中环外单价9万多的房子一天卖光 我们却从中窥探到了市场的真相

前几天，整个上海的房地产市场都被一个名为融信世纪江湾的楼盘刷屏了。原因是这个地处中外环间的楼盘竟然以约9.23万元/平的均价推出了264套中小面积的洋房产品，竟在开盘当天就全部售罄，顿时让很多地产人为之一振。

更为夸张的是，甚至有购房者在买到房之后欢呼雀跃，动作神情就如同中了彩票一般，言行举止甚至比电影一出好戏里中了6000万彩票的渤哥还要夸张。

融信世纪江湾开盘现场实拍

见到此情此景，就有置业顾问发朋友圈吐槽：“也不知道你们哪来的数据说市场不好的”。

当然，融信世纪江湾的热销虽然只是个案，但也绝非偶然事件，它的热销背后的确也隐藏着一些很多人不太在意的买房逻辑，我们一点一点来分析。

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首先，该楼盘拿地时间是在2016年的7月末，那个时间段正好是上海的土拍市场比较活跃的阶段，各个地块的溢价率普遍都很高，当时拿地的楼板价就达到了52840元/平（未剔除保障房及自持部分的面积），不过地块当时溢价率约51%，这样的溢价率在当时并不算太高。

融信世纪江湾区位图

基于这样的楼板价，在楼盘示范区开放初期，该楼盘对外口径放出的预计价格大约在10万/平左右。

这个预计的单价相比新江湾城板块之前推出的，与融信世纪江湾仅隔了2站地铁、且离市区更近的信达泰禾上海院子（前期均价约9.5万元/平）显然是要贵一些的，加上楼盘的位置已在新江湾城板块的边缘、靠近军工路，因此很多购房者显然不太买账。

融信世纪江湾实景图

最终，由于众所周知的原因，楼盘最终的开盘价格定在了均价约9.23万元/平，低于大家普遍预期的价格，甚至相较之前开盘的信达泰禾上海院子也更便宜一些，加上此前土拍带来的预期，大家普遍觉得目前9.23万/平的均价是“合理的”，因此卖得好似乎也就能够解释了。

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再者，楼盘本次主打的大多为68平和93平的“低密度”洋房产品。众所周知，因为土地的限制，外环以内8层以下的电梯洋房类产品供应量本身就很少。而像新江湾城这样的“低密度”住宅区中，做中小面积产品的楼盘就更少了。

融信世纪江湾68平户型图

从融信世纪江湾这次推出的一房一价表我们也不难发现，楼盘这次推出房源的总价段大约在583万-1189万之间，大多数房源总价都集中在600-800万之间，恰好符合大多数对地段和小区品质都比较讲究的中高端刚需购房者的预算范围。

融信世纪江湾93平户型图

而今年的市场我们也看到，在外环以内的范围内，处在这一价位段、地段、品质、户型设计又不错的房子，绝大多数都受到了市场的普遍认可，当日售罄基本也是普遍现象。

融信世纪江湾实景图

从这一点来看，融信世纪江湾本身就是外环范围内为数不多的“低密度”洋房类住宅，项目门口的轨交10号线延伸段预计明年就有望通车。同时项目68-93平的中小户型也符合大多数目标购房者的预算，户型设计也比较实用。

融信世纪江湾附近的地铁工地（在建中的10号线国帆路站）

这些也成为购房者选择融信世纪江湾的重要原因。

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当然，光有价格和项目自身的因素其实倒还不足以让融信世纪江湾那么受欢迎。

还有一个重要因素就是楼盘旁边正在建设的一所学校。因为毗邻复旦大学新江湾小区，且学校工地门口的公示板上已明确其是一所九年一贯制学校。因此不少购房者和楼盘的销售人员都理所当然地猜测其大概率为复旦附属的九年一贯制学校或有可能对口该项目。

融信世纪江湾附近的九年一贯制学校工地

因为学校和楼盘目前都在建设中，学区对口这件事的真假没有人能给出定论，但不可否认，这仍然是很多购房者花重金选择在这里购房的重要因素。

所以，也正是上述这些林林总总的因素汇聚在了一起，造就了这个楼盘的热销。

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或许有人可能会说这可能只是巧合、若它真卖到10万可能又是另一种结果；也有人会觉得这一切都是理所当然。这样的讨论在现在的大背景下显然没有太大的必要。

不过，这样一个楼盘的热销背后所透露出来的买房逻辑，才是如今的购房者和业内真正需要关注的。

首先是价格预期。一个楼盘拿地花了多少钱、甚至旁边那块地拍了多少钱，对于现在的购房者来说一点都不重要，如今的大多数购房者只关心其当下的价格预期。

这个价格预期大多是基于周边周边房价以及他们看过的同类型区域的房价等因素共同决定的，如果一个楼盘的实际销售价格低于他们的预期，购房者就会觉得自己捡了便宜，自然也更容易作出购房的决定。

其次是地段。一个楼盘的地段非常不好的楼盘除非价格低到一定境界，不然想要吸引到购房者的购买意向是有一定难度的。

毕竟在现在的上海，这样的楼盘其实很多，但每个人的房票只有一张。

另外，一个楼盘所能给购房者带来的除了房屋本身以外的资源，也是购房者和卖房者需要关注的。比如小区的物业服务、小区的公共活动空间；小区外围的各方面配套（包括交通、商业、医疗等等）；小区所在社区所拥有的教育资源。这些因素对于房屋的溢价、业主日后的生活品质都有着至关重要的影响，也是买房过程中非常重要的考虑因素。

也正是遵循这些逻辑，作为买方的购房者将在市场的熏陶下越来越理性、卖房子的人也会在竞争的压力下拼了命在上面这些因素上“大做文章”，而最终的结果都会在日渐成熟的房地产市场中得到检验。