不动产投资涉税知识分享总结！

陕西会计培训小编告诉大家，不动产(immovable property)这一词，意思类似房地产。在中国是指依自然性质或法律规定不可移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。目前如企业对不动产进行对外投资，会涉及什么税费？如何缴纳？这过程中，是否有需要注意事项？今天下西安会计培训班小编来与打击探讨下！

一、不动产

概念定义:不动产是指实物形态土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权。 如建筑物及土地上生长的植物。依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

房地产估价规范:房地产(real estate，real property)，土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

自然特性:不动产作为自然物的特性有:

1、不可移动性:又称位置固定性，即地理位置固定。

2、个别性:也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异 。

3、耐久性:又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。我国土地有使用年限。

4、数量有限性:又称供给有限，土地总量固定有限 ，经济供给有弹性。

5、保值增值性:相对于其他财产所具有的特性。

社会经济特性:体现人们之间的社会关系和经济关系的特性。

1、价值量大:与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。

2、用途多样性:也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。从经济角度土地利用的优先顺序:商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

3、涉及广泛性:又称相互影响，不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响。在经济学中称为外部性，分为正的外部性、负的外部性。

4、权益受限性:由涉及广泛性引起。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理。

5、难以变现性:也称为变现力弱、流动性差，主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。

6、保值增值性:增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值随着时间推移而增加。保值是指不动产能抵御通货膨胀。

二、关于不动产投资涉税要了解的问题

（一）土地增值税

是否需视同销售—看转让双方是否为非房企

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号文规定：“第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”

《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》财税[2015]5号文规定：“第四条规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

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第八条规定，本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条、第三条，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条同时废止。”

原本财税[2006]21号文已明确房地产企业以不动产投资需征土地增值税，而非房地产企业则可免征土地增值税。

而2015年财政部及国家税务总局出台了财税[2015]5号文，规定了在“改制重组”时以房屋进行投资，将房屋权属转移到被投资企业，暂不征收增值税。同时上述政策亦不适用房地产企业。

首先，添加了范围，“改制重组”时；其次，由以前的“暂免”改为“暂不征收”。目前普遍重点在于“改制重组”范围何在？即“改制重组”如何定义？文件未给出确切定义。

纯粹即以不动产投资企业，是否属于“改制重组”？唯有根据2015年3月20日财政部税政司、国家税务总局财产行为税司发布了关于企业改制重组土地增值税政策的解读来推断此业务是否属于“改制重组”范围。

该解读表明”二、 问：这次出台的政策与以往企业投资、兼并相关的土地增值税政策相比，有什么变化？

答：此次出台的企业改制重组土地增值税政策，主要是对原有企业改制重组土地增值税优惠政策的规范与整合。具体而言，一是延续了企业以房地产作价投资、企业兼并相关土地增值税优惠政策，二是规范了企业兼并相关土地增值税政策表述，将兼并纳入合并，三是增加了享受土地增值税优惠的企业改制重组形式，将企业公司制改造、企业分立两种形式纳入优惠范围。此外，为便于征管操作，减少争议，《通知》还进一步明确了企业改制重组后再转让房地产时，如何计算土地增值税扣除项目等相关事项。”根据解读，可知财税[2015]5号文系延续了财税[2006]21号的相关政策范围，且增加扩大享受相关政策的企业改制重组形式。

故，如以不动产投资，只要任一方为非房企，则暂不征土地增值税，否则，需征土地增值税。

需注意的是，该政策执行期限是2015年1月1日至2017年12月31日，目前已过期，暂停执行。但根据2018年3月5日，国务院总理李克强在作政府工作报告时，指出了将“继续实施企业重组土地增值税、契税等到期优惠政策”，我们预期这一政策将得到延续。但是政策是否会作出微调则未能确定。

如需视同销售，则如何确定销售额？

如任一方为房地产企业，则应如何确认其土地增值税应税收入额？

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号文：“三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

一般实际操作中，主管税务机关要求投资企业出具资产评估报告，按评估价格确定土地增值税应税收入额。

（二）企业所得税

是否需视同销售？

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》国税函[2008]828号文规定：“二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

（一）用于市场推广或销售；

（二）用于交际应酬；

（三）用于职工奖励或福利；

（四）用于股息分配；

（五）用于对外捐赠；

（六）其他改变资产所有权属的用途。”

故根据上述文件规定，以不动产投资在企业所得税上需视同销售。

如何确认视同销售收入？

《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税﹝2014﹞116号）规定：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。”因此，企业所得税的视同销售收入按评估后的公允价值确定。

此外，“财税﹝2014﹞116号”规定了：“居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税”。

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