这一片是刚需置业的盲区 房价降的厉害

上一篇文章重点分析了浦江镇北部片区，即8号线沿线附近，本篇文章继续分析浦江镇。

这个占据了闵行区21%的大型板块，发展并不协调。

从目前城市建设程度来看，配套设施都集中于8号线沿线附近，以浦江镇站、江月路站为主，基本配套集中了浦江镇最为优质的配套设施，而生活在浦江镇南面区域的居民则需要长途跋涉到此来休闲、消费。

浦江南一角，拍摄于浦星公路鲁南路

因此，轨交8号线沈杜公路站以南的大部分地区，毫无疑问仍处在开发盲区阶段。

社区地铁进入浦江南

终于盼来的8号线延伸段，即今年3月底开通的轨交浦江线，该线路独立于8号线，从线路命名来看，就能断定是条区域线，不像8号线那样在上海有着举足轻重的地位。因此轨交浦江线开通至今，都没有形成一定影响力。

轨交浦江线共6座车站

该条线路仅有6座车站，不足7公里，正好贯穿了浦江南大部分区域，可以亲切的称为社区地铁，终点站位于大治河以北，这个在上海南不去大治河置业的定律在这条轨交线上体现了出来。

需要说明的是，在大治河以南，直到奉贤区的永南路一带，这里的浦江镇一片荒芜，主要以厂房、村落为主。

置业还得沿着地铁口走

轨交线路的走向正好是浦江南这部分集中住宅区，楼市集中点位于三鲁公路站、闵瑞路站及浦航路站附近，这部分区域也是以动迁房为主。虽然房屋不少，但感觉依然很地段，没有什么生机可言。

从中介处了解到，在这里置业需秉承一点，不能以轨交越往南，价格越低来看；而是以距离轨交站点越近，价格越高来看。

因此我们可以发现，这三站临近轨交站点的房子，单价几乎相同，基本都在3.3-3.4万/平之间。

距离轨交站点较远的小区要略低于1-2千元/平。

已成盲区 近10年无商品房开发

浦江镇近10年的开发似乎遗忘了这里，因此这10年的里没有商品房，如果再把时间往前推移，约2008年以前，还有3个商品房出现，分别是虹浦新城、瑞和新苑、汇颂南苑，三个项目都远离地铁口，但价格与近地铁口的动迁小区相差无几。

可见，地段优势不明显的商品房，其相对较好的户型以及小区物业保养都将成为日后房价上涨的动力所在，如果不嫌离地铁站略远，不妨考虑这里的商品房小区。

在闵瑞路站、浦航路站附近的几个动迁房中，户型设计并没有商品房那样方正、通透，个别户型中的客厅不独立，朝向不理想，因此这样的房子在挂牌价上相对略低。

不过有些动迁房中多层公寓的户型较好，但硬伤是没有电梯。

附近的中介也告诉金老板：“因为是动迁社区，且经过了多轮的买卖，这里面有1/3是动迁居民，1/3是上班白领，1/3是租客，也有一些空置房。”

大行情低迷时 降价明显

如今，楼市温度正在退去，受波及最厉害的或许是郊区房子了，中介对金老板表示：“在2016年时，卖出去的1房55平，总价都在230万，而且当时觉得还不算高，如今这样的房子只能卖到190万了，而且目前大部分房东都能够接受议价，比挂牌价降个10来万也有很多房东愿意接受。”

粗略估算，如果以2016年高点来看，目前这里的房价基本降价6000元/平，而且此时的230万基本能够买到70多平的2房户型，且在普通住宅范围内，这比2016年高点只能买1房来看，确实划算不少。

金老板也实地考察了几个地铁口附近的小区，如水语人家，北区房源相较南区略贵，因为北区有小门直通地铁口，但户型一般；总体感觉小区环境还算不错，且有一些楼栋临河，景观也还尚可，预算不多的购房者可以适当考虑这里，如果以8号线浦江镇或江月路站附近的世博家园做对比，总价低了将近100万。

第一个商业体万达进浦江南

2年前行情转好，这里的最高点达到近4万+/平，如今行情遇冷，房价下跌也比较明显，足可见郊区板块不如市区抗跌，同一区域中浦江镇南部区域也不如北部区域抗跌。

地段决定了区域价值，配套也影响区域房价，目前浦江镇南部片区还未形成商业中心，在小区四周，仅有一些沿街商铺，无法满足区域内居民集中消费需求。

不过城市在发展，今年4月，万达竞得一幅浦江南商业地块，位于永康城附近，距离浦江线终点站汇臻路约1公里多，若万达建成，将成为浦江南第一个商圈，或许能够盘活浦江南这片商业。

浦江南确实不是置业的首选，但如果预算真不多，可以考虑近地铁口和附近的几个商品房项目，其余的房子还需要慎重购买，毕竟上海的房票、贷票珍贵，如果后续再次置换，无论从涨幅、还是市场行情来看，这里的房子或许都要低于浦江镇8号线沿线附近的房子，买房还需慎重对待。