股权等均被华侨城列入出售资产名单。

对于华侨城频繁出售资产这一现象，多位业内人士都提到了一个关键词：战略调整。易居研究院总监严跃进认为，从此类项目的抛售逻辑看，其实也是一个资产组合的概念，对于此类资产来说，充分体现了当前房企的投资逻辑，即不断做优化，对于部分增值空间少的项目会积极抛售。

以上述项目为例，上海华合旗下苏河湾项目仍未竣工，截至2018年9月30日，上海华合净利润仅为36.42万元；海南公司旗下项目因进展缓慢曾被海口市重点项目推进管理委员会发函；泰州公司年均亏损近2亿元；安仁仁里公司截至2018年9月30日，净利润为-10.13万元，同期内安仁仁嘉净利润为-9.55万元；此外，截至2018年5月31日，协豪地产净利润仅为7100元。

中国房地产指数研究院陈晟也认为，作为央企华侨城优化资产是正常的。“其（华侨城）在文旅方面是有自己的一些优势的，那么在文旅地产上面的布局，当然是需要去做的一些工作，有些不符合方向的，有些或者是前景不大的项目，进行调整也很正常。”陈晟表示。

不过，也有业内观点认为，是国资委对国企、央企的资产负债率考核要求所致。据媒体报道，国资委对央企资产负债率规定为工业企业不得超过75%，非工业企业不得超过80%。而今年年初，在去杠杆的背景下，国资委要求国有企业资产负债率进一步下降。2018年上半年，华侨城的资产负债率为73.28%。
加速文旅布局

值得一提的是，在不断抛售地产项目的同时，华侨城也在进行大手笔投资，且普遍为文旅项目。

10月16日，湛江市和华侨城签订了全域旅游开发合作协议，准备在5年内投资不少于500亿元。据不完全统计，截至目前，华侨城以“政商合作的模式”在文旅项目上跑马圈地，已布局了50个城市，投资总额近万亿元。

此外，2018年上半年，华侨城还通过市场获取了济南章丘、天津西青精武、杭州丁桥、重庆悦来、蓬莱尚岛等文旅项目，共支付地价款127亿元，支付股权投资款74亿元。

对此，业内人士认为，无论是与政府合作还是通过市场获取文旅项目，都体现了华侨城在文旅方面持续推进的策略思路。

“这两年很多文旅资源丰富的城市，类似云贵和西北，都面临基础设施改善的机会，所以此类文旅项目的发展还是有较好的市场机会，本身也和当前文旅消费需求快速释放的空间有关。”易居研究院总监严跃进表示。

诺亚财富地产研究负责人黄琳珊则认为，文旅项目为未来房企竞争的一大实力，将会成为一个潜在的竞争新赛道。“文旅项目作为企业的一大品牌，可以提升其综合地产运营实力，成熟之后还可以给其他地产商输出自己的综合运营服务，符合未来的地产存量市场发展趋势。”黄琳珊表示。

不过，文旅产业投资是一个重资产投资模式，且回报周期长，需要大量的资本输血，对资金是一种考验。易居研究院总监严跃进表示，“华侨城的战略思路很集中，文旅产业持续发力，类似发力也要求其资金方面保持充裕的态势。”

财务数据显示，华侨城近两年经营性现金流净额均为负值。2017年为-77亿元，2018年上半年为-92.45亿元，且华侨城2018年上半年资产负债率也由2017年底的69.89%增加到73.28%。

原国家旅游局规划专家王兴斌曾在接受媒体采访时表示，华侨城前20多年的发展给旅游业树立了很好的榜样，但这两年发展有点冒进。

一个不争的事实是，目前华侨城文旅产业发展并不理想，其仍然一直依靠房地产业务输血。半年报显示，2018年上半年，华侨城旅游综合行业实现营业收入46.75亿元，同比减少27.31%，房地产行业实现营业收入为98.97亿元，同比增长39.05%。■

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