房地产去地产化,旅游地产转型升级,多元化发展成趋势

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  房地产去地产化,旅游地产转型升级,多元化发展成趋势

  旅游行业发展分析

  国内旅游总收入连续10年同比涨幅超12%,2018上半年旅游总收入占GDP11.15%。近十年旅游业发展迅猛,国内旅游总收入逐年快速增长,2009年国内旅游收入突破一万亿,2018上半年旅游收入2.45万亿,预计2018年全年旅游收入会逼近5万亿大关。旅游收入同比涨幅一直保持12%以上的高速增长状态,2011年国内旅游收入同比大涨53.5%,2016年以来,旅游收入保持加速增长,连续两年超过15%。

  同时旅游业在国民经济中的比重越来越高,2018年上半年旅游业贡献占GDP比重高达11.15%。旅游业已经成为国民经济的重要组成部分。

  图1-1:我国国内旅游收入与增幅

  

  图1-2:中国旅游业综合贡献占GDP比重

  数据来源:国家统计局、国家旅游局;整理:云居四海

  从2017年重点城市旅游业收入及人均消费情况来看,热点城市依靠发达的经济环境,有着极强的旅游吸引力,旅游收入领衔,且远大于其他城市。北京、上海收入均超4000亿,成都近3000亿,远超其他城市,三亚、北海由于城市体量较小,收入不足500亿元。

  从人均消费情况来看,上海、西安等重点城市游客以观光游览目的较多,整体旅游消费不高;昆明、三亚等旅游城市表现抢眼,三亚人均消费超2000元,遥遥领先于其他城市,青岛、大连等旅游城市人均消费也均超1500元,大理、厦门等城市人均消费约1500元。

  随着生活水平的提高,人们更愿意去享受生活,把钱消费在度假休闲方面。随着未来旅游人口数量的不断增加,旅游城市经济发展潜力巨大。

  从旅游接待量上来看,上海、北京遥遥领先于其他城市。作为政治经济和经济中心每年接待着大量的人口前来旅游观光。成都作为旅游业的新起之秀,依靠着互联网传播以及美食口碑在2017年吸引了大量的游客,位居第三。昆明、桂林、厦门、三亚等作为著名的旅游城市依然热门,2017年接待游客量均在1500万人次以上。

  图1-4:重点城市2017年旅游业收入及人均消费情况

  图1-5:重点城市2017年接待游客量(万人次)

  数据来源:各城市旅游局;整理:云居四海

  旅游地产发展研究

  新时代、新背景下,旅游地产的发展进入了新的阶段,成为房地产业下一时代重点挖掘的价值点。房地产行业目前发展背景发生了较大的变化,随着城镇化率的不断提升以及人们对于住房需求的不断升级,整个城市格局与产品在发生变化。过往的跑马圈地便能盈利时代已经结束,旧有模式不再灵验。

  在开发商多元化进程不断快速推进的过程中,新的市场价值点无疑会在商业地产和旅游地产中产生。在城市化进程前进、城市圈格局陆续完善的背景下,随着交通工具的快速发展,城市建成区面积的不断扩大,城市的时空格局将不复从前。与此同时,旅游地产在多重背景的推动下,势必成为房地产业下一时代重点挖掘的价值点。

  

  2.1 旅游地产进入发展新阶段

  旅游地产受地理环境、自然资源等因素影响,呈现分布不均衡状态。随着旅游地产过度依赖自然资源的减少,其格局将更加均衡。

  文旅地产的发展呈现资源性分散,沿海地区占比最高。西南、东南与东北地区受独特的地理位置影响,其地方特色增加旅游观光价值。尤其是西南地区,近年来表现突出。

  但从总体来看旅游地产区域发展不均衡性特征明显,尤其是中西部地区发展较差。不同区域有其各自的特色标签特征,未来旅游地产对自然资源的依赖性将逐渐减少,特色主题公园、特色IP正在崛起,未来旅游地产业均衡化分布特点将逐渐显现。

  图2-2:2018年全国旅游地产城市群分布情况

  

  经过云居四海投资俱乐部测算,2018年全国旅游地产城市群分布情况东北、环渤海、长三角、东南、两广、西南、海南分别占比 4%、15%、17%、6%、14%、12%、12%。沿海地区占比明显较高。

  海南:海南受益于自然资源及气候,开发量最大、集中。近年回归理性。

  西南:集中于成都、重庆、贵阳和昆明等城市,项目注重文化特色的开发与打造。

  长三角:大城市群落的 5+2 消费需求。以城市群内1小时旅游度假生态圈为理念。各类各具特色的文旅小镇近年来发展迅速。

  环渤海:区域满足北方客群就近度假旅游需求,以滨海度假、高山滑雪、温泉疗养、都市购物等多种复合业态组合。

  东南:闽东南区域山体、湖海、温泉等自然资源丰富。这两个区域目前以滨海、景区、旅游观光三大旅游地产项目为主,另有滨湖、温泉、高尔夫和古镇项目。

  东北:旅游地产业以冬季项目为主,受季节性影响较大,近年来项目盈利能力逐年下降。

  2.2 旅游地产发展类型

  因珍稀度假旅游资源结构的不同,各城市旅游地产可分为滨海城市、人文景观、特色小镇三种主要类型。我国旅游地产区域集中度与区域资源结构息息相关,从旅游地产发展来看最初以海南为起点,并向沿海城市不断深化、拓展。后逐渐由地方旅游特色特点决定该地区旅游地产项目发展方向与特点。

  根据云居四海对13个全国重点旅游区域的旅游地产项目进行分析来看,大致分为滨海城市型、人文景观型及特色小镇型城市。不同城市受资源结构影响其旅游地产项目的特色标签较为明显。

  图2-3:2018年部分城市旅游地产项目分布情况

  数据来源:诸葛找房。特征性:根据其项目类型占比突出项确定该城市旅游地产项目特征性

  从各城市旅游地产项目分布来看,各城市旅游地产属性较为明确,其中海口、三亚、大连、厦门、秦皇岛等滨海城市的旅游地产项目中海景类占比最高,而张家口、丽江、昆明、桂林等城市的人文景观类占比较高,长三角地区的小镇类旅游地产项目占比较高。各区域的旅游地产特征性显现较为明显。

  表2-1:2018年部分城市旅游地产类型列表(%)

  

  从数据分析来看,海口、三亚、大连、厦门、秦皇岛、张家口、丽江、昆明、桂林、舟山、湖州的旅游地产项目中占比较高的类型产品,其在该地区旅游地产的比重分别为71.86%、69.31%、64.75%、57.14%、47.06%、62.32%、52.63%、52.48、40.58%、55.77%、44.87%。

  2.2.1 滨海城市型

  海景房占比过半,旅游地产类项目均价溢价超过30%。沿海城市的旅游地产项目,海景房占比明显高于其他类型产品,其中海口、三亚、大连、厦门、秦皇岛海景房项目在旅游地产中占比分别为71.86%、48.51%、58.27%、57.14%、47.06%。

  图2-4:2018年部分滨海城市旅游地产项目类型分布占比(%)

  地方政策支持

  各省市纷纷出台相关文件,明确自身创建目标,鼓励引导小镇建设

  从全国分布来看,政策支持区域仍以三大城市圈和旅游资源较为丰富的地区为主,其中中西部城市出台政策城市较多。就目前旅游地产分布来看,中西部城市旅游地产项目较少,引入旅游小镇模式或将充分利用区域资源改变这一分布不均衡现象。

  图2-7:旅游小镇全国分布地图

  表2-5:全国1000个特色小镇目标分布情况

  

  2.3.2 金融支持

  国家层面发文对特色小镇进行金融支持,同时各省出台优惠政策保障后续实施

  表2-6:国家及地方省级层面对于特色小镇的政策支持

  

  国家住建部联合各大金融机构发文支持特色小镇发展,各省份也在积极开拓这一领域的探索。对于旅游地产行业而言,这些政策无疑对于旅游地产业未来的发展带来充分利好,对于区域经济发展带来的宏利也不可小觑。

  2.3.3新阶段新思路,逐步淘汰有房地产化倾向的不实小镇

  第一类:住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇。对这些不实小镇进行淘汰,主要是防止"只见新镇不见人",打着特色小镇名义,违法违规搞圈地开发。

  第二类:政府综合债务率超过100%市县,通过地方政府融资平台变相举债建设的风险小镇。主要是防止政府大包大揽、盲目上马,为了政绩工程和形象工程而加剧债务风险。

  第三类:特色不鲜明、产镇不容合、破坏生态环境的问题小镇。主要是防止千镇一面,没有产业和特色作为支撑,就不具备可持续发展的条件。

  旅游业快速发展的同时,旅游业态也发生了较大变化,度假休闲及健康疗养涨幅较大,对于旅游地产的需求也在快速增长。目前大型品牌房企及地方房企纷纷涉足旅游地产,未来随着旅游地产需求的不断增加,旅游地产发展空间将会越来越大。

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