济南中院通报房屋买卖合同纠纷十大案件

近两年房地产市场的火爆,也带来了房屋买卖合同纠纷案件的大幅攀升。据济南中院的统计,2016年房屋买卖合同纠纷案件收案910件,2017年则攀升到1469件。今年截至9月30日,济南中院已新收房屋买卖合同纠纷案件1246件,审结1117件。
□ 本报记者 晁明春
10月23日,济南中院举行新闻发布会,通报了2018年度济南房屋买卖合同纠纷十大案件,分别是:夫妻一方签订的房屋买卖合同的效力；未签订书面合同是否成立房屋买卖关系及一房二卖的法律后果；当事人恶意串通、侵害他人权益,签订的买卖房屋合同应为无效合同；惩罚性违约金不予调整；开发商交付房屋不符合合同约定的交付条件,买受人有权拒收房屋；谨慎购买无产权房；按揭贷款购买商品房逾期还贷,应承担违约责任,开发商同时享有合同解除权；非单位成员购买单位集资建房,合同无效；开发商故意隐瞒未取得商品房预售许可证,应当承担惩罚性赔偿责任；二手房买卖中出售人违约,合同不仅应继续履行,出售人还应承担违约责任。
一房二卖应承担什么后果
未签订书面合同是否成立房屋买卖关系?“一房二卖”应承担什么法律后果?
张某某与济南某置业公司于2014年达成307号房屋认购意向,约定认购房屋面积为70.48平方米,总价为2013712元,并确定首付款为1013712元,贷款1000000元。后张某某妻子向济南某置业公司付款1013712元。济南某置业公司主张向张某某邮寄了《签约邀请函》和《解除优先购买权通知函》,在要求张某某签署正式的商品房买卖合同无果后,通知张某某解除其优先购买权。张某某主张济南某置业公司并未按照其留存的地址邮寄,并主张从未收到济南某置业公司邮寄的上述材料。现济南某置业公司将涉案房屋另行出售,张某某要求返还已付购房款、利息并赔偿损失1013712元。
法院经审理认为,张某某与济南某置业公司虽未签订商品房买卖合同,但是双方对于当事人名称、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等进行了确认,济南某置业公司亦按照双方约定收取购房款,故张某某与济南某置业公司之间成立商品房买卖合同关系。济南某置业公司明确认可涉案房屋已经另行出售,无法继续履行合同,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,判令济南某置业公司应当返还张某某已经支付的购房款、购房款利息并赔偿不超过已付购房款一倍的损失。
【法官点评】
据济南中院第五民事审判庭副庭长褚飞介绍,本案涉及两个典型问题。
一是双方未签订书面买卖合同或仅签订了购房意向书,是否成立房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。认定为商品房买卖合同关系的关键在于是否符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即当事人名称、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等。如具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,双方成立商品房买卖合同关系。
二是一房二卖的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”。济南某置业公司在与张某某虽未签订商品房买卖合同,但双方已经成立房屋买卖合同关系,济南某置业公司在收取首付款后,又将涉案房屋另行出售,应当返还已经支付的购房款及已付购房款利息并赔偿不超过已付购房款一倍的损失。
坐地加价 出售人违约
自2016年下半年以来,济南二手房房价飙升,出卖方找多种借口不履行合同、坐地加价的现象时有发生。法院认为,二手房买卖中出售人违约,合同不仅应继续履行,出售人还应承担违约责任。
梁某以侯某某的名义与曹某签订房屋买卖合同,将侯某某名下的房屋出售给曹某,约定付款方式为产权过户当日前,曹某将首付房款685000元存入指定账户,剩余房款1550000元采取商业贷款方式,约定曹某在合同签订之日支付定金5万元。双方就违约责任约定2016年6月20日去办理涉案房屋产权变更手续；如任一方未按本协议约定履行相关义务,每逾期一日,违约方应向本合同房屋买卖的另一方支付本合同总房款3‰的违约金或者违约方承担合同总房价30%的违约金。曹某依约支付了50000元定金,及首付款635000元。之后侯某某将曹某的购房首付款685000元退回。曹某于2016年5月份实际接收涉案房屋并居住至今。侯某某未配合办理涉案房屋的解押、完税、过户手续。曹某主张继续履行合同,侯某某配合解除涉案房屋的抵押手续,并协助办理过户手续。
法院经审理认为,曹某在履约过程中,已经根据合同约定支付定金及首付款,侯某某以退回已经收到的首付款及违约金的行为表明其不再继续履行合同,且侯某某未按合同约定解除涉案房屋的抵押手续,存在违约行为。曹某要求侯某某继续履行房屋买卖合同,并协助其办理涉案房屋解押、过户登记的诉讼请求,应予支持。涉案合同约定了双方的违约责任,侯某某在履约过程中存在违约行为,应当承担违约金。故判决涉案合同继续履行,侯某某协助办理涉案房屋的抵押登记解除手续及过户手续,并根据合同承担违约责任。
【法官点评】
褚飞介绍,对于因房价飙升而找多种借口不履行合同、坐地加价的行为,法院认为应当保护守约方的利益,保护交易安全和稳定性,不能轻易否定合同效力。对于想借违约行为获得高额收益的违约方,在判决继续履行合同的同时,违约方仍应当承担违约责任。