会计干货:建筑业及房地产业税负变化注意

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  建筑业和房地产业同步进行营改增,是为了避免政策对行业的影响产生过大波动,甚至脱节的现象。倘若两个行业不同步,营改增将会可能产生上游不改下游改的现象,这就使得下游企业得不到抵扣,而营改增在两个行业同步的结果则可以使增值税的抵扣链,更加完整和税负公平。下面跟西安会计培训班一起来看看营改增对行业的影响程度。

  一、建筑业企业营改增税负测算

  营改增后建筑业全面征收增值税,税率为11%,从理论上看,税率的提高可能会使得建筑业的税负提高,但从增值税的计算过程来看,增值税等于销项税减去进项税,增值税有可抵扣项目,随着可抵扣数额的增加,应缴纳的增值税也会减少。

  二、房地产企业营改增税负测算

  鉴于房地产业业务复杂,从开发、销售、交易等各个环节涉及到了目前的大部分税种,包括了营业税、土地增值税、房产税、所得税等。要进行税负分析,除了单纯地考虑增值税外,还要综合其他税种一起考虑。此外,在进行深入测算之前,需要先确定所属企业是一般纳税人还是小规模纳税人。假如是小规模纳税人,则适用简易计税的方法,操作起来相对较简单。但事实上,房地产企业由于整体收入巨大,几乎很难将其归为小规模纳税人,根据实际情况可以认定按一般纳税人进行处理。

  三、建筑业和房地产业营改增后综合税负分析

  上面已经对建筑业和房地产业选取的案例企业相关项目进行了税负的测算,由测算结果可以知道,两家企业都由于进项税可抵扣项目数额的大小影响着自身的税负。但在实际中,除了进项税,还有其他因素影响着房地产业和建筑业的税负,接下来和西安会计培训一起来具体分析影响两大行业税负的因素。

  (一)进项税可抵扣比例对行业税负的影响

  对建筑业的影响:根据申银万国证券公司的研究报告,营改增以后影响建筑企业税负的核心因素是可抵扣比例,就是可以拿到增值税进项税的成本/总成本。按照建筑企业平均15%的毛利率估算,可抵扣比例需要大于56%才可以达到减税的效果,毛利率越高,需要的可抵扣比例就越大。比例就越大。总的来说,建筑行业成本中原材料占比50%~60%,机械使用成本占5%~10%,融资成本在5%左右,剩余为人工成本,可抵扣比例较难达到减税的程度。

  对房地产业的影响:房地产业是我国经济发展中非常重要的一个产业,它的产业链条较长,而其主要的上游产业有土地提供者(当地政府部门)、建筑业、金融业和其他现代服务业等,其中主要以建筑业和金融业为主。由于金融业、建筑业同时进行营改增,房地产业在获取增值税专用发票方面会比建筑业有更大的优势。

  (二)增值税专用发票对行业税负的影响

  对建筑业的影响:增值税专用发票对任何要缴纳增值税的企业来说都非常重要,作为进项税抵扣的凭证之一,企业在增值税专用发票管理上要加强,而这是建筑业要面对的最大问题。建筑业在承包工程的时候由于承包方式和承包的范围不同,往往会导致获得的进项税发票差异大,如果是建筑施工公司负责采购材料和设备,就能获取更多的增值税专用发票,但如果是甲供工程,主要材料由发包方购买,而施工方只是负责一些辅助材料,这样,建筑企业能获得的增值税专用发票就会比较少,很大程度增加了企业的税负。

  对房地产业的影响:而房地产业同样受到这一因素的影响。房地产开发商在经营过程中也要购买一些物美价廉的零散材料,这些材料的供应商绝大多数都是私营业主或者小规模纳税人,大部分供应商在销售材料时无法提供增值税专用发票,导致企业购买的这一批材料进项税无法抵扣,但如果不与这批供应商合作,就会导致企业丧失了这部分长久合作的材料商,增大了企业的开发成本。

  (三)劳务费用对税负的影响

  无论是房地产业还是建筑业,人工费在总成本构成中占据了很大一部分,据统计,人工费在房地产业和建筑业成本中占了20%~30%。劳务用工主要来源于建筑劳务公司和散工,建筑劳务公司同样作为建筑业的一员,为房地产企业和建筑公司提供专业服务,而劳务公司在取得收入时,是按11%计征增值税销项税,但却没有进项税可抵扣,由此可见,建筑劳务公司增加了8%的税负。

  再看一些散工,基本是一些农民工,根本就没有增值税发票可以提供,同样没有进项税可抵扣,这一定会对这两个行业的税负产生影响。综合上述影响税负的因素,得益于土地出让金可以在税基中扣除,房地产业的税负将会比营改增前有所下降,而建筑业由于影响的范围比较广,获得增值税专用发票的难度比房地产业高,可抵扣比例的不确定,劳务人员没有进项税抵扣,在营改增后的短期内其税负可能会上升。

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