刚申请国资驰援,董事长就再次被要求协查,皇庭国际地产路如何走?

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  ▲图片来源:图虫创意

  深圳还未“入冬”,但对于皇庭国际来说,凉意或已扑面而来。

  “目前公司已收到实际控制人郑康豪先生家属的回复及由郑康豪先生签署的日常公司经营事务的审批决策文件,郑康豪先生可以处理和审批公司的相关事务,履行公司董事长的职责。”并未等到收盘,10月18日午间,股价一直呈下跌趋势的皇庭国际就发布了这样一条公告。

  就在前一天,据皇庭国际披露,公司董事长、实控人郑康豪因个人原因被有关机关要求协助问询。

  这已经不是郑康豪第一次被要求协助调查,上次时间在去年11月,直至今年2月底其才重新正常履职。

  而自从10月11日披露股东减持计划后,皇庭国际股价已产生较大跌幅,截至10月18日收盘,公司市值已悄然蒸发超50亿元。

  从零售百货到商业地产

  皇庭国际的发展史并不短,其前身是1983年由深圳人民政府批准成立的“深圳市国际商城”(下称“深国商”)。彼时,由经营零售商业起步的深国商曾获得“国门第一商”、“深圳橱窗”的美誉。1993年,深国商改组为股份公司,随后成为当时深圳本地唯一的零售商业类A+B股上市公司,并跻身中国最大的三百家股份制企业。

  随着深圳、哈尔滨、长沙国际商城的相继开业,住宅楼盘的开工销售,深国商迎来了属于自己的辉煌一刻。然而,由于零售百货业竞争激烈,深国商也谋划着转型之路,2010年完成重组后,确认商业地产为其主营业务。

  2010年,也是郑康豪从旁观者变为“局中人”的一年。然而,对于彼时已对深国商觊觎近两年的深圳百货大王、茂业系掌门人黄茂如而言,郑康豪的临门一脚,似乎打乱了其举牌独吞的计划。

  时间回到2008年底,黄茂如旗下的深圳茂业商厦有限公司及其一致行动人大华投资(中国)有限公司两次从二级市场买入并在此后增持至2009年年中时13.18%的持股权益。由于深国商彼时的大股东马来西亚和昌父子公司的持股比例仅为13.7%,黄茂如在资本市场上的频频举牌一度被认为有“夺位”之意。

  本以为胜券在握的黄茂如没想到,他迎来的会是一出“螳螂捕蝉,黄雀在后”的戏码。2009年,和昌父子将其持有的13.7%深国商B股,转让给香港百利亚太投资公司(下称“百利亚太”),并将其持有的深国商子公司深圳融发投资有限公司(下称“融发公司”)40%的股权转让给Asia Vest Capital Limited(下称“AVCI”)。

  一年后,郑康豪收购AVCI持有的融发公司,并通过受让百利亚太的 100%股权,成为深国商第一大股东的实际控制人。

  持续两年的控制权之争,最终以郑康豪的入局而落下帷幕。然而,深国商并没有就此扶摇直上,即使明确了以商业地产开发和经营为主的新发展战略,但由于商业地产的前期投入周期、资金流等因素,2010年至2014年,深国商的扣非后归母净利润分别为-0.89亿元、-1.2亿元、-0.69亿元、-1.23亿元、-3.22亿元。

  上述亏损情形直到2015年才有所起色。随着31亿元定增的发行、核心项目皇庭广场步入正轨,更名为皇庭国际的深国商逐步向轻资产模式转变。

  2015年,皇庭国际一边试图将商业地产和专项并购基金相结合,实现财务减负;一边通过股权收购同心基金股份成为其第一大股东,并间接获取了小额再贷款业务牌照。虽然主业还是商业地产运营,但郑康豪的金融版图已初步显现。

  多事之秋

  截至2018年上半年,皇庭国际的金融业务、物业租赁业务、物业管理业务和其他业务的营收分别为1.8亿元、1.2亿元、0.96亿元以及0.6亿元。金融业务已可独当一面。

  从毛利率上看,物业管理业务、物业租赁业务和金融业务对应分别为53.9%、78.97%和66.1%,开发和后期商业运营的产业链协调、轻重并举的业务结构如何最大限度优化,或还是皇庭国际需要考虑的问题。值得一提的是,此前新城控股就在“管家”和“地主”之间有所徘徊。

  目前,皇庭国际项目还未拓展至全国,郑康豪对于金融板块的青睐或部分源于平衡商业地产“跑马圈地”的资金需求。截至2017年底,皇庭国际旗下有写字楼、公寓以及购物中心运营项目。虽标榜“运营”,但从年报中看,皇庭国际并没有完全转向托管、承租等轻资产运营模式,自持的购物中心陆续有项目落地,资产包里有写字楼、度假区项目、商住公寓的加盟。

  对于资金的需求或可从截至2018年上半年,皇庭国际囊中6亿元的资金货币以及22.9亿元的流动负债中看出。

  10月17日,皇庭国际在互动平台上表示,公司已了解到深圳市政府驰援本地上市公司相关政策,并已与深圳市国资部门进行积极接触和了解,目前已提交相关申请资料,希望深圳国资系统予以一定支持。

  在自有资金并不充裕的情况下,金融公司的盈利变得至关重要。

  皇庭国际于9月15日公告称,公司将为旗下子公司同心再贷款的融资提供担保。截至该公告日,公司累计对外担保金额约为38.01万元(含本次董事会审议的担保事项),占公司最近一期(2017年12月31日)经审计净资产的71.72%。

  《国际金融报》记者就公司实控人被要求协助问询、公司股价下跌、资金流动性以及未来金融与商业地产融合的战略措施等问题致电皇庭国际,其证券部负责人仅表示一切以公告为准。

  记者 刘天天

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