距离取消预售制又近一步？合肥鼓励支持新建商品房现房销售

现房销售似乎距离我们又近了一步。

周五晚间，合肥市房地产管理局出台商品房现房销售管理规定，明确房地产开发企业进行新建商品房现房销售前，应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。房地产行政主管部门应当优化、简化备案手续，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

通知明确称，新建商品房现房销售应当满足的六项条件，包括必须取得《建设工程竣工验收备案表》。同时规定申请销售房屋有司法、行政查封限制的，不得办理现房销售备案。

为了促进现房销售，通知提出将进一步消减备案材料，简化办理流程，缩短办理时限。相比较期房预售，现房销售备案材料减少八项，时限由7个工作日缩短为3个工作日。

通知还要求强化销售管理，规定开发企业领取《新建商品房现售备案证明》后，房地产开发企业应在10日内一次性公开销售全部房源，并严格执行明码标价、一房一价。

上周，深圳商品房首个现房销售试点项目（深圳龙华金茂府）正式亮相，意味着深圳在预售制度改革方面迈出了重要一步。

取消预售制影响几何？

华尔街见闻会员专享文章《全面取消房产预售制？忧心的不止是开发商》分析称，以南京实行现房销售制的效果看，土地溢价率大幅下降，地价没有大幅上涨，但房价下降的程度也微乎其微。可见，现房销售政策不会对房价形成直接的冲击性影响。但有一点可以肯定，对于高周转模式来说，预售制的取消意味着开发商回笼现金的周期被延长，此前以月甚至以周为单位，此后不得不以年为单位。

上市房企的毛利率可能不会改变，但销售和净利润的增速将被重挫，同时短期内还会造成较大的偿债压力。

商品房预售到现房销售的过度？

自1994年《房地产管理法》颁布以来，中国商品房预售制度实施已近25年。

商品房预售制度意在刺激开发商竞拍土地，获得政府的用地、规划、建设施工和销售授权后，面向公开市场销售期房、回笼资金，达到快进快出的目的，是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一。

预售制度加快了房地产企业的销售节奏，加快了房地产的建设量。当下，以碧桂园、恒大为代表的房地产开发“高周转”模式，也正是预售制度下的产物。土地从招拍挂市场到住宅产品销售市场，间隔最短的仅有3个月。去杠杆和楼市调控政策的夹击下，开发商不得不加速“高周转”，提高自有资金的使用效率，以时间换规模，以规模换利润。

此外，近年来，在不少热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，更加剧了消费者超前购房行为。

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