大发颠覆大发 上市背后的财务及组织变革

文/壹线君 发自上海

2018年的房地产资本市场呈现出冰火两重天：中小企业陆续登陆香港资本市场，而上市房企在融资上却变得异常困难。

在资本寒冬中，后来者表现出居上的勇气和决心。10月11日，大发地产(6111.HK)敲响了港交所的大钟；其开盘价为4.2港元，当日收盘时，每股报收4.2港元。

就在上市前一天，大发地产披露发售价及配发结果公告，拟发售的股份数量为2亿股股份，其中国际发售部分为1.8亿股，获适度超额认购。而每股4.2港元发售价，略高于招股价范围3.28港元至4.98港元的中间价，总募资金额为约7.4亿港元。

（图为大发地产董事会主席葛一暘）

楼市寒冬中，商业的本质是什么？大发地产对当下及未来的发展方向有着清晰的认知。

敲开了香港资本市场的大门后，大发地产向外展现冲规模、扩区域、调结构、优化财务结构等决心。发展是硬道理。大发地产开始积极地拓宽道路。

一、后来者求进 产品先行

在“规模即话语权”的房地产市场，大发地产在外的认知度或许还需不断提升。而情景地产，作为大发地产独有的产品附加理念，却成为其看得见的品牌，看不见的武器。

大发地产创立于1996年，创立5年后，将总部迁至上海，而后形成了以上海为中心向长三角辐射的区域深耕模式。

截至2018年6月30日，大发地产覆盖上海及大体位于长江三角洲地区的温州、宁波、舟山、南京、安庆、芜湖等七个长三角城市主要二三线城市。

在此区域内，大发地产也形成了自己较为核心的竞争力，尤其是在进入时间较长的上海、安庆、南京和温州等城市。例如，在已植根17年的上海，开发了上海凯润金城和大发融悦华庭等有代表性的楼盘。而在安庆，根据CREIS中指数据，2017年大发地产的市场份额达到约7.4%。

基于对全国房地产市场的判断，大发将在后续展开全国化布局策略，继续深化在上述七个城市的渗透率，并计划在华东合肥、华南广州、华中武汉、西北西安及西南成都等其他城市寻求机遇。

预备发力的大发，开始提速。不管是土储还是收益，均呈现出上升曲线。根据IPO数据，截至2018年6月底，大发地产拥有土地储备总建筑面积为223.88万平，主要包括在建面积129.3万平(占比57.8%)及未开发面积62.7万平的未开发物业(占比28.0%)。

大发的收益主要源自物业销售。截至2017年12月31日止三个年度及2018年4月30日止四个月，物业开发及销售产生的收益分别为6.158亿元、6.237亿元、44.766亿元、8.546亿元。

从收益来看，2017年大发开始加速发展。显而易见，2017年收益较2016年增长500%以上。而截至2018年6月30日，大发地产物业权益经仲量联行估值为169.9亿元。

相比华东地区其它中小房企，大发地产在品牌上有自己独特的标签。

这家房企有意识地从用户的日常活动、情感需求为出发点，配备设施、打造空间，构建出不同的具体情景，为自身产品打造附加优势，针对80、90新生代核心家庭深入研究，提出“情景地产”创新概念，将业主生活分为六大情景：家人漫步、儿童探索、老少天伦、邻里憩谈、达人健身及友伴同悦。

“情景地产”的理念，让人眼前一亮，而背后的初心则是消灭客户痛点，满足客户对于居住的更高需求。目前大发地产旗下住宅物业已有五大系列，即凯系列、欧陆系列、融悦系列、隽府系列及现代系列，涵盖首次置业者、改善型客户及高端客户群。

或许是拿地前瞻性及产品力溢价的叠加效应，大发地产毛利率处于行业中上水平。2018年前4月大发地产毛利率已达到30.1%。平均售价也由2016年4613元/平增长至2017年14130元/平。

此外其于2018年6月30日的在建及未来发展物业的地块经仲量联行估值为78.54亿元，而该等土地的地价约为70.2亿元。

二、取舍优化 人、钱、组织等突围

在现有发展状况的基础上，未来五年内，大发地产想要成为规模化房企。由小及大，并不仅仅是数字上的变化，这意味着大发需要实现由此及彼多层面的迭代，为加速快跑扫清障碍。

2018年是大发地产的重要年份。除了迈进资本市场，管理架构、财务指标、人才建设、激励制度都进入一个新阶段。

今年年初，廖鲁江加盟大发地产，并出任首席执行官，负责日常运营和业务管理。“地产老兵”廖鲁江先后在龙湖地产及世茂房地产各有7年任职经历，他的到来也直接影响到大发地产近一年来规模愿景及各方面的重整。

稳中求进，是大发地产的发展基调。不管是在金融管理政策还是项目层面，大发地产采取适当的监管措施稳中求进。

大发地产资金来源，包括商业银行提供的土地抵押融资、项目开发融资、固定资产融资、营运资金贷款，信托公司及资产管理公司提供的债务融资。至2018年4月30日，大发地产于一年内到期、于一至两年内到期、于二至五年内到期及于五年后到期的银行贷款分别占其未偿还总贷款的18.9%、15.7%、25.2%及40.2%。

截至2017年12月31日止三个年度及截至2017年及2018年4月30日止四个月，大发地产融资的有效利率分别为10.1%、9.3%、10.1%、9.0%及10.2%。

为持续优化债务结构，大发将采取稳健的财务政策，密切监控资产负债比率、利息覆盖率等重要财务指针，审慎管理资金结构、现金流量及流动性状况，控制成本与风险，实现高资金周转率，争取2019年做到收购土地后现金流量9个月回正。

大发方面表示，其目标是收购土地后三个月内开工，于开工后三个月内开盘预售，及于开盘预售后四个月内实现现金流量回正。

除了在财务方面优化企业运作，实现更快速的开盘及更快速的去化，在管理上大发地产也进行了一系列的调整。

为提高运营效率，大发地产计划进一步优化三级架构——即总部、区域公司、项目公司的运营体系。大发地产未来会逐步将权限下放到区域公司，激发区域公司在其区域做深做透。

大发已明确运营流程上重要的主要时间节点及各业务支持线，进行效率化的报批报建工作。譬如，采用跟进的方式，利用背后推手机制，加大对区域在运营、工程、行政等方面的授权，支持区域的标准和服务。

从组织再到个人，大发开始推动强有力的激励机制，鼓励区域公司之间形成良性竞争。今年4月，启动共创及共赢激励计划。共创计划允许员工投资大发地产的项目公司并可于若干条件达成后分享利润；共赢计划则是一项根据雇员的职位及表现向其分派花红的奖励机制。

谋事先谋人。随着全国化业务布局的展开，大发对于人才愈加渴求。除了共创、共赢等奖励机制的铺开，同时大发还在加速建设人才体系，凭借高于行业标准的薪酬标准及开放的文化广纳贤才增强人才储备。