“千里马”融信：产品持续发力、经营稳中求进

观点地产网 “规模即话语权”指引下房企的一路狂奔犹在眼前，随着政策周期的波动，地产商们逐渐开启了降价、去杠杆、去库存等种种对策。

“活下去”的热议背后，行业正在经历一场寒冬。

已披露的月报数据显示，2018年1-9月，融信中国取得总合约销售额约822.14亿元，较去年同期上涨173%。在环境紧缩的周期下，这一增速已超过众多龙头房企。

作为房地产行业的一支青年队伍，“速度”曾是融信从百强中突围的武器，而“黑马”是市场对它的一贯印象。

半年报显示，融信期内的毛利率和净利率分别由2017年同期的18.6%和9.4%增长至29.3%和15.8%，而在前9月的销售中，其销售均价基本都在每平方米2万元以上。快速增长的规模和稳定的销售价格，为融信未来的盈利能力提供了有力保证。

为此，继6月份，融信中国获得国际投行花旗的首次覆盖后，近日，海通国际也将融信2018/2019/2020年的收入预测分别上调15%、25%和28%；预计其2018年的毛利率将上升至21%，净利润率改善至10%；2018至2020年，净利润的年复合增长率将达49%。

踏准市场周期收获的丰富土储，以及聚焦地产主业、坚守产品品质的企业战略，是这家刚刚走过十五年历程房企能够穿越周期的生存之道。

就像风起时，猪都能飞，唯有潮退后，才能看出谁在裸泳。

在瞬息万变的地产行业，已然显山露水的融信，正在从曾经的“黑马”成长为一匹名副其实的“千里马”。

“黑马”到“千里马”

作为房地产企业，手有余粮，才能心中不慌，当行业普遍焦虑时，对融信而言，过去几年的果断并购拿地、拿对地，正是其当下及未来依然能够高速增长、获得高利润的重要基础。

据观点地产新媒体不完全统计，仅2017年内，融信就通过招拍挂、收并购等方式新增78个项目，新增总建面达1482万平方米。

得益于此，今年上半年，在土地市场火热的环境下，融信也能适当放松拿地步调，在合适的时机选择回报最优的地块。

期内，融信共收购14宗地块，总建筑面积约为248万平米，截至2018年6月30日，融信土地储备的总建筑面积约为2517万平方米，足够满足公司未来几年的发展，其中，土地储备在一二线城市占比约为58%。

值得一提的是，上半年融信的平均土地成本仅为5383元/平方米，拿地成本不到其销售均价的三分之一。

用公司管理层的话，“公司土地储备和货值充足，现在并不着急去拿项目。在如今的市场环境下，公司投资的标准会提高，要找质量更高的，收益方面都更好的项目。”

不可否认，大手笔抢地对应的是去化的高风险，而凭借对市场的准确判断，以及产品品质的严格把控是融信能够游刃有余化解风险的基石。

在今年普遍成色不足的“金九银十”中，融信悄然响起了冲向千亿的前奏。

来自市场的数据显示，融信上海杨浦新江湾城世纪江湾项目在10月15日的开盘当日，即取得了2个半小时全部房源几近售罄的成绩，单日成交额高达21亿，在房地产的一片寒意中，这样的热度并不多见。

从府系、公馆系到如今的世纪系，融信实现了“叫好又叫座”的双赢口碑。

而据融信管理层此前透露，下半年公司将有1100亿供货量，远远超过上半年的700亿，随着供货节奏的加快，完成1200亿的全年销售目标，将是大概率事件。

分解来看，融信的信心来自其表现优异的各个事业部。

以杭州区域为主的第三事业部为例，在前三季度的杭州销售权益排行榜中，融信以159.45亿的权益销售金额超越万科，成为冠军，而这是这家房企深耕杭州第五年便取得的最好成绩。

按照第三事业部总裁余丽娟计划，2018年，融信第三事业部的目标是挑战全口径销额500亿，截至5月底，融信在杭州土储货值1500亿左右，在集团货值占比25%。

某种程度上而言，以杭州区域为代表的四分之一正是融信全国布局的一个缩影，通过并购合作、精准投资、持续深耕和优质的产品，融信在其进入的城市和区域里便能占据一席之地。

另一方面，高增长带来的负债问题也在逐步得到缓解。根据管理层规划，将净负债率控制在100%以内是融信中国今年的目标。

种种迹象表明，这支曾经以“进取”著称的房企早已褪去少年时代的各种标签，以行稳致远之势成长为一匹名副其实的“千里马”。

价值观与方法论

正如航行在大海中的船需要船舵来控制方向，对于一家成熟的房企，清晰稳定的战略是带领其平稳航行、穿越周期的内因。

在地产行业近年来众多的风口中，不少企业都对多元化转型跃跃欲试，特色小镇、长租公寓、联合办公等地产主业外的领域在房企追逐下成为热点。

不过正如一个硬币的两面，多元化对房企同样是把双刃剑，投入过多的精力和资源常常并不能获得立竿见影的利益，甚至会影响主业的发展。

对于多元化的尝试，融信始终保持谦虚、谨慎的态度，除少数办公和酒店自持物业，在这家青年房企的战略中，新业务可以探索尝试，但住宅开发才是其聚焦的重心，也是最适合目前融信的战略，less is more。

大道至简，这是融信的战略价值观，但知易行难，在方法论上，融信提出的是“冲千亿，保利润、降杠杆”，在稳中求进。

为此，2017年，融信改变内部考核机制，将利润排在规模之前，同时开始实行跟投制。此外在拿地投资上，融信明确2018年投资拿地的净利润率除了少数城市可以降到10%，原则上不低于12%，并争取达到15%，IRR不低于30%等标准。

与此同时，在去年拿下海亮部分项目开启轻重并举战略之后，融信继续保持其开放的合作态势。

统计显示，在上半年获取的14块地中，12块为合作开发，通过轻资产合作的发展策略，企业在提高企业市场占有率的同时，也能更好地保持财务健康。

根据中报数据，2018上半年，融信的净负债率由年初的159%降至140%。而标普认为，未来12个月融信的杠杆率有望显著改善。

随着融信财务结构的持续优化，纵观各项数据，在保证业绩稳健增长的同时，融信在盈利水平、安全性等其他重要维度都做出了合理且有效的平衡，为穿越当前的周期，做足准备。