中山现房销售提速，大城市小项目或跟进

文/邓浩志

中山市大规模推出现房销售项目。根据公布的信息，从10月10日到11月14日中山竞拍的地块全部要求现房销售（见下图），这也是广东省相关部门此前取消预售制度咨询后的第一批不能预售的房地产项目。如此重磅的消息让市场意外与震惊，因为此前的传闻仅仅是在业内征询意见，想不到如此快就推出，另外消息也被铺天盖地的股市掩盖了。

中山这次推出现房销售项目市场明显不太接受。10月10号中山新推2个现售项目，起拍价为 4100 元/㎡。一块4140元/㎡成交，楼面价刷板块新低；另一块地则流拍，这也是今年来首次。表现如此之差，原因有二。一是楼市大行情在反转，房企资金也普遍紧张，保现金流成了多数房企的首要任务，所以有好的项目也未必有足够的资金拿；二是要求现房销售的重大影响。预售制取消是颠覆了一直以来沿用至今的房地产开发模式，结果一定是开发各个环节都要从新安排与测算。如：自有资金量会要求成倍增加，财务成本会大幅提升，销售时间的铺排要全面调整……。由于现房销售项目对房企而言是个全新课题，所以在楼市不景的大背景下，房企就更加谨慎面对这种新玩法了。

一波现房销售地块推出对中山楼市影响不会太大。首先楼市短期走势继续受大环境、大政策影响，中山肯定也是随波逐流，不可能走出独立行情；其次要求现房销售的新项目最快也要二年后才能推出市场（因为销售时间推后了）；三则房地产企业不太接受，如果流拍继续，未来要么起拍价格下调，要么现房销售政策进行调整；最后是中山存量土地其实也不少，某当地发家的房企乐就宣称有千万平米的土地储备，所以后续市场可能仍是存量土地占主导，现房销售项目只占总体市场份额的很少一部分。

现在业内最担心的是会不会全面取消预售制度。我认为未来几年取消的可能性都不太大。此前我已经分析过，整个地产行业根本没有为此事做任何准备，硬推取消预售的结果可能会产生许多无法预期的影响，比方说有项目因资金不足而出现烂尾的情况。在“稳”字当头的战略下，颠覆性的政策通常会更加谨慎地推出。

但另一方面现房销售项目可能会扩大，除了中山外其他城市不排除会逐步跟进（注：现房销售售是地块出让所设定的条件，只针对特定地块）；而取消预售属于改变楼市整个规则，要求所有项目都不能以期房形式进行销售，影响范围不同。从目前情况看，大城市的小地块项目在未来或者最有可能采取现房销售条件进行拍卖。

另外全国首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府已亮相深圳，虽然没有开售，但从土地获取价格及周边再售房价判断，项目不但只能亏损销售，而且可能严重亏损。这也更房企会更紧谨慎面对现房销售项目，所以预计中山这批土地后续出让也会有压力。