租赁的房屋没有房产证, 双方签订的租赁合同有效吗?

法律知识要点：房屋没有房产证大多是违章建筑，由于巨大的利益关系，违章建筑是当前普遍存在的一个社会现象，很多城市的小产权房（无房产证）交易的火爆足以说明这一点，由于违章建筑是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行的房屋，所以这类房屋也不可能办理到房产证。因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，如果房屋是违章建筑的，出租人与承租人所签订的房屋租赁合同是无效的，不会受到法律的保护。

但是，出租人和承租人毕竟是按这样的一份无效合同在履行，出租人提供了房屋给承租人使用，承租人按期支付约定的 “租金”，如果双方的合同是无效的，因此产生的法律后果是怎样的呢？ 对此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，承租人交回房屋，此前占用的房屋的，按租金的标准向出租人支付房屋占用费用，有损失再根据责任大小由各方分担。注意这个法律条文中使用的是“房屋占用费”这个名称，而不是租金，因为出租人与承租人所签订的租赁合同被认定为无效后，就不存在支付租金的问题了。现在律小编给大家分享两个关于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条在实务中具体应用的司法判例，以便大家更好的理解该法律条文的相关内容。

实务案例一：承租人与出租人签订租赁《住房租赁合同》并履行，但出租人提供的房屋未办理房产证，因此双方签订《住房租赁合同》被法院认定为无效合同,同时判决承租人退还收取出租人的押金1750元。

案情摘要：原告谢某良诉称，2017年6月18日，原告与被告签订《住房租赁合同》，承租了某区的房屋第302室。合同约定房屋租金1150元，房屋治安管理费50元，原、被告双方需严格遵守《广东省流动人员租赁房屋治安管理规定》。2017年8月10日上午9时，原告醒来时发现放在书桌上的苹果6S手机及钱包内现金1500元不见了。经多处查找无果，后原告发现涉案房屋阳台防盗网上窗口的锁扣被破坏，疑似被入室盗窃。原告随即到一楼，找到房屋管理人李某（被告丈夫），要求其协助报警，并协助警方查找丢失财物，但未果。被告未做好治安保卫工作，未对治安隐患进行整改，被告发现出租的房屋内发生违法活动后，未报告公安机关，未配合公安机关处理，并私自加锁破坏现场，导致原告因房屋治安隐患丢失财物且追回困难。为此，请求法院依法判令双方的租赁合同无效并退还原告租房押金1750元以及赔偿一部分苹果6S手机等诉讼请求。

判决观点：法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案中被告无法提交涉案房屋的报建及产权材料，现并无证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证建设的房屋，因此根据上述法律规定，原告与被告就租赁涉案房屋签订的《合同》应为无效合同。原告诉请确认《合同》无效具有法律依据，法院予以支持。

原告诉请被告退还押金的诉请。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。在本案中，被告确认收到押金1750元。因《合同》为无效合同，且被告已收取原告押金1750元，原告诉请被告向其返还押金1750元具有法律依据，法院予以支持。据此，法院判决双方签订的《住房租赁合同》无效以及被告退还原告的租房押金1750元，并驳回原告的其它诉讼请求。

实务案例二：承租人与出租人签订租赁《厂房租赁合同》并履行，但出租人提供的房屋未办理房产证，因此双方签订《厂房租赁合同》被法院认定为无效合同,同时判决承租人收回房屋，出租人按约定的租金标准支付拖欠的房屋占用费等。

案情摘要：原告诉称，2011年7月1日，被告前身某电子玩具厂与原告续签了《厂房租赁合同》，某社区某某工业区B区C栋5号厂房、宿舍，建筑面积共计约8249平方米。合同约定，上述租赁物用于工业用途，租赁期限五年，从2011年7月1日至2016年6月30日止，租金合计每月70225元（币别:人民币，下同），被告应于每月15日前向原告某股份合作公司第二分公司支付当月租金；被告自2015年下半年开始拖欠租金、厂长工资、综合服务费、治安基金及电管费等费用，为维护原告的合法权益，特提起诉讼请求确认原告与被告的房屋租赁合同无效，并支付房屋占有使用费等多项诉讼请求。

判决观点：法院审理后认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案房产属于历史遗留问题建筑，未办理相关产权证书，因此原告与被告签订《厂房租赁合同》属于无效合同，被告应将涉案房屋返还给原告某股份合作公司第二分公司。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应当向原告支付房屋占用费，双方确认被告最后交付租金的时间为2015年11月份，自2015年12月1日起未再交付租金，截至本案做出判决之日，被告共拖欠原告深圳市某股份合作公司某第二分公司房屋占有用费842700元，被告应予支付。因被告应于每月15日前支付租金，逾期未支付，须自每月16日起计算当月租金的利息。2016年6月30日前拖欠的租金利息，原告要求被告自原告起诉之日起支付，是原告对其自身权利的处分，法院予以支持。据此，法院判决确认原告某股份合作公司第二分公司与被告某五金制品有限公司于2011年7月1日签订的《厂房租赁合同》无效以及被告按规定支付房屋占用费等。

律小编说案：从上面的两个案例中可以看出，无论是生活居住的房屋还是用作工业厂房的房屋，只要未取得合法的建设手续的，也未有相关的产权证的，该房屋均属于违章建筑，承租人和出租人签订的合同为无效合同，除非在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的才视为租赁合同有效。

违章建筑尤其在城市当中最为常见，基于巨大的利益关系，这些房屋在建成后大量用于出租，但是双方因此签订的租赁合同又是无效的，不受法律保护。在司法实务中小编发现很多人法律意识淡薄，在租赁房屋时甚至连房产证都不看一眼，只要看了房子觉得合适就马上签订租赁合同，也不管签字的人是不是房屋的产权人还是有权出租的委托人，等纠纷发生后才发现签订租赁合同时太过于大意，最终要承担很大的损失。

所以律小编提醒大家，如果是简单的居住，房屋没有房屋产证的，在租赁这样的房屋时一定要知道出租人的身份信息，以防止到时出租人不退押金，想起诉要回时连对方的身份信息都不知道，另外不要交太多的押金，在实务中很多这种无房产证的房屋都是承包给二房东对外出租，在租客想走时，二房东找各种理由扣押金。如果租房是用于商业用途的，在租赁房屋时还是一定要选择有正规产权手续的房屋，否则租赁合同可能被认定为是无效，任何一方也可以随时以合同无效为由而终止履行，合法权益无法得到保障，商业用途的房屋前期也都会有很大的经济投入，一旦有损失的一般情况下双方也均要承担，所以商业用房一定要选择正规的房屋，这样签订的租赁合同才受法律保护。

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