空置税再掀房产风波，治理房企破灭是否真的有效？

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随着人与房的矛盾不断升级，政府屡次出手制定房产税，即便政府以何种严厉的手法来调控市场，依旧挡不住这个行业的兴旺发达。据房产大数据应用服务商克而瑞研究中心预计，今年全年销售金额过千亿的房地产数量有望超过30家左右。500亿元以上规模的房地产企业也将从2016年的23家提升至超过50家。

面对久久不能平息的房产泡沫，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示，房地产税应该分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。此外，仇保兴还表示，我国房屋空置率比较高，像北京空置率在10%至20%之间，像鄂尔多斯房屋空置率更是高达70%。国际上，住房空置率在5%的国家一般推出空置税。

我国房屋空置率究竟有多少

重提房屋空置税再次引发房产市场的骚乱，一时间在香港上市的内房股应声下跌。截至10月15日收盘，佳兆业集团(01638-HK)下跌13.04%，融创中国(01918-HK)下跌7.97%，绿城中国(03900-HK)下跌6.83%，碧桂园(02007-HK)下跌6.74%，中国恒大(03333-HK)和融信中国(03301-HK)也分别下跌5.99%和4.46%。

然而，究竟什么是房屋空置税？

目前国内对空置税并没有准确的定义。而国外，一般是指政府为了充分利用资源对空置房屋收取的税收。所谓“空置”，自然是不住也不出租的意思，对于我国这种人多地少的国情而言，房子空着不住人就是严重的资源浪费。

目前，我国各大城市的房屋空置率也没有统一的权威数据。但根据相对可靠渠道的数据披露显示，我国房屋空置率的确不低。

根据国家电网公布的空置率调查结果，从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过20度即认为是空置。按此计算，2017年我国大中城市的房屋空置了为11.9%，而三四线小城市的房屋空置率13.9%，农村房屋空置率为14%。

其实在2010年北京住建委就曾提出对“不住、不租、不卖”的空置房征收，但在当时由于住宅物业布局分散且数量多，产权界定与统计口径和征收标准备受争议，空置税实施起来也相对困难。

目标不在于增税

对于何时推出“空置税”，目前还没有定论。因为今年9月份公布的十三届全国人大常委立法规划来看，只将房地产税法列为第一类项目即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案，然而空置税并未包含在内。也就是说，没有全国人大立法或者许可，政府没有权利征税。

其实，有意征收空置税并不是政府“巧立名目”。根据今年5月14日中国社科院城市所与社会科学文献出版社联合发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15（2018）》指出，考虑以“空置税”来替代房产税。

此外，报告还指出，房地产调控机制中，税收调节机制的设定目标不应该代替土地出让金成为新的地方税源。

随着住房租赁市场的发展，政府部门和企业机构持有住房都面临着许多问题，如占压资金量庞大、管理维护效率低下等，而目前住房市场中租赁价格与销售价格存在失衡现象，即使在一线城市，年租金收益率一般也超不过同期贷款利率。如果没有政策优惠，企业机构则更倾向出售居住物业而非持有居住物业。

如此一来，勉强房地产企业和机构持有住房，倒不如鼓励愿意持有住房者将个人房屋出租出去。对空置非家庭自用住房征收空置税，恰好能鼓励住房持有者出租自己的房屋，达到“可以持有但不可空置”的政策导向。

但如果对家庭空置的自用住房和非家庭空置的自用住房笼统征收“空置税”，可能会出现社会负面影响。毕竟家庭自用住房空置原因有很多，例如探亲访友、工作外派、学习培训等。

总而言之，空置税的出台面临问题还有许多，如何准确界定“空置房”的概念？税率应该怎么计算？核查成本高，是够会存在作弊现象？由此看来，若想实施房屋空置税，看来为时尚早。

作者：刘玲玲

编辑：黎璐璐