对于后市,现在市场冷最核心的并不是因为房子贵,也并不是因为大家都没有购买力,而是现在的房子流动性很弱,导致置换周期拉长,需求严重压缩。2008年卖房子一个月就可以搞定,现在卖一套房子至少需要半年周期。能够支撑楼市上涨的还是底层需求,只有最外围的刚需、有购房名额的人能买房,才能推动一些人置换买房,卖了手里的房子,买更贵的房子。所以一定是从外围开始冷,一定是一手房价格开始松动,然后二手房价格开始松动,这是一个传导机制。以前开发商很强势,因为楼市太好了,不需要广告,更不需要分销。今年广告业务很好,分销也开始了,说明开发商非常艰难。
置业建议。政策初衷是希望在这边为了工作和生活买房,不是为了投资买房,三四线城市的购房政策会收得非常苛刻。以前说城市分类调控,现在是一个城市分区调控,现在上海每个区发预售证的指数都不一样,每个区的调控越来越针对化。很多非地产人看不到这一点,现在这个阶段买房,要么你真的很懂,把楼市看得很透,普通人去陌生城市买房,是很冒险的。今年是地产维权年,很多人在维权,开发商没有意愿投入更多资金,房价也在下行,开发商会考虑节约产品成本,房企想把房子快速脱手,今年确实不是买一手房特别好的时候,买一手房需要特别强的辨别眼光。
建议大家可以考虑2010年左右的房子,品质很好,楼龄也不老,住得很舒服,价格也不是特别高。如果买一手房,如果太便宜还可以买一套,如果不是太便宜,真的需要专业眼光。要选比较靠谱的品牌。
如果想改善性购房,第一点就是一定要提前卖房,现在卖房周期要半年时间,所以一定要提前把房子挂出去。第二点是心态一定要平,以前很多卖房子的人是待价而沽,现在价格一定要客观或偏低一点,因为购房名额越来越少,别人比你先降价,就先用掉市场仅剩的购房名额。还有一点建议,如果现在买一手房,对开发商会有比较大的谈判空间,因为开发商现在想把房子快速脱手,非常愿意跟客户妥协谈判。比如你现在想买他的新房,但原有的房子还没卖掉,可以跟开发商讲我先给付定金,把房子锁定,付款要半年之后,很多开发商是同意的。
最佳置业时机预判。如果想买房,比较合适的时间是2019年下半年,个人认为2020年会逐步放开各种限制政策。这一轮所有调控就是围绕一句话“房住不炒”,“房住不炒”背后有一个关键词是“租售并举”,但是租售什么时候可以真正意义上并举,是个很重要的时间节点。我算过这个时间点,2017年是大量租赁用地出让的年份,加上建造、规划、设计、运营,2019年租赁市场基本上会有一个雏形,现在政府调控商品房只是因为租赁市场还没有成形,没有很好的租赁产品可以承接市场需求。所以不能把商品房放开,如果租赁市场开始成熟,让一些人觉得租房子也不错,那么到这个节点我认为调控会逐步放开。所以我判断2019年到2020年可能是放开的时间节点,如果你是自住需求,到那个时候,再去买房可能又被动了。对于刚需和改善置业者,我一直建议在2019年完成比较稳定的置业节奏。
来源:好房深圳
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