房产漫谈丨楼市传来大消息，全国首个商品房现房销售试点项目亮相

根据《证券时报》报道，距离广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制的材料曝光不到20天，全国首个商品房现房销售试点项目——深圳（楼盘）龙华金茂府亮相了。

公开报道显示，这次试点现房销售的地块位于深圳龙华新区，土地面积3.57万平方米，于2016年挂牌出让。当时深圳市土地房产交易中心挂出的出让公告明确显示：本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。

现售试点 正式亮相

据悉，龙华金茂府总建面约20万平米，共建设有7栋超高层住宅，包含两栋楼为44层，五栋楼为47层，楼栋地下两层，裙楼地上两层，配套底层商业和幼儿园。

项目包含155平-240平的4-5房，精装修现楼。同时，楼盘位于深圳龙华地铁4号线上塘站附近，地理位置较为优越。

但作为备受瞩目的全国首个现房销售试点，龙华金茂府项目上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

因此，这样的一块楼盘，售价会达到多少，成为很多人关注的焦点。不过，目前龙华金茂府项目并未给出具体的价格。安居客信息显示，龙华金茂府目前价格处于待定状态，不过其楼盘周边的均价为5.1万元/m?左右。

龙华金茂府销售信息（安居客）

而据深圳地方媒体报道，龙华金茂府周边不乏“竞争对手”。鸿荣源尚峻、潜龙曼海宁、中海锦城等一众明星楼盘皆在深圳龙华附近。其中，与龙华金茂府一路之隔的鸿荣源尚峻新房均价约6.4万元/m?。

此外，从龙华金茂府项目的开发商拿地情况，也能看出该项目售价的端倪。2016年6月，为防止地王频现，抑制房企拿地热情，深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块。

没想到，这些设置并没有阻挡房企们的拿地热情。有18家房企及联合体参与投标，其中包括电建+金茂联合体、中海+中铁联合体、葛洲坝(600068,股吧)、招商地产(000024,股吧)、金地、碧桂园、万科等全国性知名房企。

最终，电建+金茂联合体以82.9亿元竞得该地块，折合楼面价5.68万元/平方米，远远超过该区域当时新房成交均价4.3万元/平方米，刷新深圳地王纪录。

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现房出售”不等于“现房销售试点”

看到这里，你可能会心生疑惑，平时经常听到开发商提到“现房出售”，怎么这个就成全国首个现房销售试点了？合硕机构首席分析师郭毅告诉中国之声，这个现房销售和平时我们所看到的开发商所打出的“现房出售”的广告，可不是一回事：“楼盘在前期会有相当大的一部分是预售的，销售进行到尾声时，部分的产品就已经进入到现房的状态了。但是像深圳这个试点项目的话，它应该是所有的产品、所有的楼栋都应该是以现房交付使用之后才能销售的。这两者概念还是有区别的。”

弄清楚了什么是现房销售，接下来要弄清楚就是——龙茂金府这个现房销售试点究竟是不是如媒体所说，是全国首例呢？中原地产首席分析师张大伟告诉中国之声，该项目可以说是深圳进行的首次试点，但并非全国首个。

张大伟：“这块地的实际情况应该是在16年的时候，当时整个楼市比较活跃，所以当地也是从尝试的角度上推出了这个地块，当时的地价还是比较高的，超过了房价。这个是深圳的第一个试点，但是像其他城市，包括南京（楼盘）、长沙（楼盘）等很多城市过去也都推出过一些个案的试点。

预售制造就了地产“高周转”模式

华尔街见闻分析称，预售制是中国房地产市场化改革的基础性制度设计之一，始于上世纪90年代末轰轰烈烈的“房改”潮。预售制度刺激开发商竞拍土地，获得政府的用地、规划、建设施工和销售授权后，面向公开市场销售期房、回笼资金，达到快进快出的目的。

当下，以碧桂园、恒大为代表的房地产开发“高周转”模式，正是预售制度下的产物。土地从招拍挂市场到住宅产品销售市场，间隔最短的仅有3个月。去杠杆和楼市调控政策的夹击下，开发商不得不加速“高周转”，提高自有资金的使用效率，以时间换规模，以规模换利润。

取消预售制影响几何？

多数业内人士建议，在一些城市逐步落地预售制度改革试点，不应该“一刀切”全面取消。

华尔街见闻分析称，以南京实行现房销售制的效果看，土地溢价率大幅下降，地价没有大幅上涨，但房价下降的程度也微乎其微。可见，现房销售政策不会对房价形成直接的冲击性影响。但有一点可以肯定，对于高周转模式来说，预售制的取消意味着开发商回笼现金的周期被延长，此前以月甚至以周为单位，此后不得不以年为单位。

上市房企的毛利率可能不会改变，但销售和净利润的增速将被重挫，同时短期内还会造成较大的偿债压力。

再结合广东省的实际情况看，广州（楼盘）在四大一线城市中对土地财政的依赖程度最高，近三年的土地出让金占政府一般性财政预算收入的比例在20%至30%之间，取消预售制将对开发商的土地投资热情造成严重的打击，短期将大规模缩减土地出让金，长期也不利于增加市场多层次的住宅产品供给，难免会形成较大的房价上涨预期。

广东省房协同时强调，考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产开发企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展。因此，建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售，并拟定取消预售、全面实施现售的时间表，分阶段推进。

中原地产首席分析师张大伟接受证券时报采访时认为，短期看，如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。“当下如果取消预售制，起码50%的房地产将倒闭”。 此前有关“将取消预售制”的消息并不准确

再说回我们一开始提到的所谓“广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制”的消息，做一个澄清——这个消息源自于今年9月21号，一纸抬头为“广东省房地产行业协会”，标题为“关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知”的红头文件。

有媒体将该事件以“广东酝酿取消商品房预售制度”为题报道，让人遐想连篇。但当时中国之声向广东省房协求证，这并不是房协在给各房企发警报说广东就要取消预售了，只是当时住建部在就此征询多省意见，房协也是想“听听企业的意见”。

广东省房协相关负责人钟武贞当时说：“这个其实只是一个内部的征求意见，然后不知道谁把它传出去，一传出去大家可能觉得这个预售制度要取消了，其实也不是这个情况，现在是看到住建部有一个征求意见这么一个文件，我们省住建厅也起草了这个意见，那我们作为行业协会就想着站在行业发展这个角度多听听企业的意见，既然是研究论证那就应该是大家都可以各抒己见，我们就想多听听行业对这个制度调整的一个看法。”

我国的商品房预售制度起始于1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》，并在随后的相关法律文件中进一步明确。

它的好处是开发商能提前回笼资金，买房人也能得到一些优惠。

但弊端也很明显——有不少分析认为，房屋预售制度是房价居高不下的重要原因之一，因为开发商不需承担房屋的存货成本，等到提前收回大部分乃至全部成本之后，就有条件囤积居奇、推高房价。

更大的风险在于，一旦房企资金链断裂，那不但楼盘烂尾，买房人可能也会血本无归。

“现房销售”是大势所趋

那么，抛开之前的种种是是非非，深圳龙华金茂府这次的正式亮相，是不是意味商品房预售制度改革真的“箭在弦上”了吗？多位业内分析人士表示，现房销售是大势所趋，但不宜“一刀切”在全国即刻迅速推广，还是需要因地制宜进行试点，并且还可能面临相关法律法规的修正、调整等诸多问题。

中原地产首席分析师张大伟认为：“目前来看我认为不具备‘一刀切’的市场基础，否则会造成供应的突然短缺，另外对企业资金压力也会有很大影响。如果是中小型企业或者民企，应该说对于这种土地的拿地意愿就不会很充足，供应的资金成本高，周期长，也会受到影响。从目前整个市场来看，预售依然是主流，现售还是再逐渐增加一些试点。”

合硕机构首席分析师郭毅也指出，现房销售制度如果实施，开发商资金流转周期就会变长，而资金使用成本的上升最终必然会体现在房价上，也会影响地方政府的财政收入，“它的供货速度减慢了，那就意味着对于市场的供应环节会形成一个供应的空窗期，就会造成房价在这个阶段会有一个相对比较大幅度的上涨。再往前推进一步，那么就会影响到他再次去拿地，同时地方政府的财政收入也会受到影响。”

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