68亿老牌长租公寓——寓见公寓爆仓？长租公寓行业发展道阻且长

中商情报网讯：上海老牌长租公寓——寓见公寓，近日因拖欠房东租金、疑似现金流吃紧，被债权方华瑞银行的一纸告知函公之于众，迅速引发市场关注。10月16日，曾喊出“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”的我爱我家集团前副总裁胡景晖在朋友圈爆料称，长租公寓运营商上海寓见公司疑似爆仓，并呼吁相关部门对全国长租公寓运营商展开地毯式排查。

寓见：68亿老牌长租公寓爆仓？曾获雷军等明星投资人加持

寓见隶属上海小寓信息科技有限公司，是一家总部位于上海的长租公寓运营商，成立于2014年，是雷军战略领投的品牌长租服务式公寓。由前软银中国风险投资、在线旅游上市企业、安居客、汉庭酒店等知名企业的顶尖人才组建。目前O2O资产运营管理、房屋托管、酒店式公寓是寓见公寓的三大核心业务。寓见公寓最早从分布式公寓起家，随后与开发商、政府等进行合作，逐渐开始运营集中式公寓，旗下包括：寓见家、寓见Plus、安间公寓、绿庭公寓、尚林行政服务式公寓。在模式上跟上海相对较早的品牌公寓“青客”、“蘑菇公寓”一样，是经典的“房屋托管+标准化装修+租后服务”。寓见与房东签下5年的房屋托管合约，进行标准化装修（宜家家居），然后在合约期内按间多次出租给用户。租客大都以20-35岁的年轻上班族为主，符合O2O的客群定位。

资料来源：企查查、中商产业研究院整理

寓见公寓曾获得多家知名机构的青睐，2015年3月寓见公寓获得雷军旗下顺为资本、险峰华兴投资的100万美元。根据公司网站信息，公司成立4年来管理资产超过300亿元，现已布局上海华东，已开门店43家,开业房源数超过2万个，规划3年内发展到1000个项目、30万套服务规模。另外寓见公寓CEO程远接受媒体采访时透露，寓见今年一季度已签约17个资产项目，今年已启动3个类REITs新项目发行的工作，总资产规模在68亿元左右。

资料来源：企查查、中商产业研究院整理

不过自2017年以来，寓见公寓陷入各种劳动合同、服务合同以及房屋租赁等法律纠纷当中，涉及法律诉讼事件共计13条，自身风险14条，关联风险19条。另外，上海华瑞银行股份有限公司于10月15日向寓见资产管理有限公司发出了“关于敦促寓见公司保障我行信贷资产安全的告知函”，其中显示“鉴于你公司经营部分长租公寓装修资产系使用我行贷款资金形成，相关房屋出租产生的租金收入为上述贷款的还款来源。未经我行允许，不得擅自处置上述装修资产。在相关贷款结清前，对于危及我行信贷资产安全的情形，我行保留诉诸于法律维护我行权益的权利。”

数据来源：企查查、中商产业研究院整理

长租行业政策红利下高速发展 多家企业爆雷道阻且长

近年来，我国长租公寓行业正处于高速生长阶段。据悉，自2015年开始，有关长租的政策红利不断释放，政策出台文件专门扶持租房租赁产业链的发展，并明确加快机构化、规范化租赁企业的发展。

从国家政策的相关内容来看，政策的着力点集中于以下六个方面：一是加快培育住房租赁市场主体、二是鼓励租赁住房消费、三是完善租售同权、四是增加租赁土地与房源供给、五是提供税收优惠、六是提供金融支持。此外，在中央政策的推动下，地方政策开始跟进，截止2017年底，已有20多个省（直辖市）出台了相关鼓励扶持住房租赁市场发展的政策。伴随租赁市场的规范化发展，我们预期未来租赁双方的权利义务会得到充分保障，为租赁市场的发展破除重要障碍。

资料来源：中商产业研究院整理

随着政府不断加大住房租赁政策扶持力度，特别是2018年证监会住建部发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，为长租公寓融资市场注入强心剂。另一方面开发商纷纷试水、产业基金进入与银行开闸，目前长租公寓的融资方式逐渐多元化,融资规模也逐渐增长,形成风险资本股权融资、产业基金、传统债权融资、租金收益权等债权ABS以及类REITs权益型融资的六大融资方式。

长租公寓行业迎来“风口期”，标杆房企、一二手中介、连锁酒店、资产管理公司背景公司以及创业公司等主体纷纷汇聚到这个市场中来，具有“国家队”身份的国企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已经成为长租公寓行业的主力军。以2014年、2015年为公寓融资高峰期，且单轮融资金额大，以千万量级居多，并出现亿级单轮投资。长租公寓成为资本市场的“香饽饽”。

资料来源：中商产业研究院整理

长租公寓按照房源及经营方式的不同，一般将其分为集中式公寓企业和分散式公寓企业。数据显示，截至2017年底，国内重点城市中集中式品牌长租公寓门店约有2000家，房间数量为16万间房。在2017年集中式长租公寓门店数量排行榜中，前十名的公寓为魔方、红璞、泊寓、安歆、城家、冠寓、湾流国际、v领地、逗号、乐乎。

资料来源：迈点研究院、中商产业研究院整理

数据显示，2017年中国重点城市中分散式品牌长租公寓房间数为150万间，其中在上海分散式公寓数量最多，数量为167826间；其次为北京，房间数量为105560万间；排名第三的浙江，分散式公寓数量为69901间，其后分别为广东、江苏、四川、重庆、湖北、天津、河南。

数据来源：中商产业研究院整理

在2017年中国各地区分布式长租公寓占比情况中，华东占比最大，占比为51.5%；其次为华北地区，占比为16.5%；排名第三的式华南地区，占比为16.2%；其后分别为西南、华中、西北、东北，占比分别为8.8%、3.7%、0.2%、0.1%。

数据来源：中商产业研究院整理

在长租公寓蓬勃生产的同时，我们也应注意到发展过程中出现的问题。从2015年前后，诸多出身互联网行业的资本跨界进入长租公寓市场，带来了大数据思维和规模扩张竞赛，但有些却没有真正理解地产模式，野蛮生长之后问题暴露。特别是2017年底至今，长租公寓爆雷数量、频率明显加速。初步统计，2018年以来已有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家五家分散式长租公寓由于资金链断裂带来的运营危机而爆雷。专业人士分析，很多公寓运营方过于追求规模、管理公寓数，这一思维模式刺激下疯狂拿地拿房和盲目扩张，甚至出现面粉贵过面包，拿房价格高过房屋租金的现象。加上此次老牌长租公寓寓见公寓的疑似爆仓，应当引发长租公寓企业对自身经营的谨慎规划，以及政府部门要对行业加以规范，才能实现长足发展。

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2018-2023年中国长租公寓市场前景及投融资报告》。