每个城市都有自己的房地产格局，由中心城区开始，往城郊区域扩散，如果带动作用强，比如京沪深、杭州、成都、南京等城市，可以自然而然的形成城市群，最终周边的小城市也会被带动。这一点，我们在环京、环沪、环深等区域已经看的足够多了。
然而，不是每个地方都有大城市的宿命，现实中我们看到有外延效应的城市屈指可数。如果说二线省会还有辐射能力，那四五线小县城几乎没有任何新生推动力量，令人担忧的地方就在这，房价上来了，人口流出了，最终留下来一栋栋高楼林立，却没有了想象中的生机，这是县城楼市的人口之困。
以中部某五线县城为例，从2015年开始建设所谓“北方水乡”新城区，土地升值速度极快，各类人造江河湖泊、广场喷泉不一而足，客观来说确实带动了当地环境的改善，可是大量商业办公地产建起之后，几乎很少有公司和企业入驻。作为一个典型的农业县，产业结构中第三产业比重很低，这就造成了一个现象：大量外表光鲜的写字楼建成，平日里却空荡荡的，老城区的人除了偶尔去游玩一番，鲜有新增人口涌入。
除了商业写字楼空置的隐忧之外，小区和住宅入住率更加值得我们重视，尽管自2016年实行棚改货币化安置之后，县城楼市上涨出现加速，碧桂园、恒大、保利等实力房企纷纷入驻，炒房客迅速将新区各大小区一扫而空，可到了晚间却依然一片漆黑，亮灯数量少的让人怀疑是否在居民区内。
要知道，当地中心城区人口不超过25万人，新城区的规划空间却是老城区的2倍有余，如果以目前存量人口迁移来填充，显然是拆动迁补西墙。可人口流出的趋势没有丝毫改观，众多年轻人都在外打拼，人口结构中25岁到40岁的群体大量流失，面对如此大体量的新城区，谁来接盘这么多商业地产和住宅小区？
“鬼城”这个词，随着近几年以来各地楼市相继大涨，已经渐渐被人所遗忘，对大部分购房者而言，现在还沉浸在房产迅速增值带来的虚幻感觉中，前不久住建部原副部长仇保兴指出，我国城市空置率仍然高企，类似鄂尔多斯空置高达70%，哪怕北京都有近20%的空置率。以此看来，如今县城楼市的人口困惑仍会持续下去。
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