厦门楼市，泡沫到底有多大？

福建，简称“闽”，位于中国东南沿海，东北与浙江省毗邻，西面、西北与江西省接界，西南与广东省相连，东面隔台湾海峡与台湾省相望。

2017中国各省市GDP排名中，福建省杀入前十，表现十分亮眼。

而福建省的三巨头：福州、泉州和厦门，它们的GDP和房价却呈现出一种“负相关”

据统计，2017年福建省各市GDP排行榜中，泉州7548亿排名第一，福州7104亿排名第二，厦门4351亿排名第三；而三者的房价却倒转过来，据中国房价行情网公布，厦门房价4.24万，福州房价2.68万，泉州房价1.19万。

影响一个地区房价的因素多种多样，经济因素只是其中之一，但是厦门以泉州一半的生产总值，支撑起泉州4倍的房价，这不免令人惊叹，这背后的原因又是什么？

厦门是一个有人气的城市。

生产总值和房价的对比确实令人困惑，但是厦门是一个有人气的城市，它虽然只有泉州1/5的面积，但人口却是泉州的1/2，我们团队通过对福建省的人口和经济的研究，得到以下数据：

（注：四个指标中，GDP、财政（地方一般预算收入）和资金总量（年末金融机构本外币存款余额）反映的是经济，其中以资金总量最为重要，它是城市汇聚资金能力、金融属性强弱的衡量指标。人口是采用小学生在校人口作为参考依据，它并非地方政府政绩考量的指标，相对于官方公布的常住人口更能相对精确地呈现人口变化情况。）

值得注意的是，福建省9个城市没有一个出现人口流失现象，这是人口流入大省广东都难以做到的。而厦门更是其中的佼佼者，其小学生在校人口的增幅以每年57%的速度递增，这说明了人们更乐意在厦门安家置业，培养下一代。

厦门属于亚热带海洋性季风气候，温和多雨，年平均气温在21℃左右，冬无严寒，夏无酷暑，除此之外，空气质量，教育资源，交通资源，医疗资源，厦门市都名列前茅，厦门还是计划单列市、经济特区、自由贸易试验区等，这意味着它会享有更多的政策资源，以上种种的优势，最后都成为厦门市的人口竞争力，有人有钱的地方，房子能不贵吗？

下面将从各项数据分析和城市总规划两个角度，对厦门各区的房产进行归纳总结。

一：数据分析

厦门，隶属于福建省，简称鹭，东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市，下辖6各区：思明区，湖里区，海沧区，集美区，同安区，翔安区。

厦门分为岛内和岛外，岛内是思明区和湖里区两个区，其它四个区是岛外，各项数据表明，岛内岛外发展极不均衡。

下面是2017年常住人口和各区面积的数据：

我们可以发现，面积最小的两个区思明区和湖里区，聚集着200万的人口，是整个厦门市人口的一半，岛内和岛外人口差异巨大。

下面是2017年厦门各区的人口密度的数据：

从人口密度上更是将岛内和岛外区分别开来，湖里区达到1.4万人/平方公里，思明区达到1.2万人/平方公里，岛外人口密度最大的是集美2.4千人/平方公里，最小的翔安区和同安区不相上下，仅为880人/平方公里。

其实人口密度有一定的局限性，尤其是对于厦门这样的风景旅游城市，思明区和湖里区都有许多景点，这些景点作为保护区域，内部和周边是无法建设住宅的，所以岛内的住宅需求要比想像的大。

人口密度决定了住房需求，而住房需求影响着房价，湖里区和思明区的人口密度惊人，其房价也非常高。

下面是各区人口数量和人口的增量：

从空间分布来看，继续呈现岛内人口增长放缓，比重下降；岛外人口增长加快，比重上升的趋势。岛内两区人口规模均超过百万，合计占全市的50.9%，比重比上年减少0.7个百分点，呈下降趋势；岛外人口比重增加，人口空间分布呈现向岛外扩展趋势，特别是同安区、海沧区增长较快。近几年，岛内工业外迁企业大部分转移到同安区，同安区承接了大量的产业工人，造成人口猛增。

人口密度过大必然造成公共设施的压力和生活质量的下降，高额的房价也会使岛内的企业向外迁移，这样看来，岛外房产仍具有升值的潜力。

下面是GDP增量和地均GDP的数据：

从上面数据可以看出，虽然思明区和湖里区都在岛内，但仍有区别，思明区的GDP是1300亿，甚至比第二名的湖里区高出很多（相当于高出一个同安区），说明思明区的产业结构高级，商业密集程度高；湖里区GDP为954亿，并且仍然保持着较高的增速，8.7%。

地均GDP是一个反映产值密度及经济发达水平的极好指标，它比人均GDP更能反映一个区域的发展程度和经济集中程度。从厦门各区的地均GDP可以明显看出，岛内和岛外的经济集中程度差距十分大，翔安区和同安区落后较为明显，同安区地均GDP仅0.58亿元/平方公里，思明区是同安区的27倍。

最后我们来看看厦门各区的房价：

我们可以发现，思明区房价最高，毫不意外，湖里区紧随其后，但令人吃惊的是，虽然岛内岛外的发展差距很大，但是它们的房价都很高，发展较为滞后的翔安区和同安区，它们的房价也达到了2万。

结合上面各项数据，我们可以把6个区分成3类。

第一类是思明区和湖里区，也就是岛内，人口密集度极高，经济发达，面积又小，是比较稳妥的投资，但缺点是房价高，目前是5万元/平方米左右；

第二类是海沧区和集美区，这两个区的房价在3万元/平方米左右，人口密度，地均GDP都很相似，两个区的人口增速和GDP增速都很客观，仍有升值潜力；

第三类是同安区和翔安区，房价都在2万元/平方米左右，它们的经济和人口还比较薄弱，但同安区的人口增速迅猛，翔安区人口增速排在第二位，岛内的饱和必将带动岛外的发展，同安和翔安更适合做长线投资。

二．城市总规划

厦门市最新的城市总规划是《厦门市城市总体规划（2010-2020）》，依照《规划》，到2020年，常住人口规模将达到500万人，未来厦门将构建“一岛一带双核多中心”的组团式海湾城市。500万人口分散于全市5大组团。除了5大组团、“一岛”为厦门岛外，“一带”指环湾城市带，串联起海沧、集美、同安、翔安，辐射漳州开发区、龙海、角美、南安、金门等区域；“双核”为厦门岛和厦门东部两个市级中心；“多中心”是各区级中心。

由此可见，岛内人口已经达标，岛外人口仍未达到规划标准。

在《规划2020》中，大多是对全市的规划，对各区未来的规划并没有详细的说明，在2016年12月份，厦门市规划委公布了全市六个区的空间战略规划，其中有很多有用信息，结合这两个规划，下面将厦门市六个区分为3个板块：

板块一：岛内区域

岛内的地位不可撼动，全市1/2的人口和1/2的生产总值都来源于这个“小“岛，是厦门的精华所在，在《六区战略规划》中，对思明区和湖里区的发展规划给出了详解。

思明区：

位于厦门半岛南部，由厦门半岛南部与鼓浪屿全屿组成，北与湖里区连接，东、西、南与小金门诸岛及漳州隔海相望，总面积84平方公里。

发展定位：市级政治、经济、文体中心；高端总部、旅游目的地；山水园林、海上明珠；幸福思明、小康社会先行区。

发展目标：美丽厦门名片，幸福都市典范。

发展规模：2020年，思明区常住人口为100万人，城市建设用地控制在56.1平方公里以内。

远景，思明区常住人口为100万人，城市建设用地面积为56.1平方公里。

空间结构：思明区总体形成“两带三区”的空间结构。

两带：商贸文化经济带、旅游会展经济带；

三区：两岸金融中心区、鹭江道中心商务区、滨北中心区。

产业发展策略：

（1）巩固总部经济核心地位

（2）壮大软件信息产业

（3）扶持文创产业

（4）优化完善旅游产业

湖里区：

位于厦门岛北部，南与本岛思明区接壤，西与集美半岛隔海对望。全区陆地面积73.77平方公里，占厦门本岛面积的47%，在厦门市六大区中面积最小，海岸线长达24公里。

发展定位：建成充满活力、竞争力强的创新创业城区；建成更加全面、更加均衡的协调发展城区；建成生态良好、环境优美的绿色宜居城区；建成客商云集、合作共赢的对外开放城区；建成共有共享、安定稳定的和谐幸福城区。

发展目标： 创新湖里——美丽厦门现代化中心城区。

2020年，全面建成小康社会，形成创新驱动、转型发展的标杆示范。

远景，建成社会富裕、人才汇聚、和谐优美的国际知名花园城区。

发展规模：2020年，湖里区常住人口为100万人，城市建设用地控制在51.6平方公里以内。

远景，湖里区常住人口为100万人，城市建设用地面积为59.08平方公里。

空间结构：“三面环海、水绿成网、产城融合”的山海结构，具有海岛型城区典型的“山、海、城”共生交融的结构特征。

三面环海：湖里区三面环海，形成30公里的滨海岸线资源，未来将建成湖里区的“环岛路”；

水绿成网：湖里区以“八山两水”为生态十字绿廊，十字绿廊节点为重点打造区域，通过十字绿廊与城区内线性绿廊联系，形成水绿成网的绿色生态空间；

产城融合：湖里区的产业区与生活区相互间隔布局，产业区与城区形成“图底”咬合关系，相互交融形成一体。

实施策略：

（1）北西中东四片、全域空间重塑

北部自贸区蜕变，西部老城区转型，中部综合区提升，东部新城区充实。

（2）打造产业升级、拓展产业空间

突出高端制造业、现代商贸业、新兴金融业和创意创新产业等4大优先发展产业；打造自贸区厦门邮轮城、火炬高新区、机场片区新兴产业园区、厦门金融街和湖里创新园等6大新经济区。

（3）盘活存量空间、激发双创活力

提供低成本创业空间，扶持小微企业发展。

（4）引导人口变迁、务实改造村庄

外来人口重构，提高人才比例；坚持一村一策，渐进改造村庄。

（5）八山两水为底、优化生态格局

通过绿道建设串联八山两水，并以八山两水为基础，将全区绿地系统串联成网，。

（6）因应港机搬迁、提前谋划布局

未来港口和机场搬迁岛外，提出控制自贸区用地的开发节奏，远景可考虑嵌入科创园区和通用航空功能。

（7）建设畅达交通、重构商圈格局

完善交通路网体系，近期重点项目为轨道一、二、三号线与第二东通道，加快第二西通道建设，依托轨道站点及BRT站点设置商圈，形成完善商业网点。。

（8）夯实市政基础，提升承载品质

协调城市发展，完善供排水系统、电网、燃气等建设；因应港机搬迁，预留发展空间。

（9）完善公共服务、促进全面发展

规划提出文、教、体卫等公共服务设施项目近期建设。

从规划中可以看出，思明区是政治、经济、文化中心，无论在哪个城市，达到这样的高度，其房产一定值得投资，思明区是厦门市风险最小的投资区域；湖里区对未来的规划则是以创新为驱动的，将来湖里区的高崎机场和港口将搬到岛外，嵌入科技园区，提高人才比例，它的房产相比于思明区更有潜力。

板块二：集美区+海沧区

在前面的数据分析中，集美区和海沧区，无论是人口增速还是地均GDP，都是一个量级的，在规划中却有各自的侧重点。

集美区：

发展定位：围绕建设厦门市新中心城区，打造新市区、产业区、文教区、陆路港“三区一港”四个平台。

发展目标： 2020年，建成美丽厦门示范区。

远景，建成人文彰显、创新发展、生态优美、幸福和谐的国际性滨海城区。

发展规模：2020年，集美区常住人口为80万人，城市建设用地控制在85平方公里以内。

远景，集美区常住人口为130万人，城市建设用地面积为105平方公里。

空间结构：“一心两区四片”的结构

一心：即集美新城核心区；

两区：即生态保护区和城市建设区；

四片：即城市建设区内四大功能片区，包括集美片区以文教科研、旅游、居住功能为主；杏林片区以居住、商业、物流功能为主；灌口片区以产业、居住功能为主；后溪片区以居住、商贸、产业功能为主。

实施策略：

（1）人文彰显策略

深入挖掘嘉庚精神“忠公、诚毅勤俭、创新”的精神实质，注重以更高层次、更广视野诠释嘉庚先生强烈的实践品格、丰富的时代内涵以及丰富的物质化精神遗产等主体特征，不断扩大和提升嘉庚精神的影响力。具体包括繁荣闽南、侨乡、学村等特色文化；壮大文化产业；聚贤发展人才；传承人文历史等。

（2）创新发展策略

具体包括优化产业布局、建设产学研示范区、抓好基地建设等方面内容。

（3）生态宜居策略

具体包括保育山水格局、优化城市空间、打造铁路交通枢纽，完善城市交通体系、完善公共服务及推进共同缔造等方面内容。

（4）和谐开放策略

具体包括促进民生和谐、对接海丝战略、创优营商环境等方面内容。

海沧区：

发展定位：现代化国际港，创新型活力城。

发展目标： 2020年，成为“五大发展”示范城市的标杆城区。

远景，成为美丽中国典范厦门的展示城区。

发展规模：2020年，海沧区常住人口为65万人，城市建设用地控制在72平方公里以内。

远景，海沧区常住人口为110万人，城市建设用地面积为87.21平方公里。

空间结构：“两城两湾倚两山”的双城结构，具有典型的山水城市结构特征。

两城：即以中部蔡尖尾山为界的南北两座新城，南部海沧新城和北部马銮新城；

两湾：即指海沧湾和马銮湾；

两山：即指北部天竺山系和中部蔡尖尾山系。

实施策略：

（1）区域协同发展策略

打造“一带一路”陆海枢纽；提升自贸试验区建设水平；拓展对台交流，再创台商投资新优势；发挥厦漳同城的桥头堡优势，推动海沧作为区域中心城市的建设。

（2）生态保育发展策略

细分生态红线，明确定桩定界；持续水土保持，强化生态保护；作优生态环境，共享“绿色”福利。

（3）创新驱动发展策略

整合港口空间，壮大临港产业，促进港城协同发展；优化产业布局，促进产业转型升级；积极发展新兴产业，完善“3+3+6 ”现代产业体系；大力发展现代服务业。

（4）宜居城市典范策略

积极拓展城区结构；引导增量空间紧凑集约开发，促进存量再利用；加强生态控制，提升人居环境；构建交通便捷化网络，实现绿色低碳出行；提高市政基础设施建设标准；推进城乡统筹发展。

分片区发展格局：海沧区总体形成“一港双城四区五园”的格局。

一港：海沧港；

双城：海沧新城，马銮湾新城；

四区：天竺山风景旅游休闲区，蔡尖尾山文化生态休闲区，海沧湾、马銮湾海上游览区；

五园：新阳工业园，生物医药园，东孚工业园，前场物流园，汽车文化产业园。

从规划中可以看出，两个区都有大面积的生态保护区，在产业方面，集美区是文教和工业各一半，区内规划了很多的居住和商贸片区，集美未来的定位是新市区；海沧区的定位是现代化国际港，区内有大量的工业园区、产业园，还有很重要的一点，海沧区是国家级石化重镇，石油化工产业对环境的影响就不多说了。

总体来说，集美区未来生活配套会更完善，海沧区次之。

板块三：同安区+翔安区

同安区

发展定位：市域生态屏障区、都市农业基地

丰富多样的旅游休闲度假基地

基于传统面向未来的制造业基地

新兴现代服务和商贸物流基地

发展共享、百姓安居乐业的家园

发展目标：“富美同安”—— 全市“五大发展示范区”

近期2020年：提高城区发展内生动力和宜居度。

远期2050年：形成展现区域生态文明的示范区。

发展规模：2020年，同安区常住人口为80万人，城市建设用地控制在88平方公里以内。

远景，同安区常住人口为130万人，城市建设用地面积为124.78平方公里。

空间结构：一圈、一轴、双核、两区。

“一圈”：同安北部生态圈；

“一轴”：同安山海生态发展轴

“双核”：南部新城区和同安老城区两个区域发展核心。

“两区”：同安工业集中区和同翔高新技术产业园区两大产业平台。

翔安区：

发展定位： 厦门东部的市级中心;闽南地区的服务核心;两岸合作的实践基地;产城融合的创业家园;

发展目标： 建党100周年成为美丽厦门“五大发展”示范市区;

建国100周年成为中国梦厦门样板的主要展示区。

发展战略： 精明增长观;一盘棋统筹;人口发展论。

发展规模： 2020年，翔安区常住人口为75万人，城市建设用地控制在85平方公里以内;

远景，翔安区常住人口为230万人，城市建设用地面积为180平方公里。

空间结构：2020年空间结构布局为“两轴三廊、两心五片”

“两轴”：分别指沿翔安大道形成的“产城一体发展轴”和沿九溪形成的“生态文旅发展轴”;

“三廊”：指东西向的三条山海通廊，分别为“市政绿廊”、“东坑后山岩绿廊”及“西山香山绿廊”;

“两心”：指位于翔安新城的行政服务中心和位于翔安南部新城的公共服务中心;

“五片”：指由三条生态廊道分隔而成的新圩片、马巷片、新店片、新城片及莲嶝片五个城市组团。

2030 年空间结构布局为“一心五片一枢纽”

“一心”：随着翔安新城片区的繁荣，现行政服务中心将迁建至南部新城的小东山片区，翔安区的公共服务设施将集中布局在翔安南部新城片区;

“五片”：指由三条生态廊道分隔而成的新圩片、马巷片、新店片、新城片及莲嶝片五个城市组团;

“一枢纽”：实现翔安新机场首期建设目标，机场交通集疏运体系成熟，各种交通换乘便利，大嶝成为海峡西岸的交通枢纽。

翔安区的规划确实很好，厦门东部的市级中心，产城融合的创业家园，翔安的新机场还在建设中，在《规划2020》中，翔安区更是与厦门岛并称为“两核“。

但是就目前翔安区的经济实力和人口规模，想完成以上目标还是任重道远的。

同安区的定位是都市农业基地，结合目前同安区的人口和经济，以及2万元的房价，大家还是散了吧。

综上所述，厦门六区中，思明区和湖里区是最稳健的投资，湖里区更有潜力；翔安区未来规划比肩岛内，但是基础薄弱，属于有潜力的长线投资；集美区和海沧区介于两者之间，集美区的产业结构更适于居住；同安区定位都市农业基地，经济人口都不占优势，不建议投资。

还有一个地方值得注意：漳州港离厦门非常近，直线距离仅几公里，一直就备受购房者瞩目。

前不久，厦门市规划委员会发布了一则《鼓浪屿—万石山风景名胜区曾厝垵片区详细规划》的“规划成果”，关于“城际轨道R3线”也包含在总体控制规划中，厦漳泉城际轨道R3线，规划从漳州港南炮台附近以隧道形式过海（即普遍所知的厦漳海底隧道工程），而后在厦大白城附近登陆，穿过厦门大学校区，最终接驳厦门火车站。

未来随着城际轨道R3线的建成，漳州港的房产也将水涨船高。