均价3万+,它会是杭州主城最后一个全毛坯新盘吗?现实可能未必……

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  前段时间,随着公园1872和天悦江湾两大新盘相继入市,断供近一年之久的城东新房市场终于迎来破冰。而在这两个楼盘的第一批新房陆续收尾之际,不远处又一个纯新盘——招商·武林郡即将首开入市。

  相比公园1872、天悦江湾、以及杨柳郡等一众精装楼盘,武林郡最为引人关注的,除了价格之外,恐怕就是全毛坯的交付标准了。

  自2016年11月《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》出台以来,“精装交付”就已长时间霸屏杭州楼市。而武林郡,应该是今年杭州主城区为数不多的全毛坯销售的新盘。

  在市场下行,新盘“精装减配”之声此起彼伏的当下,这个全毛坯新盘的出现,会否具有风向指示意义。

  

  图片来源:视觉中国

  Part 1

  毛坯单价3万+

  预计一次性推完530套房源

  招商·武林郡,前身是润和·武林郡。

  2016年3月,润和以总价8.37亿元竞得牛田宅地,折合楼面价14627元/平米,溢价率54.52%。

  这个项目的体量并不大,仅9万方左右,整个小区规划了9幢建筑,共计约530套房源,全部为毛坯交付。其中,1-5号楼为高层房源,户型建筑面积在89-115平米;6-9号楼为洋房,户型建筑面积在119-129平米。

  

  招商·武林郡项目现场

  2018年2月,招商局蛇口工业区控股股份有限公司通过公开挂牌的方式,取得了浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权,其中就包括武林郡在内的4个在建项目。至此,润和·武林郡改名为招商·武林郡,但受制于限价等因素,项目迟迟未能入市销售。

  不过近期,随着公园1872和天悦江湾两大新盘相继入市,武林郡的开盘似乎也临近了。

  记者实地探访项目现场看到,与很多城东待售新盘一样,武林郡的工程进度早就过了结顶阶段,几幢建筑已初具雏形,不过,目前现场并未设有售楼处。

  

  招商·武林郡项目现场

  随后,记者向武林郡营销总监许穷腊求证了解到:“项目确实打算在11月首开,售价方面,预计单价在3万多元/平米,而且到时候会一次性推完全部房源。项目预计会在2019年11月交付。”

  Part 2

  逆精装大势

  毛坯销售是“变相降价”吗?

  武林郡毛坯销售能引起市场较高的关注度,与精装盘的流行不无关系。

  自2016年11月《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》出台以来,杭州楼市就进入了全装修时代。

  特别是伴随着主城区楼面价的日益走高,2017年以来,大部分开发商更愿意做精装产品,来拉高溢价空间。精装交付,在很长一段时间里,几乎是主城区楼盘的标配。

  不过,随着市场环境的变化,销售压力也逐渐加大,尽快开盘、回笼资金,又开始成为一部分开发商的销售策略。

  

  图片来源:视觉中国

  9月份,就有大江东某楼盘,在经过一批精装房源的销售后,推出了价格相对低一些的毛坯房源,被认为是间接降价销售。此后,又有临安某楼盘,因为限价原因迟迟不能开盘,最终开发商果断将精装改成毛坯销售,以此降低售价,引起市场关注。

  所以,当武林郡作为今年主城区第一个毛坯销售的纯新盘进入市场时,自然而然让很多人联想到,这会不会也是一次“变相降价”的行为。

  对此,记者也特别追问了项目负责人许穷腊,对方表示:“武林郡2016年上半年拿的地,那时候精装项目并不普遍,所以还在润和操盘时期,项目就是毛坯交付的定位了。”

  许穷腊也坦言,从2016年至今,武林郡也算是经历了市场起起落落,在行情特别好的那段时间也考虑过毛坯改精装以拉高售价,但流程上太复杂就放弃了。“现在来看,我们应该是主城区最后一个毛坯销售的纯新盘了吧。”许穷腊说。

  Part 3

  精装品质成购房阻力

  武林郡会是主城最后一个毛坯新盘吗?

  武林郡真的会是主城区最后一个毛坯销售的纯新盘吗?可能未必。

  比武林郡拿地更早的天城府·天著,也预计在近期推出5——8号楼584套房源,这些房源户型建筑面积约60-139平米,也均为毛坯交付。90方左右的小户型,预计总价300万左右。

  

  天城府·天著鸟瞰图

  即便是不考虑天城府这样在2016年11月之前拿地的项目,此后的新盘之中,也未必不会出现毛坯销售的楼盘。

  自2017年以来,杭州土地市场就开启了一轮高潮,大部分板块拿地价格持续刷新。时至今日,当时的高价地项目已经相继进入新房销售阶段,但受制于限价,很多高价拿地的新盘处于临近亏本的边缘,甚至已经是亏本状态。

  譬如,近期申花某品牌房企领出预售证,4万+的楼面价,精装均价不足50000元/平米,其中还包含了6000元/平米的精装备案价。在业内人士看来,项目亏损已是必然。

  面对这样的楼盘,购房者一方面欣喜于售价,另一方面又开始担忧:精装是一个标准相对模糊的领域,精装备案价3000元/平米、6000元/平米,具体对应的应该是什么样的精装配置,并没有一个精准的参照系统。显而易见的“亏本买卖”之下,开发商会否为了尽可能控制成本而对产品进行“减配”。

  

  因此,即便面对申花这个看似很划算的新盘,还是有不少购房者会放慢置业脚步,带着怀疑的眼光审视这6000元/平米的精装,最终呈现的品质将会如何。

  在这样的市场环境下,价格更低、品质担忧更少的毛坯产品,可能会更容易得到购房者的认可。可以预见,为了尽快回笼资金、快速走量,今后开发商毛坯销售的策略会越来越普遍,毛坯产品也很有可能渐渐回归市场。

  当然,高价地和限价制约之下,精装修应该是开发商拉回成本的一个重要筹码,所以依然会有一大部分开发商为了保本而选择做精装产品。

  这种情况下,购房者更应保持理性,及时了解楼盘有没有公开相应的装修价格、装修预算明细以及装饰装修的主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等,以维护自己的消费权益。

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