5000元的涿州校产房,能买吗?

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“涿州现房5000/平,销售火爆,早到早得!”


“首付10万买两居,环京涿州现房,过了这个村就没那个店了”


“距离北京1.9公里,首付3万花园洋房,您有空过来看一下”



近期,不少米北粉丝问涿州东仙坡的房子能不能买,只要五千一平。


五千一平是什么概念?即使目前环京房价腰斩,一降再降,依然坚挺在13000-18000/平,怀来、涞水价格依然是1万出头,涿州普遍在10000到15000之间。


涿州新房5000/平,难道真的是天上掉馅饼?米北决定实地一探究竟。



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为了核实真实情况,我们实地考察了一下传单上的几个项目。


东仙坡花语墅


东仙坡被称为京南第一镇,北邻房山的琉璃河,与北京琉璃河直线距离1.9公里。从北京西四环出发,驱车55分钟抵达东仙坡花语墅售楼处。



该楼盘目前主推49.61平米的Loft户型,楼上2个卧室,楼下是起居室和厨卫。层高4.8米,单价9000/平,含精装,折合单层的价位4500/平。平层5000/平,毛坯交房,最小户型53.59平,两居98.48平。


没错,的确是5000元一平米,那么价格为什么这么低呢?


据销售讲,该项目是50年大产权,属于教育用地,由一所大学开发兴建。



看完样板间,回到售楼处,本以为目前的房市形势,售楼处一定冷冷清清。没想到却是座无虚席,场面火爆。在我和销售咨询的一会儿功夫,就签了两套1居的房源。


楼市低迷期,这里为何仍然销售火爆,原因很简单:单价低总价低,距离北京近,现房,与周边售价过万的商品房价差很大,很多购房者认为买到就是赚到。


楼盘的缺点也很明显,社区很孤立,周边几乎无配套,楼间距太近,低楼层日照时间短。虽然距离北京界很近,但是交通不便,出行基本完全靠自驾车,无车一族出行困难。产权性质不是70年大产权,能否顺利拿到产权证是个未知。


下面是区域规划和项目位置图:

据销售讲,未来这里将通行一条S5线轻轨,30分钟抵达北京西站。更有北京房山地铁延长线直达这里。门口838公交车东仙坡站50分钟到北京。


当然,销售口中的轻轨听听即可,目前在网上我搜不到任何相关文件。


亲和城


看完东仙坡的项目,我们又驱车前往距离老城区更近一些的亲和城项目。从东仙坡到这里大概10分钟车程,直线距离7公里。



亲和城与新发地农贸批发市场仅仅一墙之隔,周边配套成熟。准现房,12月底交房,50年产权,贷款仅可贷5年。全款购买价格5000/平,贷款6000/平,距离涿州中心城区6公里,距离107国道300米。目前在售尾盘:一居户型56平,两居98平。


据销售讲,该项目属于涿州的市属养老项目用地,有国有土地许可证和国家老龄委信息办批文。房间内具有紧急救援按钮,可以一键直达社区医院,几分钟之内医护人员就可上门提供医疗保健服务,并与涿州市医院和301医院实现无缝对接,可以享受大医院专家的定期医疗服务。


下图是区域规划和项目位置图:

销售的语术总是让购房者觉得地段好价格低,但是相关配套是否完善,以及医疗是否真的如其所说的便捷,有待考量。关于产权性质,更是需要与有关部门进行详实的核实。


东仙坡房价5000/平,其实完全是由它的产权性质决定的。同地段的五证齐全70年大产权房铂悦山,价格是13000/平,这属于正常的市场价。


涿州规划混乱,批地没有系统的城市发展规划。据传言,涿州曾经出现给钱就批地的“潜规则”。





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如此混乱的涿州,真实的涿州房价又是如何呢?


在网上我们看到,中国房产协会发布数据显示,涿州目前房产均价是12306/平,与去年同期相比略有下降。房价成交区间集中在10000-14000 之间比较多,房价低于8000和高于16000的房价成交套数很少。   

        

                                     

                                           

        

在图中,我们可以看到,5000/平成交的房子是有的,但是在整个涿州成交数量的比重很低。


接下来看一下涿州不同的区域房价及分布。

东部板块,可以说是涿州发展潜力最大的板块,最大的价值点莫过于高铁,25分钟涿州东直达北京西站。这一区域的尾盘价格依然坚挺在17000/平,没有丝毫降价。目前还没有下房本,二手房价格12000/平,与年初相比,每平价格下降2000/平。有房本的价格应该在14000/平左右。


这个区域在前几年推出了鸿坤理想湾、K2狮子城、华融现代城三个楼盘之后,基本没有其他大动作了。


过去了四五年,对于销售楼盘时所承诺的配套设施,实现了连三分之一都不到,方圆几公里依然没有商业,没有中介,只有散落的私家客车,和零零星星的公交车。小区入住率不高。



西部板块,地处涿州的老城区,紧邻107国道,这里的学校、医院、商业配套都是涿州区域最好的。


西部板块应该是涿州本地人最钟情的区域,也是刚需上车的区域。目前老城区新售楼盘尾盘价格在10000-12000/平之间,没有新项目再启动,只有部分尾盘,开发商也是本地的开发商。


二手房价格不均,老破小的二手房价格在6000-9000之间,次新楼盘二手房价格10000-12000之间。


该区域配套成熟,房子老旧,学校、医院、商场、超市等配套齐全,比较适合刚需和改善性用房的本地人。但相对于投资客,区域投资价值不如高铁板块。



△这是在晾晒玉米吗?爆米花你在哪里?


邻京板块,地处涿州的最北侧的东仙坡镇,紧邻北京的琉璃河镇。该区域最大的优势就是紧邻北京界,东仙坡镇政府到琉璃河镇的直线距离1.9公里,开车5分钟就可以到达琉璃河北京界的地段,开车15分钟可以到达房山线苏庄地铁站。


该区域目前还处于一片荒凉有待开发的阶段,地方小开发商开发的50年产权现房价格5000/平,大开发商70年大产权项目均价在13000/平左右。


区域不足的是,配套全无,需要到周边的村里集市去采购,交通基本靠走,治安基本靠狗,通信基本靠吼用在这,真的不为过。


真的住在这个区域,等待区域配套成熟,需要一个漫长的等待周期。


就目前发展而言,东仙坡区域投资价值不是很大。只是可以满足在北京已经置业,为老人买养老房的购房者。




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最后,5000元的涿州校产房是否值得购买?和商品房相比,高达8000元的价差值不值得去赌一把?


销售现场我们可以看到,愿意赌的人还是很多的。


价格之所以敢定这么低,主要是因为开发商拿的是教育用地和养老用地,而非正规的住宅用地。拿地成本极低,混乱无序的涿州市场,开发商违规开发的住宅项目,即使只有5000元一平,也一样大有利润空间。


销售口口声声称五年后就可以拿到产权证,如果动动脑子想一想,在非住宅用地上违规盖房,除非未来补交地款,变更土地性质,这还是在有路子有人推动做变更的前提下,否则凭什么去拿产权证?


五年之后,五年之后你到哪里去找开发商?你到哪里去找信誓旦旦的销售?

在这里买房的,绝大部分都是投资客,搏的是差价和未来的利润,他们的思维逻辑很简单,旁边的铂锐山13000,这里5000,差了一倍多,买来以后放两年,我卖10000行不行,转手就是一倍的差价。


说清楚一点,这样的楼盘其实就相当于小产权房,能不能拿到产权证还是个未知。


若没有房产证,你如何上市交易?只能私下全款交易,没有房产证,不能贷款,使用年限短,交易风险高,单价5000反应的就是它的实际价值,不能再多了。


小产权房的另一个价值是自住,如果位置尚可,能实现自住和通勤,只要价格够低,还可以找到接盘侠,但东仙坡校产房的位置和配套,北京工作通勤是不现实的。


既不能自住,又不能出租,还没有金融属性,这样的房子,说白了就是一堆钢筋水泥。


惟一我能想到的价值点,就是在北京工作收入有限的的子女,给父母在北京周边安置的一个家。


有些房子,再便宜也不要碰,比如5000元的东仙坡校产房。


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