中国地产五虎风云：孙宏斌的七十二变

10月初，远在美国的贾跃亭因为和许家印闹翻上了头条，贾老板的“前任”孙宏斌也因此火了一把。在各种版本的“贾孙恋”故事里，孙老板都被描绘成一个被欺骗与被背叛的老实人形象。被媒体称为“地产冒险家”、“地产骇客”的孙老板，如果知道自己在吃瓜群众的眼里是这样的形象，估计要哭笑不得了。就在大家都以为孙宏斌的心被贾跃亭伤得透透的时候，其实，他已经暗里又一次出手救了乐视。

融创与乐视

9月29日，孙宏斌的融创将6.94亿元拍卖余款打入北京市第三中级人民法院的指定账户。加上早先被冻结的7900万元保证金，融创以7.73亿元的最新手笔摇身成为乐融致新（原新乐视智家、原乐视智新）和乐创文娱（原乐视影业）两家公司的第一大股东。“孙宏斌是在无奈中找商机。”业内人士分析，他此时接盘，被外界视为其摊低持有成本、挽回亏损的最基本姿态。

直到今天，孙宏斌依旧坚持，当初投资乐视系的逻辑是对的，因为这是“投资消费升级板块”。虽然接盘乐视网股权巨亏，但从融创的地产主业角度来看，孙宏斌不仅没有吃亏，反而可能颇有收益。信息显示，乐视的土地资源储备丰厚，多分布在重点城市。在很多房企都面临土地储备降低的情况下，孙宏斌看中的正是乐视庞大的土地资源，因为这个体量几乎相当于融创土地储备的一半。

投资乐视，是融创第一次踏出地产圈。“但纯地产业务的增量已经不是融创战略的第一要义，孙红斌需要为5年、10年后的融创寻找第二增长点。”融创内部人士透露，投资乐视系，是孙宏斌在地产业务之外寻找第二个IP，而且需要它有市场增长潜力，能在智慧城市、智慧社区的社会大背景下，跟地产业务相互关联。

仅仅依靠融创原有的几个文旅地产项目，并不能快速实现这一业务的规模化。王健林抛出的世纪牵手一约，给了孙宏斌机会，13座万达城已在今年6月底全部交割完毕。最近，虽然听说两人又有了一些误会，不过，误会总会澄清的。由此，融创成为中国文化旅游物业的最大持有者，文化旅游板块的资产超过2000亿元。“有了文旅板块以后，融创现在已经不需要其他多元化了。”孙宏斌说，文旅和地产都是10万亿元的大市场，融创握有双板块已经很有竞争力。

拿地！拿地！拿地！

并购！并购！并购！

孙宏斌的收购热情可以追溯到2014年收购绿城中国失败之后，又收购陷入危机的深圳佳兆业地产，失败告终，2016年1月，孙宏斌在收购雨润上再次遭遇失败。尽管收购遭遇三连败，但并没有阻止他在收购这条路上继续前进。自从进入2016年，孙宏斌在并购市场上可谓势如破竹、气势如虹。

孙宏斌将2016年定义为融创的新起点，销售目标为800亿元，在2017年冲击1000亿元。在他看来，房地产行业投资逻辑中最重要的是土地价格。“我看了很多公司，一种是现金流没有问题，但土地价值有问题，然后运转就转出一个窟窿；第二类公司是土地价值没问题，但现金流有问题，因此活不下去。对房地产行业而言，第二类的企业可能更好一点，因为这个行业主要看中的是土地价值。”

融创“地王收割机”的称号由来已久，在孙老板的字典里只有四个字——“并购”和“拿地”！早在2015年底，融创就已经开始大举进攻二线城市，在长三角的杭州、合肥都曾夺下地王，2016年开始，展开了更大面积的“攻城掠地”，曾经在一天之内两度刷新了佛山的单价地王纪录。融创的布局战略在业界向来有着很高的评价，其中众多豪宅标杆项目都取得了难以复制的成功。

“融创从来没有高价抢地，我看好它，是因为我觉得它不贵。”这是孙宏斌的自始至终的拿地哲学，即使一次又一次拿下地王，对融创来说，只是一次新的决策和战略布局，绝对不能算是“贵”的地。

2016年6月，孙宏斌在合肥项目发布会上透露，“融创已经在全国范围内停止申请拿地”。而至于一级市场拍地什么时候重启，他表示要视后续信贷政策而定，但是融创的并购不会停。然而，孙宏斌刚说完这句话没两天，融创就马不停蹄地去扫地王了，两个月不到的时间，占比达到全年拿地宗数的60%，其中近10个是地王。

2017年1月—11月，融创中国完成包括13个万达文旅城股权在内的多项收购，以每平方米5000元的平均成本计，新增了高达14352.6亿元货值的土地，位居房企新增土地货值排行榜榜首。如今，融创的全部土地储备货值已经高达2.5万亿元，这些土地储备可以支持融创未来至少5年的发展。随着未来土地红利的持续释放，融创将进入自己的“钻石时代”。

眼下，中国房地产迎来一轮优胜劣汰调整期，产品比拼、土地比拼异常激烈。规模房企凭借品牌优势、产品优势、融资优势，以及城市布局的先发优势，销售突飞猛进，同时还结合招拍挂、收并购、品牌输出、合作拿地等种种方式，大幅提升规模与市场占有率。融创中国也因此前的先发优势迎来大收获，2017年度融创全年合同销售金额为3620亿元人民币，同比2016年增长高达140%，从2016年TOP7一举升至TOP4，成为房企TOP10阵营中的最佳“进步生”。

值得注意的是，在房地产下半场，规模房企纷纷有了更长远、更具想象力的新玩法。万科要做好城市配套服务商，开展包括养老、装修、文旅服务在内的多种新业务。恒大、碧桂园也在持续基于房地产进行包括金融、消费在内的多元探索。融创中国也不例外，在规模之外，也同样注重未来更长远的大战略布局。

2017年，融创接连收购了乐视三家公司股权、万达13个文旅项目股权，这被孙宏斌解读为融创看好大文娱、大消费产业并为之提前做好的布局准备。“十年后，如果行业就剩20家、50家、100家企业时，房地产可能就进入了下半场。“他强调，房地产的下半场，就是投资美好生活。“买好房子，看电影，买电视，去旅游”，孙宏斌在定义“美好生活”的同时，也定调了未来融创发展的新方向。

今年上半年，孙宏斌再一次表示，此次调控远超过以往，融创将不再买地了。“此次调控的力度大于过去任何一次调控，过去是上有政策下有对策，这一次下面真没有对策了。”你相信吗？

好戏才开始

整体合同销售额同比增长76%至1915.3亿元，权益合同销售金额同比增加83.7%至1378亿元；营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；归母净利63.6亿元，同比增长389.3%……有息债务整体下降95亿，手握账面现金高达874.2亿……这是融创中国2018年上半年的成绩单。成绩单的背后，已有人将其列为内地房地产巨头中最值得看好的价值标的。

目前，融创已累计与203家机构开展了并购或项目合作，由此带来的规模和版图扩张，也是它从2013年的销售500亿、行业前10名开外，冲进2017年年销售超过3600亿、全国房企排名TOP4的关键支撑。

并购扩张被认为是孙宏斌做得最正确的事，其正确的关键在于孙宏斌对大势的把握，以及并购合作的创新践行。融创的并购基本上都是紧密围绕以下策略：只在房价升值潜力相对较大的一二线城市选择标的；只选择具有优质土地储备、价格偏低且符合公司战略方向的项目；侧重可尽快上市销售的项目、侧重股权并购，以减轻财务压力。在万达一案中，孙宏斌甚至把财务压力减轻到让万达借钱给自己。

这些策略的贯彻，让融创通过收并购在自己的战略方向内，以更快的时间拓展了业务版图，获得了大量物美价廉，甚至马上可以产生大量现金流的优质土地和项目，既保障了收并购的规模扩张与财务安全，也保障了收并购后的发展与利润空间。

2018中期报告显示，融创的土地储备规模已达2.31亿平米，总货值3.29 万亿，其中超过92%位于供求关系健康的一二线及环一线城市，而这其中的70%都是通过收并购合作获得，并且平均成本只有4470元/平米。2018年上半年，融创通过合作模式获得的土地综合成本更是降低到了3620元/平米。这也是行业整体调控下，融创逆势实现销售数据、营业收入、净利润和毛利率全方位提升，开创出新的“融创现象”的关键之一。而这种全方位提升，对融创来说，好戏才刚刚开始。