盘点｜房企转向：卖房仍是营收大头，但经营“去地产化”

今年，房市的“金九银十”没有如约而至。
在“房住不炒”的大背景下，棚改审批趋严，金融去杠杆与防风险并存。房地产企业资金面承压，陆续出现降温信号，不少房企开始布局转型。
从整个市场来看，房企还靠卖房赚钱吗？房企正在去地产化吗？土地市场遇冷了吗？澎湃新闻（www.thepaper.cn）带你从头梳理这次房企经历的市场震动。
1、卖房还是房企营收大头，但增速放缓
我们整理出各家主营业务在中国的房企，根据2018年上半年的营收进行排名，找出营收规模最大的十家，观察营收结构。数据显示， 目前大房企的核心业务仍然集中于房地产开发，卖房为房企提供了绝大部分的收入。其中恒大、碧桂园、万科、融创、世茂五家的卖房收入甚至占到营业收入的95%以上。

如果我们拉长时间比较最近十年的房地产收入起伏，会发现代表过去的财报也已经发出信号： 2017年有多家房企房地产开发收入增长速度出现下降，其中保利、万科、绿地在2017年出现负增长。

2、房企想要撕掉地产这个唯一标签
即便财报数据光鲜，但房地产市场仍然风云诡谲。市场唱衰地产行业大概已有两年，时至今日，不论是言语还是行动，房企的确正在撕掉地产这个唯一的标签。
要撕标签先从改名开始。澎湃新闻收集了部分知名房企的“曾用名”、“现用名”，发现房企大多去除“地产”、“置业”等字样，用“发展”、“集团”、“中国”等字样取代。

改名的背后是“弱化房地产主业，追求多元发展”的整体布局。为了活下去，为了不惨淡经营，为了不失去机会，为了赚的更多，房企掌门人纷纷规划转型方向。而他们口中，房地产行业的机会也将在未来三五年中终结。
看看各位房企大佬说了什么？

光说不做，是“打左灯，向右行”，掌门人的公开表态真的落实到实处了吗？
我们发现， 除了和房子打交道，房企的确在往更多领域跨界发展。
各家的转型路径并不完全一致：恒大接连收购FF、广汇集团，开始造车之旅；融创为了未来的“诗与远方”，投资乐视、合作万达，布局了文化、旅游产业；万科多面发展，一面成立冰雪事业部，一面收购普洛斯物流、并购太古冷链；碧桂园则是一边养猪，一边造着机器人。

3、房企拿地谨慎，土地也不好卖了
今年房企资金收紧，压力增大，在拿地方面也比往年谨慎。土地市场也因此进入下行通道，地变得不好卖了。
想要全面掌握中国的土地市场并不是一件易事，但不同的第三方平台正在透露同样的信号： 土地流拍的确变多了。
根据克而瑞的数据，2018年前7个月，共有419个土地流拍，较上年同期增长78％。根据中国指数研究院的数据，2018年前8个月，北京已经有6块住宅用地流拍，广州有3块住宅用地流拍。这样看来，即使在中国人口最密集的城市，土地流拍宗数也在上升。
与此对应的， 土地市场的溢价率逐步走低。根据中国指数研究院的数据，最近一年多时间里，一二三线城市的土地溢价率有不同程度的下降。

除了流拍和溢价率走低，我们还关注到土地市场上的一个新现象： 开拍前几天，政府公告终止土地出让。这样也便不涉及流拍了。在土地市场惨淡时避免流拍，土地挂出后紧急终止出让，往往意味着某种“风向标”。
终止原因各地有所不同：上海杨行等地块称是因出让人申请终止出让；杭州良渚地块称区域规划需要进一步评估；福州排尾红星旧改地块称出让条件需要调整；南京燕子矶地块则是因故终止出让。
基于上文的叙述，我们粗略将土地交易划分成“已成交”和“未成交”两类，观察北上广深这十几年间的土地交易，能够发现以下两点：
第一， 即便在中国最拥挤的一线城市，2018年的土地市场热度也有所下降。截至2018年10月16日，北京共有8宗土地没有实现成交，占交易总量的25.8%；广州共有14宗土地没有成交，占交易总量的31%。
第二， 相似的历史在土地市场也曾有发生。2008年全球经济危机，2011年“新国八条”限购限贷时，土地市场也曾出现过市场转冷，成交地块占比下降的情况。