十年间,厦门房价从2008年的9750元/㎡到2017年的35260元/㎡,上涨了262%。
而2008年厦门平均工资不过2695元,2017年厦门月平均工资6288元,十年工资涨了133%。
一般讲到房价,都爱跟工资对比说事,然鹅,对比之下,才发现差距之大,更显心酸。今天,我们从调控的角度来回顾一下厦门房价十年变迁。
从上图可以看出,调控始终贯穿在楼市发展的历史长河中,时紧时松,十年间,除了09、12年出现小幅回调外,厦门房价整体呈持续上行趋势。
其中,2010-2014年4年时间,全市商品住宅年成交均价保持在“1字头”,房价涨幅较为平稳,2015-2016年成交均价在“2字头”,2017年成交均价突破至“3字头”,2018年1-10月21日成交均价则大步迈向“4字头”,自15年以来,房价涨幅加大加快。
有人说,厦门房价是越涨越调,越调越涨,然而我们要看到有一个事实,如果不加入宏观调控,任由楼市发展,今天的厦门房价是不是会更低?我相信很多人心里的答案都是否定的。在此,我们不夸大调控对房价涨幅的作用,仅以历史走势来给今天的市场做个参考。
当前,我们面临的“调控”被称为史上最严,2017年商品住宅年成交量约140万㎡,仅高于08年的历史低点,而18年1-10月21日,厦门商品住宅成交量仅约50万㎡,剩下2个多月的时间,年度成交量难达百万方,极有可能创历史低值。那目前的楼市又呈现出怎样的市场现状呢?
01
成交量价成反比,项目现让利走量
从十年量价走势图可以看出,厦门年度成交量高值出现在2012-2013年以及2009年,均是因政策效应出现的价格回调期。而近年的房价快速上涨周期中,成交量持续下滑至新低,出现有价无市的局面。
显然,多数企业看到了这样的局面,也出于回笼资金的需求,出现“割肉让利走量”之举,但近年拍出的高价地块较多,整体房价基数依然居高难下,在价格预期没有突破之前,预计有价无市的局面仍会持续。
02
客户入市博弈心理日渐凸显
虽然当前不乏有项目通过价格让利吸引购房者入市,但除了个别项目短暂取得一波收割外,大多效果不佳。
楼市从来都是“买涨不买跌”的,越跌越失市场信心,客户购房意愿度越差。但是,此时厦门市场众多等待出手的客户博弈心理却日渐凸显:一方面,此时入手担心继续楼市降价,损失惨重;另一方面,此轮盘整期已持续较长时间,成交量探底,公积金、落户等政策开始向好,楼市会不会将要转向?
对此时机的掌控,相信是很多人的纠结之处,可以说,成交量是市场的晴雨表,我们无法预知成交量是否还会继续探底,但成交量上升我们能看到,一旦出现持续上升趋势,我们就可尽快入手。
03
限购、限价取消能否救市
首先,如果限购取消,投资客还会像从前一样入手吗?相信这个问题不同的人会有不同的答案,有投资客在前一波楼市大潮中得利的,也有不少目前仍被套住难以动弹的,如今,炒房的红利日渐压缩,且谁也保不齐入手后会再遭遇什么。
对于厦门市场来说,早年长期依赖外来投资客户支撑楼市,限购对楼市束缚作用较大,楼市调控最终也需从“行政”回归“市场”,取消限购会给楼市回暖带来利好,但是真正有多少人还愿意回来,没有人知道。
其次,如果限价取消,房价再涨,会出现有价无市;出现暴跌,市场会乱套,引发社会矛盾,哪一个结果都不是我们想要的。
十年之间,有人在最佳购房时机“上车”,深尝甜头;有人在量跌价高时入手,后悔莫及。何时入手最佳,只有放在历史长河里对比,才会看出端倪。
当前市场持续冷清,周期之长,前所未有,发展至今,市场呈现出危险与机遇并存局面,综合房价历史走势及当前楼市现状,我们建议:当前投资者已基本被挤压出局,对于刚需及置换需求客群来说,深刻领悟“房住不炒”精髓,从自身居住需求出发作抉择,最坏的时代有可能就是最好的时代!
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