深圳这个区拟调整棚改适用范围，意愿未达“双98%”不纳入计划

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南都讯 记者张一鎏 10月16日，龙岗住建局发布《龙岗区棚户区改造实施细则（试行）》（征求意见稿）（一下简称《实施细则》）及其起草说明向社会各界征求意见，社会公众可于2018年10月30日前反馈意见。记者从《实施细则》中了解到，占地面积小于1万平方米的老旧住宅区，不具备纳入城市更新项目条件的，可以纳入棚户区改造适用范围。

建立退出制度，签约改造权利主体人数或建筑面积未达98%终止棚改

在《实施细则》中，龙岗明确了棚改工作的两项制度。两项制度即统一规划制度和棚改项目退出制度。龙岗老旧住宅区分布集中，对全区棚改工作提出了挑战。如果不未雨绸缪，可能导致全区棚改项目分布不均，数量失衡。

《实施细则》建立了统一规划制度，根据全区既有建筑质量排查情况，编制《龙岗区棚户区改造建设规划》，确定重点区域范围及改造批次，属于重点区域内重点批次的项目优先开展；未列入重点区域内项目原则上不能纳入项目范围及年度计划范围，确有必要纳入实施的，须经区领导小组审议同意。《龙岗区棚户区改造建设规划》实施后，可以作为棚户区改造计划审批的重要依据，保证龙岗区棚改的有序开展。

同时，龙岗老旧住宅区数量大，牵涉的户数多，尤其是布吉和龙城片区，一旦其中某个棚改项目出现情况，势必对周边老旧住宅区居民产生影响。基于此，龙岗切实尊重居民的意愿，在《实施细则》中设立棚改项目退出制度，以避免公共资源浪费，减少无谓的工作消耗。

具体而言，在准备阶段，初步改造意愿征集不足95%，不启动棚改申报工作；在申报阶段，同意改造的权利主体人数占权利主体总人数未达到98%，或建筑面积未达到总建筑面积98%，不纳入棚改计划；在签约阶段，项目已签约的权利主体人数占权利主体总人数比例或建筑面积占总建筑面积比例低于98%的，项目终止，调出年度棚改计划，且3年内不再启动该旧住宅区棚户区改造工作；在征收阶段，签约期届满后，签约率未达100%的继续实施项目，区领导小组应根据公共利益的需要进行审议，区领导小组可启动行政征收或者行政处罚。

1万平方米以下老旧小区不具备旧改条件可联合申报棚改

此外，《实施细则》也明确了棚改工作的三项措施。首先，龙岗适当调整棚改政策的适用范围。龙岗区老旧住宅区主要集中分布在布吉和龙城片区，其中有一些老旧住宅区占地面积在1万平方米以下。考虑到政府进行棚改的规模效益以及对容积率的贡献，拟确定占地面积小于1万平方米的老旧住宅区，不具备城市更新改造条件进行改造的，才可以纳入棚户区改造适用范围，且应与同一街道内的其他旧住宅区联合申报，全体权利主体应书面同意在项目范围内异地安置或货币补偿。

不仅如此，《实施细则》扩大了棚改启动方式，赋予业主申请启动棚改的权利。业主申请启动棚户区改造的，由业委会按照《实施细则》规定的条件向街道办申请开展前期工作；没有成立业委会的，由社区工作站申请。

此外，权利主体的改造意愿是棚户区改造启动的先决条件。为最大程度地尊重权利人的意愿，同时避免在权利人改造意愿不强的情况下，政府部门单方面启动概念规划编制和摸底调查，造成资源浪费和社会不稳定因素，《实施细则》规定需进行两次意愿征集。

第一次是初步改造意愿征集，征集主体是业委会或街道办，仅需征求是否有棚改意愿，比例标准是95%，即有改造意愿的权利主体占小区权利主体总人数达到95%及以上。初步意愿征集达到要求后，街道办启动申报工作；第二次是正式征集改造意愿，征集主体是街道办，根据项目概念规划、补偿原则等，标准是双98%，即有改造意愿的权利主体的人数占权利主体总人数须达到98%及以上和建筑面积达到总建筑面积98%及以上，方可将项目申请纳入棚改年度计划。

Q&A
Q:《实施细则》适用范围为何与其他区不同？
A：据了解，南山区与宝安区明确规定为辖区内的老旧住宅区；罗湖区则规定为辖区内国有居住用地及商住混合用地上，规划功能以居住为主导的旧住宅区；福田区则规定为辖区内旧住宅区以及相邻的小面积非住宅类用地。究其稍有差异的原因，基本都是缘于本区的老旧住宅区实际情况所致。
龙岗区作为原关外大区，老旧住宅区有自己的特点。因此，龙岗区的《实施细则》适用范围，也要在不违反市棚改政策基础上，体现龙岗实际。考虑到龙岗老旧住宅区集聚特征明显、用地面积低于1万平方米的小区数量较少的特点，为统筹规划老旧住宅区改造，在制定老旧住宅区改造申报条件上，占地面积小于10000平方米的老旧住宅区，不具备纳入城市更新条件的，可以纳入棚户区改造适用范围，但应与同一街道内的其他旧住宅区联合申报。