老城区身上的脏水，小楼盘泼的最狠

在这灯红酒绿的老城区，有太多的身不由己。

越来越多的垃圾楼盘，以一种决绝的态度走向末路，顺手想把老城区拖下水。

1

对于老城区，我们的观点一如既往，不是不能买，一定要挑着买，否则稍不留神就会掉进深坑。

十一期间，我看了老城区的三个项目，走了走，看了看，感慨万千。

这三个项目位于农业路天明路，正道和苑、万创都市公馆、紫檀华都：

正道和苑仅有2栋楼，毛坯均价1万6，主体基本封顶，曾经因为无证施工，导致临近小区墙体裂缝，业主愤而上街维权；

万创都市公馆分为两个地块，规划4栋楼，其中1栋楼是安置房，从2016年开始就内购不断，2年多过去了至今仅有3个证，5成首付1万3，3成首付1万5；

紫檀华都稍微靠谱一点，但是价格也不便宜，均价1万6。

如果刨除掉产品因素，三个楼盘的地块素质都非常好！交通十分便利，老城区的黄金位置，配套也非常成熟，居住气息非常浓厚，怎么看，这样的项目都应该十分抢手。

事实恰恰相反，售楼部空无一人，置业顾问头也不抬的玩手机，保洁阿姨坐在会客厅拉家常，一切都显得异常冷清，仿佛地产的喧嚣与他们无关。

2

上述几个楼盘，以及老城区各种不靠谱的楼盘，谨记一点，一定要放弃！放弃！放弃！

但是很遗憾，老城区的垃圾楼盘还有很多，深坑防不胜防，包括但不仅限于：明天世纪、豫森城、宏光合园、六合幸福门、啟福城、中基乐湾、弘润幸福里、恒祥百悦城……

他们价格低吗？

这些楼盘都不便宜呀，这样的价格还有更好的选择，1万6的楼盘还有很多，美景美境、名门翠园、锦艺金水湾、华润悦玺、绿地璀璨天城、奥兰和园、郑地璞园等等，虽然这些楼盘也有瑕疵，但是至少不会烂尾。

他们产品好吗？

不说永威康桥万科融创亚新正商美景，哪怕是和昌民安豫发都足以秒杀他们，新中式的建筑风格、干挂石材的外立面、五重立体景观，当这些标准已经成为行业门槛的时候，这些楼盘的产品连及格线都没达到。

这些楼盘仰仗的，无非是优质的地段、成熟的配套。恰恰这些引以为傲的销售卖点，都是老城区所给与的，跟这些楼盘没有一毛钱关系。

抽丝剥茧看下来，你才会知道，这些楼盘包装得花红柳绿，近看才知道，原来是全裸出镜，而且丑陋不堪。

持续多年的无证内购，有些至今仍是烂尾楼，前仆后继的维权事件，劣质的楼盘品质，既坑害了购房者，也破坏了老城区的城市生态。

正是他们，抹黑了老城区。

3

不可否认，老城区像一个油腻中年人，只可远观不可亵玩。

西郊朋友告诉我，她想逃离，但又舍不得这里的一切。

她说，这里是最丰富的美食天堂，这里有最烟火的生活气息，这里有落叶飘零的历史感觉。住在这里，才有了生活的样子。

但是，说起老城区的脏乱差，拥堵不断的交通环境，破旧灰暗的老房子，也让人揪心不已。时间越久越油腻，还未中年，就捧起装满枸杞的保温杯。

上个月，我去金水万达参加一个活动，傍晚6点出发，刚下农业路高架，就一头扎进了浩渺无边的车海中，硬生生堵了1个小时。更坑爹的是，9点多活动结束，又在停车场里堵了将近50分钟，那叫一个崩溃呀。时间一长，周围车主也开始群情激奋，无休止的摁喇叭鸣笛，更有接连不断的国骂。

对着邀请我的朋友，我是一顿臭骂：在这里举办活动，要么良心坏了，要么脑子坏了！

老城区患上了城市病，臃肿嘈杂的城市容貌，不断增高的容积率，不断增加的保有车辆，不断恶化的环境，都在倒逼越来越多的人逃离老城区。

4

老城区又不堪，但是隐藏的价值也不可忽视。

提到学区肯定是省实验外国语，提到商业肯定是国贸万达，看个病我就认河医省医，以及最密集的地铁、高架，集万千宠爱于一身，这是任何一个新区都无法比拟的。

如果规划得当、执行到位，老城区更像一个邻家大叔，时间越长，味道越浓，历久弥新。怎么就沦落到人人嫌弃、不愿提及呢？

刨除历史遗留、规划混乱的原因，小楼盘也在一步一步拖老城区下水，本就不堪重负、积病重生的老城区更是雪上加霜。

垃圾楼盘的重复出现，给了老城区最致命的一击，把尚存的一线生机硬生生掐灭，最后加速老城区的衰败。

建业永威康桥正商本土房企，加上万科恒大融创绿地，个顶个的大佬，都很难通过招拍挂堂堂正正拿地，活跃在老城区的，尽是一些不知名的杂牌小房企。他们天生命好，通过灰色手段，占据城市最好的位置，最低廉的土地成本，拥有最优质的配套，甚至未来的升值价值早已标注好，但却留下了最不堪的建筑毒瘤。

大房企远走新区，小楼盘醉生梦死不知进取，一点一点，透支城市最好的一面，只是留下一个个撕不掉的伤疤。

越做越差，越做越差，使得老城区陷入恶性循环，容积率越来越高，商业规划越来越差，道路交通越来越堵，被压得喘不过气来。

5

市场变坏的同时，也在不断挤压小房企的生存空间，他们的日子愈发难过了，活下去欲望比任何时候都要强烈。

1、跟大房企比品牌？小房企跟大房企中间，差了100个升龙。

说品牌太空虚，看图片一目了然。

▼小房企的售楼部

▼大房企的售楼部

就冲着售楼部，品牌就立马立住。不管是法式、英伦风，还是新中式，拎出哪一个都比小房企要强。

要知道，这可不单单不是售楼部的比拼，这可是综合实力的比拼。这背后，是充裕的现金流，是超前的产品规划，更来自市场的自信心。

2、比土地储备？只要有地，大房企就会去抢，眼睛都不带眨的。

对于很多小房企而言，目前在售的楼盘，基本都是最后一个楼盘，卖完就没有了。

更可怕的是，老城区的储备日益枯竭，新城区的土地颗粒无收，如此艰难的情况下，小房企正在被赶出地产圈。

新区的土地一个比一个贵，配建成本一个比一个高，销售压力一个比一个大，最关键的是，复垦券要买、报名费要交，都需要大把大把的钱，才能继续这个游戏。

没有钱，没有足够的钱，要么自己主动出局，要么被别人赶出局。

3、更加灵活的营销节奏，随时涨价，随时降价，来去自由。

相比于小开发商，大房企的速度更快、眼光更准、调头更快！

涨价时的跟风不是本事，降价时的壮士断腕才是真本事。大房企敢，小房企不敢。

万科、绿城、永威、康桥为代表的品牌号召力，哪怕贵，依旧热抢；为了保证充足的现金流，融创率先打响的全款优先、精装变毛坯，每一个营销节奏踩得都非常准；分化的市场行情下，融创中原宸院1万6买洋房、万科民安云城1万6买高层，开发商不傻，购房者也不傻，策略不同，一样销售火爆。

万科、融创的产品好吗？不见得，但是他们深谙市场，产品适中，营销得当，他们是最灵活的那一批，也是最靠谱的一批。

6

仔细回想，老城区像我们的父辈，像我们的老家，固执，甚至有些冥顽不灵。

父辈传统，一辈子面朝黄土背朝天，守着老家的一亩三分地，只懂得劳动才有收获；老家破旧，几十年如一日，日出而作日落而息，靠关系依旧是第一原则，与大城市的距离越来越远。

老城区也是如此，承载了一个城市最浓郁的生活气息，却承载不了一个城市向上发展的力量。繁华依旧，活力不再。

回归到房地产本身，需求不同，置业方向不同，老城区置业无可厚非。

但是，老城区置业，只提醒一点，放弃小房企，放弃垃圾楼盘，优选品牌房企、靠谱楼盘。

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